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2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整周期，2022年貨幣政策不斷發(fā)力穩(wěn)定市場，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)了3次，共下調(diào)35個基點，與此同時，央行、銀保監(jiān)會亦下調(diào)了首套房貸利率下限，截至2022年底，全國多個城市的房貸利率已降至歷史低位。

2023年1月央行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，各地積極跟進調(diào)整首套房貸利率下限，2023年以來有近30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點相比，部分城市存量房貸利差在200個基點以上，較高的利息支出成為當前居民選擇提前還貸的關(guān)鍵影響因素。除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

是否劃算：

各地降低房貸利率更多惠及了新購住房，存量房貸利率是跟隨5年期以上LPR進行調(diào)整或銀行直接下調(diào)存量房貸利率，其中2023年5年期以上LPR雖有一定下調(diào)預(yù)期，但整體空間并不大；而對銀行而言，存量住房貸款利息收入是銀行重要收入來源，調(diào)降存量房貸利率的意愿較低。

對于部分有多余空閑資金，且房貸利率較高的購房者，提前還貸可降低購房利息支出成本。

現(xiàn)狀：

當前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率，但在購房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

影響：

購房者大規(guī)模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產(chǎn)配置，對樓市的直接影響相對較小。當前，伴隨著各地樓市政策的進一步優(yōu)化調(diào)整，部分城市市場情緒有所修復(fù)，市場活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一二線城市市場有望率先企穩(wěn)恢復(fù)，樓市“小陽春”或在部分城市出現(xiàn)，從而帶動信貸端好轉(zhuǎn)，新增信貸可對提前還款額度進行補充，房地產(chǎn)銷售市場回暖或一定程度改善銀行延遲購房者提前還貸的意愿。

關(guān)鍵詞：