張雅楠/文 調控就像一盒巧克力，你永遠不知道下一個是什么味道。最近一周，房貸最高還款年齡從70歲延至80歲，再延至100歲的消息，就是荒誕而悲哀的。百歲房貸雖是南寧個別樓盤和銀行的兵行險著，但它足以代表當下樓市的騷動與不安。

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從技術層面看，放寬還貸年齡限制，可以擴大購房需求。南寧在國家統計局公布的1月數據中，一手房價同比降4%，排名省會城市倒數第6，二手房價同比降6.5%，排名省會城市倒數第4，僅好于沈陽、長春、哈爾濱。擴大銷售、提振樓市的迫切性強，哪怕再微弱的需求也要挖掘出來，例如去年底同樣引起全國關注的“買房可免費坐10年地鐵”促銷方案，也來自南寧。

那么，這一招放寬還貸年齡限制效果會如何呢？

南寧這項政策配套了“合力貸”，所謂合力貸，是指銀行允許年輕的借款人增加父母等作為共同借款人，彌補其還款能力不足的劣勢，允許老年借款人增加兒女作為共同借款人，避開銀行對其貸款額度、期限等方面的限制。

合力貸捏合了借款人年齡和還款能力兩方面的優勢，而南寧很多樓盤和銀行實際在執行“認貸不認房”，只要貸款還清，即使名下有一套住房，也可以享受首套房最低3.7%的優惠貸款利率優惠，合力貸和“認貸不認房”結合，精準賦予無房貸壓力的中老年客群首套房購房資格，變相放寬了以大家庭為單位的購房者的限購、限貸。

一通操作猛如虎，實際效果可能和直接放開限購、限貸差不多。我們理解地方政府在調控中的各種平衡考量，但樓市政策補丁越疊越厚，交集越來越復雜，無形中也增加購房者、開發企業、金融機構的操作難度和風險，遺憾的是，一旦風險出現，最終往往是購房者埋單。

這種調控方式當前在全國各地都有，并有蔓延趨勢，恐怕和“一城一策”的初衷并不相符。

跳出具體的調控措施，我們還不禁要問，是什么原因導致100歲的人還需要還房貸？

在國際上，房價收入比、房價租金比，是評估居住成本和收入水平匹配程度的重要指標，這二者錨定，共同平衡住房在居民生活中的成本占用，租房和買房也互為可替代性選擇。

比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍為合理區間。諸葛找房數據研究中心報告顯示，2022年，北上廣深四城整體房價收入比為30.4，意味著購買一套平均價格的房子需要30.4年的可支配收入，這一數據還同比上升了6.9%，這類城市是中國住房矛盾最尖銳的地方。二線城市的房價收入比在13.3，三四線城市的房價收入比在9.1，分別同比下降4%和7%。

悖論出現了：二三四線城市的房價收入比相對較低，理論上居住壓力可控，卻在造就百歲房貸的時代焦慮。

究其原因，中國過去三十多年的房地產增量發展階段中，在土地財政驅動下，房價收入比和房價租金比畸高，但尚能被房價上漲預期熨平或掩蓋，當房地產進入增量時代，成交量和成交價等各項指標增速下降，地方政府可能還沒有做好準備，接受并帶動經濟運轉齒輪重新咬合。

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