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房地產(chǎn)追光前行

去年下半年以來，穩(wěn)樓市措施密集出臺，包括多地下調(diào)房貸利率、退出或收縮限制性措施、釋放房企融資“三支箭”、落實“金融16條”等，在政策疊加作用下，房地產(chǎn)市場暖意漸濃。當(dāng)前，一二線城市針對消費端的措施力度較大，帶動樓市交易有所回升。與此同時，房企也陸續(xù)開始通過發(fā)債等方式進行融資。房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇力量正在積蓄。

房企的融資環(huán)境，肉眼可見地在發(fā)生實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%；其中，發(fā)債主體不僅包括金茂、越秀等央企國企，更有萬達商業(yè)這樣的民營房企。這是時隔多個月之后，房企海外融資重啟的標(biāo)志。

在此之前，房企境內(nèi)融資已經(jīng)先行開閘。在中債增進的護航下，獲準(zhǔn)發(fā)行中票的房企逐漸擴容，未發(fā)生公開違約但規(guī)模中等的雅居樂中票已經(jīng)成功發(fā)行；出險房企旭輝的中票發(fā)行工作也在推進中。

在“金融16條”的馳援之下，金融機構(gòu)對房企的支持力度也明顯加大。去年四季度以來，陸續(xù)有民營房企獲得銀行的大額授信。根據(jù)中指院監(jiān)測，“金融16條”以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元，短期住房開發(fā)貸規(guī)模有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢。

作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近期在政策上迎來了諸多利好。當(dāng)前，房企正在以更穩(wěn)健的姿態(tài)，行至新的旅途。

房企美元債“開門紅”

在今年1月以前，房企美元債發(fā)行已經(jīng)停滯多時，這是信用狀況、企業(yè)風(fēng)格以及市場態(tài)度多方面作用的結(jié)果。

一位此前重倉房企美元債的人士在接受記者采訪時分析認為，去年風(fēng)險事件比較多，房企美元債這塊的信用受到了很大的影響?！耙郧懊涝獋l(fā)行大戶，很依賴這個渠道的那些多數(shù)發(fā)不出去。信用好發(fā)得出去的它有自己的融資節(jié)奏，所以發(fā)行量一下少了很多?！?/p>

根據(jù)記者初步統(tǒng)計，去年發(fā)行美元債的名單中，民營房企新發(fā)成功的僅有新城和卓越等少數(shù)幾家。

這種情況從去年年底多家房企獲得內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)之后開始出現(xiàn)改善。

2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作，會議提出要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項目落地。

隨后，包括龍湖、碧桂園等均獲得了四大行內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持。

“內(nèi)保外貸”指的是，境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

這雖然不能夠直接作用于境外債市場，但對于提振境外投資者的信心有積極推動。“中債增進、金融16條中，還是對境內(nèi)的動作比較多。內(nèi)保外貸的信號是境外市場也受到重視了?！币晃痪惩饨鹑跈C構(gòu)的人士對記者分析認為。

信號已經(jīng)傳來，房企飛速跟進。

2023年1月，萬達商管發(fā)行2年期4億美元債；2月6日，萬達再次發(fā)行2年期3億元美元債。萬達本月發(fā)行的這筆美元債獲得了超額認購，其募集的資金用途為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

這為今年的房企美元債市場打出了“開門紅”。事實上，近期房企海外債價格也較低點有所修復(fù)。這些方面，也進一步顯示房企海外債的投資者信心有所修復(fù)。

惠譽評級中國企業(yè)研究聯(lián)席董事張順成就分析稱，除政策推動外，疫情防控政策優(yōu)化政策提升了經(jīng)濟增長、就業(yè)及居民收入的預(yù)期，利好房企的銷售恢復(fù)和現(xiàn)金流改善。

與房企境外融資迎來頭彩并行的是，多家出險房企在債務(wù)重組的進程方面也在加速。

2023年1月29日晚，華夏幸福（600340）發(fā)布公告稱，49.6億美元債券協(xié)議安排正式生效，這是首個對境外債以“展期+債轉(zhuǎn)股”方式實現(xiàn)重組成功的房企。除了華夏幸福外，富力地產(chǎn)已完成境內(nèi)、境外債重組，而融創(chuàng)、花樣年等房企，也在陸續(xù)推進境外債重組的進程。

這些已經(jīng)發(fā)生違約的房企順利完成境外債重組，也被投資者視作是利空逐漸被消化、房企美元債市場重回常態(tài)的標(biāo)志。

“去年很多美元債投資者是比較看開了，很多干脆就不做了。那時候我們的判斷是這些比較典型的房企怎么樣去處置境外債，現(xiàn)在已經(jīng)能夠看到思路了，所以確定性變強了一些?！币晃痪硟?nèi)私募機構(gòu)的人士表示。

房企融資邊際改善

境內(nèi)境外多管齊下，房企融資的沉寂時刻，或許已經(jīng)過去。但需要強調(diào)的是，房企融資雖然有十分積極的轉(zhuǎn)變，但整體趨勢僅是邊際改善。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元，同比基本持平，環(huán)比下降27.6%；海外債發(fā)行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環(huán)比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環(huán)比下降36.0%。

在資本市場看來，房企未來在非銀融資上或?qū)⒈３址€(wěn)定運行的趨勢。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，受春節(jié)假期影響，本月融資同比、環(huán)比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經(jīng)歷了一年的動態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，行業(yè)融資進入了相對穩(wěn)定階段。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師針對房企的非標(biāo)融資對記者分析稱，“非標(biāo)融資例如信托這些，并不是沒有重啟，而是要考慮到重啟后市場的接受度問題。一是，這些融資方式基本都在項目層面，但現(xiàn)在拿地主體都以優(yōu)質(zhì)房企為主，開發(fā)貸就能覆蓋，所以項目也少了；二是，現(xiàn)在配置房企非銀產(chǎn)品的也不多?！?/p>

開發(fā)以及融資整體保持穩(wěn)定水平，將是未來一段時間，房企將面對的新局面。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷低谷之后，目前仍在緩慢恢復(fù)的過程中。

據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年1月，TOP100房企銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。中指研究院分析稱，這主要由于1月逢春節(jié)假期，且市場活躍度有所下滑。

根據(jù)房企發(fā)布的銷售簡報情況來看，龍頭房企在今年1月的業(yè)績表現(xiàn)也仍有待提振。其中，中海地產(chǎn)今年1月合約物業(yè)銷售金額約131.88億元，同比下跌10.8%；金地集團（600383）則在當(dāng)月實現(xiàn)簽約面積55.2萬平方米，同比下降1.26%；實現(xiàn)簽約金額92.1億元，同比下降38.41%。

開源證券在近期的一份研報中則指出，春節(jié)期間樓市整體表現(xiàn)呈現(xiàn)新房和二手房熱度不均、城市間分化較大的特點，總體來看新房銷售基本面仍在觸底，二手房成交和商業(yè)地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回暖。

“在針對剛需購房政策應(yīng)出盡出的情況下，預(yù)計后續(xù)更多針對改善需求的政策將逐步落地。我們認為在后續(xù)人口增長動力不足，人口和產(chǎn)業(yè)不斷往高能級城市聚集的情況下，一二線城市銷售市場有望率先修復(fù)，帶動全國市場的逐步復(fù)蘇。”開源證券表示。

融資率先開閘，房企聞風(fēng)起舞，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇在路上。

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