記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

當被問及最近西雙版納的房子有沒有漲價時？2月7日，在西雙版納從事多年房產中介的江聰（化名）毫不掩飾地向《》記者表示：“漲了很多，每平米漲了1500—2000元吧。”

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根據江聰的描述，西雙版納的房價在今年春節的時候就開始往上漲了，疫情防控政策優化后，很多人都去西雙版納旅游，租房的價格都翻了幾倍，兩室的房子租一個月要兩萬元。

2023年春節假日期間，西雙版納無疑是全國旅游最熱門的旅游目的地之一。西雙版納州文化和旅游局數據顯示，春節期間西雙版納州接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

與此相對應的是，克而瑞云南指出，旅游熱度支撐地產復蘇，西雙版納市場復蘇生機顯現，城市旅游價值對住宅市場的帶動凸顯，在傳統地產淡季中走出獨立行情。

江聰還說道：“（房價）要恢復到2018年那會（每平）均價一萬多元的時候了。”

云南省房聯會會長趙天星在2月9日接受《》記者采訪時表示：“西雙版納房地產市場的回暖和旅游市場的回暖關系還是比較大的，很多文旅地產是依托景區開發的，也有一些旅游地產本身就是景區的一部分，比如西雙版納的告莊，勐巴拉旅游小鎮等，旅游地產的消費者主要是外地客戶，只有大量的游客才能帶動地產的消費。”

“漲了很多”樓市量價齊升

西雙版納傣族自治州，是云南省的8個自治州之一，位于云南的最南端，也是熱帶的北部邊緣，西雙版納曾被稱為“勐巴拉娜西”，意為神奇而理想的樂土。

有人曾這么評論道，如果說昆明是四季如春的春城，那西雙版納一定是四季如夏的夏城。西雙版納地處北緯21°，年平均氣溫21°，是中國唯一一個熱帶雨林氣候地區，同時也是暖冬型城市，是全國最具知名度和代表性的旅居、避寒目的地。

溫暖，是人們在寒冷冬季最向往的東西。作為避寒圣地的西雙版納，今年春節期間，西雙版納州接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

數據顯示，西雙版納在春節期間迎來了旅游高峰，酒店住宿的價格也隨之水漲船高，該段時間就連西雙版納經濟型酒店的價格也突破千元。以漢庭酒店（西雙版納告莊西雙景店）為例，記者1月17日在攜程APP上了解到該酒店在除夕（1月21日）當天入住的最低價格要2189元/晚，7天酒店（西雙版納告莊星光夜市店）最低價格要1066元/晚，且已售罄。若是淡季入住，上述酒店的最低價格在每晚141到207元之間不等。

江聰也向記者提到：“疫情防控政策優化后，大家都過來旅游，連租房的價格都翻了幾倍了，兩室的房子租一個月兩萬元。最夸張的還有人搬出來把自己的房子租出去，三室的房子一個月租金2.8萬元。”

克而瑞云南指出，游客涌入拉高住行成本，西雙版納尤為明顯，酒店價格較淡季上漲10倍、機票價格上漲3—4倍，實現春節期間的“版納熱”。西雙版納的旅游價值對住宅市場的帶動凸顯，在傳統地產淡季中走出獨立行情，現樓市回暖信號。

“我有個同事在其他項目一次性買了兩套，拿來出租，就春節那一個月的租金都抵一年的月供了。這個城市只能容納20萬游客，春節那幾天來了兩百多萬人，酒店根本住不下，只能住民房。很多游客來看酒店兩三千元一晚，租房也是很貴，干脆就買一套了。”江聰說。

同時，克爾瑞云南數據顯示，2023年1月份，西雙版納成交面積20.87萬方，遠超云南其他城市。此外，對比2022年1月至2023年1月版納住宅成交情況，2023年1月達到近13月峰值，同比2022年1月漲幅27%、環比2022年12月漲幅41.5%。

在江聰看來，旅游市場的回暖直接促進了西雙版納房地產市場的回暖。而這個回暖并非僅僅局限于成交量上，西雙版納房價也開始上漲了。

“漲了很多，每平米漲了1500—2000元。現在整個西雙版納的項目，不論是期房，還是現房都在漲，可能到今年底就得恢復到之前那種均價一萬多元的時候。去年九月份，首付八萬買兩房還送家電。二手房也一樣的，業主也開始漲價了，大家都看到這個市場了。”江聰說。

2023年西雙版納房價走勢。 圖源：安居客網站

安居客數據顯示，自2023年以來西雙版納房價就一直在上漲。其中，2月西雙版納房價均價為7842元/平，環比1月7830元/平上漲 0.17%，同比去年同期上漲 4.24%。

此外，根據江聰的描述，他最近帶看房子的成交量已經超過去年一年的總和，這幾天一天帶3、4個客戶看房是常態。而他有同事這兩個月一個人賣了十多套房子。“（現在買房）應該會是長久的收益，今年把版納炒火了，往后來過冬的人應該還會更多。到時候不愁租也不愁賣。”江聰說道。

據記者了解，現在在西雙版納買房，沒有落戶要求，全國各地的人都可以來買。不過在貸款方面，則有所限制，首套和二套房的首付比例要求不一樣，如果是首套可以最低兩成首付，要是二套則要五成首付。利率主要看征信，會有所浮動。

“不過現在有好幾個新房項目都優先考慮全款買房的客戶了，貸款的要先等等。”江聰說。

此外，有一個問題需要思考的是，疫情防控措施優化后的這段時間正好是西雙版納一年中的旅游旺季，這段時間人們在西雙版納購買房產，是否存在報復性消費、沖動消費的風險？

對此，趙天星指出，西雙版納房地產市場，季節性比較強，作為避寒圣地的暖冬城市，冬季大量的游客到版納旅游，看到旅游市場的火爆，價格較高的酒店和火爆的房地產市場，確實會有部分客戶沖動消費；疫情三年因為種種原因沒有購買的客戶，比如：由于長時間的疫情，人們對健康和品質生活的重視，大量之前考慮購買旅居房產的客戶受疫情影響出行限制沒有購買的客戶；疫情前受高房價影響，疫情后房價下降，版納房價較低但沒有購買的客戶；還有受短期內房地產市場和旅游活躍影響的部分投資客和本地剛需客戶，這個階段都集中購買了，所以西雙版納房地產市場成交量短期內會有報復性的增長很正常。

靠外地購房客撐起的房價

在不少業內人士看來，西雙版納承接了海南的購房需求。因為海南的限購政策，且不斷上漲的房價和物價，推動在其冬天旅居的人往外遷移，西雙版納便是其中一個遷移地。

海南，一直以來是東北人冬天的避寒勝地，被人們戲稱為“東北第四省”。2018年4月22日，海南施行限購政策，外地戶口在海口、三亞、瓊海等區域購房，需要繳納五年以上社保或個稅才能取得購房資格。

趙天星向記者指出，受海南限購政策影響，很多想到海南購房的客戶選擇了北海和西雙版納等城市，也就是客戶轉移，由海南轉到了其他旅游城市。

“那時大量的海南房地產中介企業帶著團隊、資金和客戶遷到了北海、西雙版納等一些旅游城市，他們通過資金掌控房源，再通過渠道和外地客戶拉升房價。”趙天星說道。

安居客數據顯示，2017年8月，西雙版納房價均價仍在4500元/平左右徘徊，隨后就開始急速上漲，年底就漲到了8500元/平。短短4個月的時間，價格漲了一倍。進入2018年以后，房價仍在上漲，在當年7月更是達到西雙版納歷史以來的房價最高點，新房均價達11747元，甚至超過了云南省會昆明當月的新房均價11382元。

2018年6月，央視《經濟半小時》節目推出“熱錢追捧下的旅游地產”報道，該報道也指出，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價開始飆升，從每平方米4000多元，3個月的時間就漲到接近翻倍。2018年海南全域限購政策發布以來，西雙版納的房價更是飆升過萬，有的銷售價甚至達到了每平米2.5萬元，即便如此投資客依舊是絡繹不絕。

西雙版納統計局數據顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%，是2017年全年的1.5倍；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。

不過，安居客數據顯示，西雙版納的房價從2019年1月10750元/平開始下降，到當年12月跌破了8500元/平。進入2020年后，并沒有止跌回升，反而一直下降到2022年1月的7489元/平，這也是西雙版納2017年10月以來的最低點。

此外，西雙版納統計局數據也顯示，2018年，西雙版納全州房地產開發投資增長55.3%； 2019年，西雙版納全州房地產開發投資仍在增長，增長幅度45.4%；同年，商品房銷售面積增長3.2%，但是銷售額下降0.6%。

是什么導致了西雙版納的房價從2019年開始一路下降？

趙天星指出，“由于人口流動的限制，沒有大量的外地投資客，靠本地客戶基本上沒有出路。西雙版納全州只有130.6萬人，景洪只有64.27萬人，典型的地廣人稀，2016年以前開發樓盤不足10個，現在在售樓盤五十多個，嚴重的供過于求，受疫情影響，大量外地人進不來，本地人經濟水平整體不高，靠本地撐起整個城市的房價基本上不可能，由于開發量大，客源少，而房企資金壓力大，只能降價回款，買漲不買跌的心里導致本地剛需觀望，最后導致市場整體量價齊跌，旅游城市的房價漲跌和外地購房客的多少有直接關系。”

值得一提的是，2021年9月17日，西雙版納州住房和城鄉建設局在對政協西雙版納州十二屆五次會議第60號提案的答復中提到，為穩定商品房價格，西雙版納州建立了房地產運行監測機制，根據商品住宅累計可售面積去庫化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，如：對消化周期在36個月以上的，停止供地；36—18個月的，減少供地；18—12個月的，持平供地；12—6個月的，增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

房價會重回萬元時代嗎？

雖然市場回暖明顯，但趙天星表示，2018年西雙版納房價大幅上漲原因比較多，這與當時庫存較少有很大關系，大量從業者、消費者持續的進入，再加上部分資金炒作抬升，導致西雙版納房價短期內快速沖破萬元大關，和今天的市場環境完全不一樣。西雙版納房價隨著銷量的增加，價格上漲也是必然的。但現在整個西雙版納樓盤較2018年增加了幾十個，各個樓盤的地段和品質也不一樣，所以分化會比較嚴重，部分地段好的、高端的樓盤價格破萬比較正常，但大部分地段較偏、品質較差、資金緊缺、體量較小，銷售渠道單一的樓盤，價格要想大幅上漲還是比較困難的。

江聰也說：“西雙版納之前的老小區規劃不合理，居住配套沒有新小區完善。現在的新房也有現房帶裝修在售的項目，即買即入住的，還不用出中介費和稅費。總價算下來還更劃算的。”

此外，在趙天星看來，雖然西雙版納房價想要大幅上漲比較困難，但是西雙版納文旅地產的發展前景仍然廣闊。

“很多的所謂的文旅地產，缺乏文創內容，甚至基本的本地民俗文化都沒有體現。要做文旅地產，就一定要深挖本地文化，比如：建筑與文化的結合，文化與旅游的推廣，本地醫藥文化與康養的應用，民族飲食、民族節日與旅游和項目的融合等等。一個好的文旅項目，更像是一個城市的獨特標識，它濃縮一座城市的精神與文化，認知著一座城市的過去和未來，是城市形和神的集中展現。西雙版納文旅地產的發展前景廣闊，但一定要與本地文化融合發展，同時政府要持續完善城市配套，加大城市宣傳力度。大力發展生態旅游，完善旅居康養產業。企業要注重產品質量，深挖本地文化，讓文化賦能項目。”趙天星說。

關鍵詞： 西雙版納