記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

【資料圖】

促進(jìn)住房消費(fèi)成為各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。

近段時間，多個省市在提振2023年經(jīng)濟(jì)的會議和文件中，把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中，住房消費(fèi)在2023年經(jīng)濟(jì)“拉動力”方面扮演更為重要的角色。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2022年下半年開始，國家對于房地產(chǎn)的基調(diào)有所調(diào)整，即從過去幾年的“防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型、打造新模式”，開始轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險、穩(wěn)增長、促內(nèi)需、打造新模式”。穩(wěn)增長、促內(nèi)需的權(quán)重上升了。在政策上，包括降低利率，房價下跌城市不設(shè)下限，退出或收縮行政干預(yù)政策，延長貸款集中度管理政策過渡期等，房企再融資開閘等“三支箭”發(fā)出。

值得注意的是，經(jīng)《》記者統(tǒng)計，2022年全國（不含港、澳、臺）GDP十強(qiáng)城市中，除了北上廣深外，其余6個城市（重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京）去年均在一定程度上放開對樓市的限購。除此之外，像佛山、東莞等2022年GDP過萬億元的城市，則放開全域限購。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“預(yù)計后續(xù)還將會有更多熱點二線城市跟進(jìn)，預(yù)計除了一線城市外，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶彙！?/p>

多個GDP過萬億元城市優(yōu)化樓市政策

近日，隨著各地陸續(xù)公布2022年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，最新的全國（不含港、澳、臺）GDP十強(qiáng)城市排名出爐，其十強(qiáng)分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、武漢、杭州、南京。

值得注意的是，經(jīng)《》記者觀察，在2022年全國（不含港、澳、臺）GDP十強(qiáng)城市中，除了北上廣深四大一線城市外，其余6個城市在2022年均在一定程度上放開了對樓市的限購。

以重慶為例。2022年12月28日，重慶多部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出激活市場有效需求，優(yōu)化商貸住房套數(shù)認(rèn)定，居民將存量房盤活用作保租房的，可不納入家庭住房貸款套數(shù)計算，支持剛需，在渝生活、工作的非本地戶籍的居民及成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈川籍居民享受同城待遇，加大貨幣化安置的力度、延長認(rèn)購期支持家庭“先買新再賣舊”等。

對此，克而瑞分析稱，該項措施進(jìn)一步降低了外地入渝居民、本地購房人群的買房門檻，擴(kuò)大了購房人群，對合理改善需求給予支持；并且有助于盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)一步助力“租購并舉”的多體系供給。同時，在成渝一體化發(fā)展驅(qū)動中，通過貸款政策同城化，擴(kuò)大客群基底，加深雙城聯(lián)動。

而GDP緊隨廣州的蘇州，也在2022年4月放松了二手房限售、限購政策。具體來看，二手房限售時間由5年改為3年；在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個月社保改為累計24個月，同時外地人賣房后2年內(nèi)，無需社保或稅單可直接購房。

值得一提的是，2022年9月14日，蘇州對非本地戶籍居民購房政策做出調(diào)整，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明，但只限購1套。不過，時隔僅一日，蘇州便恢復(fù)2022年9月16日之前購房政策，即需要提供三年內(nèi)連續(xù)6個月社保或個稅證明。

彼時，中指研究院指出，在中央堅持“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，一二線城市政策優(yōu)化的力度普遍偏弱，各地高頻小步優(yōu)化成為2022年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大特點。

就如成都，2022年“高頻小步”松綁限購范圍，擴(kuò)大購房人群。2022年12月30日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于進(jìn)一步明確我市房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)規(guī)定的通知》提出，父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨(dú)家庭在戶籍對應(yīng)的限購區(qū)域購買一套住房。

而在此前的11月17日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購措施的通知》，優(yōu)化區(qū)域限購措施。

除此之外，武漢、杭州、南京2022年均在一定程度上放開了對樓市的限購。

佛山、東莞“一次性放開”全域限購

相比于上述城市的“不斷試探”，2022年GDP過萬億元的佛山和東莞則選擇“一次性放開”。2022年12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確指出：自2022年12月10日起，在本市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道暫停實施住房限購政策，但須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。該政策的發(fā)布，意味著佛山全域放開了限購。

不久之后，東莞也跟上佛山的步伐，全域不再實行商品住房限購政策。2022年12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知 (東建房[2022] 23號)》，確認(rèn)從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實施商品住房限購政策。這意味著東莞堅持6年之久的限購政策全面取消。

值得一提的是，2022年佛山和東莞的GDP分別為12698.39億元和11200.32億元，GDP排名位列廣東21個地級市中的第三、第四名，僅次于深圳、廣州。

關(guān)榮雪曾在2022年12月26日就向《》記者指出，東莞全面放開限購以及放松限售是深入落實因城施策的調(diào)整之舉。

2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

國家高端智庫研究員宋丁在2月5日接受《》記者采訪時表示，除一線城市外，其他城市放開限購是一個大的趨勢。因為限購政策是當(dāng)年供不應(yīng)求時代的產(chǎn)物。在供不應(yīng)求的情況下，如果不限制，房價就會上漲得厲害，所以該政策就一直保持著。

“現(xiàn)在國家房地產(chǎn)的基本性發(fā)生了一個根本的逆轉(zhuǎn)。在這個情況下，除了這兩年的房企債務(wù)問題，即保交樓的問題，根本上的問題是供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。也就是說現(xiàn)在樓市的需求，特別是那些二、三線GDP萬億元城市的需求在收縮，很多人都已經(jīng)有房子了，買的人也沒那么多。而且，隨著整個樓市投資的增幅增長（減緩），這里面的機(jī)會也越來越少了，所以說買房的人越來越趨向平緩。這個時候還限購的意義就不大了。”宋丁說道。

東莞市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%。同時，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年東莞樓市供應(yīng)322萬平，同比下降45%；成交267萬平，同比下降43%。在二手房方面，其成交量延續(xù)低位態(tài)勢，但在政策寬松力度加碼下（限購限售政策的松綁、增值稅免征年限縮減），有效刺激了下半年二手市場交易持續(xù)活躍，呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，復(fù)蘇強(qiáng)度優(yōu)于新房。

圖源：克而瑞

關(guān)榮雪也對記者指出，“在東莞之前，西安、杭州、佛山等城市也調(diào)整了限購，說明新一輪需求端的紓困政策已經(jīng)由熱點新一線或二線城市率先開局，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚待加速修復(fù)的背景下，金融支持房地產(chǎn)政策要應(yīng)出盡出、因城施策，充分發(fā)揮政策積極效應(yīng)，預(yù)計后續(xù)還將會有更多熱點二線城市跟進(jìn)，預(yù)計除了一線城市外，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶彙！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，西安、杭州、佛山2022年的GDP分別為1.15萬億元、1.88萬億元和1.27萬億元，三座城市的GDP均超萬億元。其中，佛山市人民政府門戶網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)顯示，2022年佛山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資1956.52億元，同比下降16.5%；其中住宅投資下降16.2%。分地區(qū)看，禪城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.0%，南海區(qū)下降26.3%，順德區(qū)增長1.0%，三水區(qū)下降42.9%，高明區(qū)下降52.4%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在2月5日向《》記者指出，放開樓市限購，主要是因為樓市下行引發(fā)的問題多了，比方說，房企遇到資金問題、銀行遇到業(yè)務(wù)增長的問題、購房者面臨資產(chǎn)價格下跌、地方政府面臨財政減少等等，牽一發(fā)而動全身，所以重振房地產(chǎn)，提升經(jīng)濟(jì)，解決一系列問題。

成效如何？

那么，放松限購后對當(dāng)?shù)貥鞘杏泻斡绊懀?/strong>

據(jù)記者觀察，從之前放松限購的城市來看，有些城市在放松限購后短期內(nèi)當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣棵黠@得到提振；而有些城市放松限購后，卻沒有帶來明顯影響。像東莞和佛山放開全域限購后，短期來看，對樓市具有一定的刺激作用。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年東莞1月一手住宅成交14萬平（1185套），同比下降19%；二手住宅過戶1668套，同比上升62%。

2022年12月9日，佛山出臺解除全域限購令。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月佛山一手住宅市場的成交量僅次于2022年6月，為2022年第二高。

鄧浩志指出，“效果到目前為止有一點，但不是特別明顯。其實從去年上半年開始，房地產(chǎn)市場就推出刺激政策了，但上半年就如‘猶抱琵琶半遮面’，都是一些很輕微的刺激政策。后續(xù)發(fā)現(xiàn)問題越來越嚴(yán)重，市場不斷下滑，從去年下半年開始進(jìn)入第二個階段，就是加強(qiáng)刺激。到了去年四季度，二線城市普遍采取很強(qiáng)的刺激政策了，像東莞、佛山直接全面取消限購。所以，去年的上半年基本上沒表現(xiàn)，下半年到年底，開始有一點點表現(xiàn)，這個跟一開始力度不強(qiáng)，也跟出臺強(qiáng)刺激政策比較晚有關(guān)系，這是一個關(guān)鍵點。”

宋丁也認(rèn)為，GDP過萬億元的城市松綁限購后，帶來的刺激度是有限的。“即便放開限購之后，并不一定會出現(xiàn)人們想象中的蜂擁而至去買房（的局面），因為人們的買房欲望已經(jīng)到了一個低點的位置，即不管限不限購，都不去買了。所以限購的政策就自動失效了，而其取消掉之后，可能也有人來買從而增加一點樓市活躍度。”

今年會繼續(xù)加大樓市刺激力度嗎？

值得一提的是，截至今年1月底，隨著31個省（區(qū)、市）2023年政府工作報告出爐，不少省（區(qū)、市）定下了2023年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，數(shù)值范圍在4%至9.5%。然而2022年全國GDP增速僅有3%，這也意味著各地2023年GDP增長壓力較大。

在這種壓力背景下，各地會出臺政策進(jìn)一步刺激樓市嗎？

對此，宋丁表示：“今年的經(jīng)濟(jì)增長，各個省市提出的目標(biāo)超過5%，我認(rèn)為非常正常，因為去年增長都很弱，主要是疫情的干擾，其實今年絕大多數(shù)省市只要正常操作，基本上輕松達(dá)到5%，就是因為去年基數(shù)太低了。”

同時，宋丁也提到，刺激樓市來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長這件事，在很多省市來講是有相關(guān)動作的。但是即便是想通過刺激樓市來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，也不一定完全能達(dá)到他們想象中的效果。

鄧浩志也表示，“我認(rèn)為后續(xù)可能還會繼續(xù)出臺刺激樓市政策。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至到1月31日，已有50省市（縣）出臺53條樓市刺激政策。各地也提到了今年要支持剛需、改善需求，所以今年肯定會（出臺）更多（刺激樓市政策）。”

同時，鄧浩志也提到，萬億元GDP城市已經(jīng)出臺解除樓市限購政策，現(xiàn)在關(guān)鍵是一線城市能不能出臺相關(guān)刺激樓市的政策。“首先，北上廣深四個一線城市，有接近1億人口。雖然僅僅是四個城市，但是影響范圍很大。其次，二、三、四線城市都是以一線城市作為參考指標(biāo)。可能會出現(xiàn)一線城市低迷，二、三、四線城市的人就不敢買的情況，這里面存在著龍頭示范效應(yīng)。所以我認(rèn)為一線城市（樓市限購政策）有可能會松綁。”

“當(dāng)然我們現(xiàn)在也看到一線城市低迷，從剛剛過去的春節(jié)檔期來看，二、三線城市表現(xiàn)比一線城市好，比方說廣州表現(xiàn)不及佛山好，東莞、惠州的成交量也比深圳要大，活躍度更高。所以，一線城市現(xiàn)在也面臨著客源、資金被分流到周邊城市的情況。如果一線城市能夠適當(dāng)?shù)姆潘桑瑫鉀Q一線城市樓市低迷和帶動二、三線城市有所幫助。”鄧浩志說。