記者 李貝貝 上海報道

近日，因“物業(yè)被判返還業(yè)主4000萬元物業(yè)費”，位于上海普陀區(qū)的中遠兩灣城受到社會各界高度關(guān)注。

中遠兩灣城第三屆業(yè)委會向《》記者提供的民事判決書顯示，經(jīng)過長達2年的訴訟，該小區(qū)原物業(yè)公司上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱“中遠物業(yè)”）需向中遠兩灣城第三屆業(yè)委會支付過去20年間物業(yè)服務(wù)費按實結(jié)算、公共收益分成的結(jié)余款4000萬元。中遠兩灣城第三屆業(yè)委會韓主任直言，維權(quán)過程“相當(dāng)艱巨”。

(資料圖片)

目前一審判決尚未生效。對于高達4000萬元的退款金額，中遠物業(yè)會選擇接受還是繼續(xù)上訴？2月15日，《》記者撥打了中遠物業(yè)的電話，工作人員稱“我們已交由律師處理，其他事情不清楚”。其后，記者又與中遠物業(yè)的委托訴訟代理人北京市隆安律師事務(wù)所上海分所取得了聯(lián)系，但就訴訟相關(guān)情況、以及是否考慮上訴等問題，接聽人員表示“不方便透露”。

法院一審支持返還4000萬元

公開資料顯示，作為“上海市中心最大小區(qū)”，中遠兩灣城地處上海普陀區(qū)，共計96棟居民樓，擁有近5萬居民。1998年，上海第一輪大規(guī)模舊區(qū)改造啟動，位于普陀區(qū)的棚戶區(qū)“兩灣一宅”開始拆遷，該項目被命名為“中遠兩灣城”，由中國遠洋運輸（集團）總公司的直屬公司中遠置業(yè)集團于1999年正式開工，2006年全面竣工。

近期，該小區(qū)因“原物業(yè)公司被判返還業(yè)主4000萬元物業(yè)費”一事備受關(guān)注。記者從中遠兩灣城業(yè)委會方面獲得的民事判決書顯示，本案原告為中遠兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)主委員會，被告為上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司。經(jīng)過普陀區(qū)人民法院審理，最終法院判定被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費按實結(jié)算、公共收益分成的結(jié)余款4000萬元。

“我們起訴的金額為6200萬元，法院一審判決時將返還金額酌定為4000萬元。如果能最終勝訴，這4000萬元屬于全體業(yè)主所有，將進入維修基金賬戶”。而按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，公共收益也是每個季度以不低于50%的比例返回到普通維修資金賬戶，每家每戶都享有權(quán)益。中遠兩灣城第三屆業(yè)委會韓主任表示。

從2001年9月1日開始，直至2021年12月31日結(jié)束合同，中遠物業(yè)為中遠兩灣城提供了長達近20年的物業(yè)服務(wù)，什么樣的矛盾會導(dǎo)致雙方對簿公堂？

2月14日晚，韓主任向記者解釋說，除了業(yè)主長期對中遠物業(yè)的提供的服務(wù)不滿，還有歷屆審計擱置的問題。

根據(jù)判決書，小區(qū)第一屆業(yè)委會在任職期間就曾質(zhì)疑過中遠物業(yè)在財務(wù)方面存在違規(guī)操作，雖保留了諸多證據(jù)，但受到中遠物業(yè)方面的阻撓，未能妥善解決；第二屆業(yè)委會負責(zé)人則與中遠物業(yè)負責(zé)人存在親屬關(guān)系，雖然在任期內(nèi)通過了對中遠物業(yè)的審計，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能受到認可。

為徹底查清賬目，2018年初，業(yè)主們發(fā)起了臨時業(yè)主大會，罷免第二屆業(yè)委會，之后在2019年12月選舉了第三屆業(yè)委會。2020年10月，中遠兩灣城第三屆業(yè)委會召開了一次業(yè)主大會，全體業(yè)主投票表決通過“授權(quán)第三屆業(yè)主委員會對2001年9月至2020年8月小區(qū)公共收益、按實結(jié)算、維修資金項目等收支進行全面審計，必要時通過司法途徑完成相關(guān)審計工作，收回應(yīng)歸全體業(yè)主所有的全部相關(guān)資金權(quán)益”的決議。其后，業(yè)委會成立了審計工作小組，對物業(yè)提出了審計方案，但物業(yè)拒絕配合，因此進入訴訟環(huán)節(jié)。

盡管受到廣大業(yè)主支持，但工作的開展并沒有想象中簡單，“被告于訴訟中在承諾配合司法審計的情形下又拒絕提供必要資料”。“舉證是相當(dāng)艱難的” ，韓主任舉例說：“比如，兩灣城10個地下車庫，光是電表都有上百個，每個電表要去打印20年的單據(jù)，好多還是手抄的、還要對比二次結(jié)算。”

在小區(qū)居民樓貼出的《公告》上，記者看到，面對中遠物業(yè)不配合的情況，業(yè)委會一方的代理律師團隊（上海博和漢商律師事務(wù)所）甚至向法院申請了調(diào)查令，比如到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調(diào)查歷年有關(guān)電費和水費數(shù)據(jù)、獲取和分析20年相關(guān)數(shù)據(jù)，工作量非常大，此外還到壹媒介數(shù)字科技公司調(diào)查有關(guān)停車數(shù)據(jù)，才獲得了有力支持業(yè)主訴求的證據(jù)。

“我們除了主動搜集、匯總第三屆業(yè)委會手中為數(shù)不多的證據(jù)外，還向法院申請多份調(diào)查令，到電力公司和城投水務(wù)公司去調(diào)查歷年的電費和水費數(shù)據(jù)，到小區(qū)停車數(shù)據(jù)存儲單位去調(diào)查有關(guān)停車數(shù)據(jù)。”上海博和漢商律師事務(wù)所高級合伙人朱海峰介紹說，通過眾多間接證據(jù)，結(jié)合中遠物業(yè)在訴訟中提交的歷年單方審計報告中的破綻和矛盾，這才推算出中遠物業(yè)應(yīng)該返還的金額。

“4000萬元”的成功難以復(fù)制

記者注意到，上述判決書落款時間為“2023年1月31日”。判決書指出，如中遠物業(yè)不服該判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向普陀區(qū)人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

對于高達4000萬元的退款金額，中遠物業(yè)會選擇接受還是繼續(xù)上訴？2月15日，《》記者撥打了中遠物業(yè)的電話，工作人員稱“我們已交由律師處理，其他事情不清楚”。其后，記者又與中遠物業(yè)的委托訴訟代理人北京市隆安律師事務(wù)所上海分所取得了聯(lián)系，但就訴訟相關(guān)情況、以及是否考慮上訴等問題，接聽人員一概表示“不方便透露”。

記者注意到，企查查平臺顯示，中遠物業(yè)目前管理的國內(nèi)面積超過510萬平米。而除了這筆需要支付的4000萬元，中遠物業(yè)的麻煩還有不少：目前有裁判文書記錄285條，案件總金額為631.75萬元，企業(yè)作為被告的文書占比35.83%，涉案案由多為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”。同時，中遠物業(yè)還有行政處罰記錄3條，罰款總金額為14.26萬元。

“（中遠物業(yè)是否上訴）我們這邊沒有什么消息。”但對于記者“如果對方上訴會如何應(yīng)對”的問題，韓主任并未正面回復(fù)。

朱海峰表示，之所以這起案件備受關(guān)注，一來是因為4000萬元的金額高，另外也是越來越多業(yè)主開始關(guān)注小區(qū)的公共收益，案件的判決讓更多業(yè)主看到了用法律手段維權(quán)的可能性。

不過，朱海峰也坦言，像中遠兩灣城小區(qū)贏得了維權(quán)是有一些必要前提條件，實際上不可輕易復(fù)制。比如，“訴訟是有成本的，很多體量小的小區(qū)不一定能夠承擔(dān)訴訟所帶來的多方面壓力。”

韓主任同樣認為“難以復(fù)制”，其指出，歷時近兩年的訴訟要動用大量資金、人力、精力，并不是所有業(yè)委會與物業(yè)之間的糾紛都適合通過這種方式來解決。更重要的是，長達20年的沉疴能夠得到解決，離不開各個環(huán)節(jié)的協(xié)同一致、高效執(zhí)行，“（要看）業(yè)委會內(nèi)部的意見是否一致統(tǒng)一、小區(qū)居民是否齊心”。

盡管已經(jīng)取得了初步的勝利，但朱海峰認為，物業(yè)、業(yè)主和業(yè)委會還是應(yīng)該選擇溫和、理性、協(xié)商解決矛盾，訴訟是最后的路徑，建議業(yè)主和業(yè)委會要加強對物業(yè)的日常監(jiān)督。“比如，業(yè)主有權(quán)通過業(yè)委會向物業(yè)公司索要財物憑證、賬冊，看是否和物業(yè)公司提供的年度審計報告對應(yīng)的上。”朱海峰表示。

韓主任也強調(diào)，走上司法程序，要動用大量資金、人力、精力，并不是所有業(yè)委會與物業(yè)之間的糾紛都適合通過訴訟來解決：“各方應(yīng)該通過制定更加明晰的管理規(guī)則，盡可能規(guī)避法律風(fēng)險，避免合法權(quán)益受損，才是破題之道。”

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司