房貸利率下降及按揭貸款策略

(資料圖)

“房貸利率密集下降”成為1月份尤其是春節以來的市場熱點話題。包括房企和購房者對該現象保持了密切的關注。房貸利率下降，充分體現了金融部門對購房消費降成本的導向，也有助于進一步激活市場交易行情。本報告對當前全國各重點城市房貸利率下降進行系統總結和分析，以更好把握房貸政策。各地應用足用好此類政策，為新一輪住房消費提振創造更好的條件。

一、房貸利率下降的統計

1、房貸利率下降的兩種含義

嚴格來說，目前市場上討論的“房貸利率下降”，其實是“房貸利率突破下限”的含義。從分類上說，房貸利率下降其實有兩種含義。一種是房貸利率從高位下降，但沒有突破4.1%的下限；另外一種是指房貸利率突破了央行規定的下限，即實際利率低于4.1%。

所以，目前市場上討論的“房貸利率破4進3”、“房貸利率最低可以做到3.8%”，其實質含義是，各地基于利率定價規則，突破了央行規定的下限。當然，從閱讀習慣和約定俗成的角度出發，本報告所指的“房貸利率下降”，特指“房貸利率低至3.8%”的類似現象。此類房貸利率的下降，有特殊性，其需要符合央行《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》相關規定，同時具有階段性的特點，即隨著房價指數的走勢會有季度的調整。

2、房貸利率下降的城市名單

1月29日，關于“鄭州房貸利率最低降至3.8%”的消息受到了關注，也引起了各個購房者的討論。我們系統梳理了2023年1月份以來全國各地降低房貸利率或執行低利率的城市名單，共計30個城市。這30個城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時呈現了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個梯隊。統計發現，在這30個城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，這也說明，3.8%成為各地降房貸工作中最主流的利率。該定價水平可以供全國其他省市學習，以更好指導商業銀行對房貸利率定價。

從城市的具體名單可以看出，這30個城市普遍屬于房價指數連續三個月下跌的城市，且基本為交易行情偏冷的二三線城市。一些房價指數略強勢的或市場行情略好的城市，并不在此次下降的城市范圍之中。另外，有部分城市房貸利率最低為4.0%，其雖然不是主流的3.8%概念，但本身已經突破了4.1%的利率下限。從這個角度看，此類城市已經非常積極執行了央行此前的新政策，值得肯定。換而言之，無論是4.0%還是3.8%的利率，都體現了各地積極降低房貸成本、激活住房消費需求的導向。

二、按揭貸款策略建議

房貸利率下降受到了很多購房者和房企營銷部門的關注。本報告搜集了部分購房者的相關留言和疑問。此類問題非常務實，對其進行積極解答，有助于更細致全面研究房貸利率下降的現象，進而指導個人按揭貸款工作。當然，需要提醒的是，每個城市的房貸政策有差異，不同購房者的購房情況也有差異，所以要結合實際情況進行具體分析。

1、提前還貸潮是否受近期房貸利率下降的影響？

知乎在2023年2月2日做過一個簡單調查，在484個網友參與的“你會選擇提前還房貸嗎”的調研中，選擇“會”的為63%、選擇“不會”的為10%、選擇“還要觀望”的為27%。當然此類數據僅僅作為參考，但也充分說明購房者對提前還房貸有比較大的訴求。從房貸利率這個角度說，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。我們認為，要重視此類社會情緒。一方面，要積極宣傳“存量貸款也會降利息”的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把“房貸利率下調-房貸提前償還”之間的關系做系統的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。

2、房貸利率下降是針對所有買房類型嗎？

本報告提及的房貸利率下降，其實有一定的限定條件。換而言之，類似3.8%的利率，只存在于“房價過于疲軟、允許突破央行規定下限”的城市之中。同時，此類住房是指首套住房，而不是第二套住房。但不區分是否是新房還是二手房。另外，若部分城市降低了首套房的認定標準，部分二套房的購房行為也可以享受此類優惠貸款利率。

3、房貸還在下降，近期購房是否需要緩一緩？

我們認為繼續觀望和等待的意義不大。第一、要下降的城市，近期基本上就會發布政策，引導利率下調。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落實的最低利率，類似低于3.6%的利率可能性其實不大。第二、房貸利率下降，其實有階段性的特征。若后續房價反彈，那么此類利率政策是會撤回去的。購房者需要了解定價規則，主動獲取優惠利率。

4、大城市是否也會降房貸？

第一、降房貸利率是每個城市的政策趨勢，今年金融政策將繼續支持住房消費，房貸利率普遍有下調的可能。所以“降不降”不是問題。第二、問題是“降多少”。按《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》給出的定價規則，一線城市目前并不能突破4.1%的利率。換而言之，最低利率也只能是4.1%。未來有微調的空間。

5、存量貸款是否可以降房貸？

必須肯定說明，各地存量貸款的利率普遍都有下降的可能，而且2月份開始已經在下降了。所以，若沒有下調，可能有幾種原因。第一、購房者和銀行簽訂的是固定利率貸款，導致銀行無法做調整。第二、過去買的房子屬于二套房，當時無法拿到利率折扣。第三、重新定價日在今年2月份以后。

6、未來房貸利率是否會繼續下降？

是否下降，取決于房價的疲軟情況或購房市場行情。若市場行情不好，那么激活合理住房需求的政策依然會繼續，降低房貸的工作會推進。但若市場回暖或房價止跌，那么優惠的房貸利率確實會收回。必須說明，中國房地產市場已經朝著復蘇的通道前進，后續或不會出現如此密集的降利率操作。

7、組合貸款是否可以降房貸利率？

有部分購房者是組合貸款模式，所以也會有疑問，對于“商業銀行貸款和公積金貸款的利率”模式，是否有下降的可能。舉個例子，目前無錫在原純商貸轉為組合貸款的時候，新的這部分商貸是可以享受目前的最新商貸利率的。所以組合貸款業務也可以享受此類利好政策。

8、公積金是否有下降利率的可能？

目前各地關于公積金貸款利率下降的消息并沒有。去年10月份，全國各地公積金貸款利率從3.25%統一下調為3.1%。調整的重要原因是，若不下調，其和商貸之間的價差會非常小。目前各地雖然推出了3.8%的利率，但屬于局部的、階段性的政策，公積金的貸款利率理論上沒有下調的可能。

9、近期買房了，是否可以享受更低的貸款利率？

“昨天還有客戶給我打電話，他是1月初剛剛以4.1%的利率貸了款，不過現在還沒有放款，來問我能不能按3.7%走，我還是建議他馬上聯系銀行經理。”孫先生說。這個例子對類似疑問的購房者有非常好的指導作用。若貸款合同還沒有批下來，理論上都可以爭取最新的最低利率。

10、為什么部分城市近期房貸利率反而上升？

不完全統計顯示，1月份包括清遠、貴陽、武漢、江門、昆明、泉州和大理等城市，出現了房貸利率上調的現象。此事讓購房者非常困惑。出現這種情況，是因為去年12月底此類城市突破房貸利率下限的權限“到期了”，所以1月份會略上升。但按照今年《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》新規則，此類城市當前利率又出現了下調。購房者要防范被一些虛假營銷信息所誤導。

11、省會城市房貸利率下降了，地級市是否都會跟進？

目前各地省會城市普遍都下降了房貸利率，是否意味著，相關省份其他地級市也會跟著下降？這里舉一個例子。經吉林省市場利率定價自律機制決議：自2023年1季度起，長春市、吉林市和四平市首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減50個基點。從這個角度看，其實不是所有地級市都可以下調。有下調權限的，基本上是能級略高的城市。

12、各地只有四大國有銀行在下降房貸利率嗎？

是否只有國有銀行才會執行3.8%的低利率？以珠海為例。目前部分股份制商業銀行正在申請下調首套房貸利率至3.7%；部分外資銀行已經在走流程，審批下調首套房貸利率至3.7%。這說明，各地銀行在下調房貸利率方面，權限是一樣的，但會形成略有差異、略有競爭的貸款利率。

13、所有樓盤都可以拿到3.8%的利率嗎？

假如某個城市最低房貸利率為3.8%，那么是否意味著所有樓盤都可以執行該最低利率呢？其實不然。購房者需要明白，該最低利率是各地銀行給出的最為優惠的政策，但肯定有限定條件。其取決于LPR走勢和當地金融工作的基調、房企和銀行的合作程度、銀行信貸業務的營銷計劃、樓盤品質和質量、購房者購房情況、購房者征信和信貸資質情況、房貸額度和申請的情況等。購房者需要根據所在城市情況，積極爭取最為優惠的房貸利率。

關鍵詞： 按揭貸款