現(xiàn)代快報訊(記者熊平平王新月)近期，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，允許部分城市自主下調首套房貸款利率。已有鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”階段。與此同時，“提前還貸潮”也進入高峰。業(yè)內人士認為，“房貸利率下限允許下調”政策發(fā)布后，“房價走勢-房貸利率政策”之間的關系更加密切。預計后續(xù)各地基于房價走勢情況，會有更多的降房貸利率的操作。

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全國房貸或將進入“3”時代

中國人民銀行1月5日發(fā)布消息稱，近日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“房貸利率下限允許下調”政策以來，“房價走勢-房貸利率政策”之間的關系更加密切。2023年1月31日，上海易居房地產研究院發(fā)布《2022年中國百城房價報告》。報告稱，1月底，全國各地實際上已經出現(xiàn)了房貸利率大幅下調的密集操作，預計后續(xù)各地基于房價走勢情況，會有更多的降房貸利率的操作。

上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，2022年住宅成交均價同比漲幅若不超過5%，基本上可以屬于“房價疲軟”的態(tài)勢。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在全國100個城市中，有70個城市房價同比漲幅≤5%，這也意味著百城中有7成城市房價疲軟。基于此，該報告提出此類城市是2023年尤其一季度房貸利率下調概率最大的城市。這些城市包括，二線城市：太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽；三四線城市：香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州。

當前，一些城市已經積極做了調整，包括鄭州直接下降50個基點，房貸利率最低為3.8%；天津3.9%、廈門3.8%、珠海甚至降至3.7%。嚴躍進告訴現(xiàn)代快報記者，這說明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都會主動下調房貸利率。而此類城市均為二線城市或重點城市，其利率調整政策也會對省內其他城市有非常好的啟發(fā)意義。

中原地產首席分析師張大偉認為，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市房貸還能高于4，全國房貸都會進入“3”時代。“在存款利率基本都進入‘1-2’時代情況下，房貸特別是首套房貸款利率進入‘3’時代是必然趨勢。此外，大部分銀行當下出現(xiàn)了明顯的放貸難，所以房貸利率3.7%不會是最低點，還會繼續(xù)下調。”

不過，張大偉表示，房貸利率下調，短期可能有效用，成交量會上升，出現(xiàn)“小陽春”，但持續(xù)性還需要時間來檢驗。“雖然房貸利率下調房價上漲是過去的慣例，但這次房地產的基本面不一樣，所以房價是不是會漲，要看購房者的收入情況是不是可以恢復。”

“提前還貸潮”背后原因是什么？

另外，值得注意的是，近期部分個人住房貸款借款人加快提前償還貸款，被稱為“提前還貸潮”。

張大偉告訴現(xiàn)代快報記者，近期出現(xiàn)住房貸款的“提前還貸潮”，主要原因在于借款人。近年來，受疫情影響，部分居民收入波動性增大。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。

與此同時，2022年以來股票、基金等價格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財產品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果也表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個百分點。

對于普通人而言，更關心的是首套房貸款利率下調后，存量房貸利率是否也會下調？

張大偉說，從房地產政策看，存量房貸的利率也到了必須下調的時候，這樣才能有利于房地產市場的穩(wěn)定。但目前看，存量房貸沒有受到政策的影響。只是之前選擇浮動貸款市場報價利率(LPR)的會有降息，但影響也不大。“2020以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。”由此看來，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。

南京市民吳先生告訴現(xiàn)代快報記者，他2019年貸款買房時，經上浮后的最終利率是5.635%，他的貸款市場報價利率(LPR)動態(tài)調整了2次，現(xiàn)在是5.135%。

△一位市民目前的房貸利率

但是，不少網友表示，目前提前還貸越來越難，銀行提高了還貸門檻，如還貸要排長隊、提高最低還款額度、關閉手機銀行APP線上還款功能等。張大偉認為，首先從政策趨勢看，不應該對提前還款設置排隊等期限，對于自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸；從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，采取切實措施為企業(yè)和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業(yè)銀行應立足長遠，提升服務，通過線上線下（300959）結合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進一步轉變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應有作為與擔當，更好服務社會。

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