導讀

核心一二線和內生型三四線短期回調后仍存結構性機會。

◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

(相關資料圖)

2022年行業進入深度調整期，從前10月行業成交規模來看，創2015年以來同期新低，房價負增長，持平2020年。分能級來看，各能級成交量均出現顯著下挫，房價僅一線高位持增，二三線基本持平去年，同比漲幅顯著收窄，城市分化持續加劇。

01

引子：2022年新房銷售規模顯著下挫

房價轉跌持平2020年

（本節有刪減）

（一）全國商品房成交面積創2015年以來新低，房價首次負增長（本節有刪減）

從國家統計局數據來看，2022年全國商品房銷售規模已降至2015年以來新低，銷售均價跌破萬元進入同比負增長區間。

（二）一線成交量同比降23%，二三線房價上漲“戛然而止”持平去年（本節有刪減）

CRIC監測的百城商品住宅成交量價變動情況來看，各能級新房市場均出現了量縮價跌的現狀，二三線城市下行尤為突出。

成交規模方面，一線規模收窄23%，二三線規模同比下降超四成。2022年前10月，百城商品住宅成交面積累計不足2億平方米，不及2018年-2021年過去四年年成交規模一半，同比下降42%。其中一線和二線分別下降23%和43%，由2021年全年同比上漲16%和11%，驟降至負增長區間。三四線城市2021年已有下行勢頭，全年商品住宅成交面積同比下降5%，至2022年前10月擴大至44%。

成交均價方面，二線漲幅放緩、三四線同比下降。2022年前10月，二線城市商品住宅成交均價同比上漲3%，較2021年全年同比上漲13%漲幅收窄10pcts。三四線城市前10月則同比下降2%，超過七成城市出現超過“限跌令”范圍的降價營銷。值得注意的是，一線房價“明漲暗跌”。2022年前10月一線城市商品住宅成交均價同比上漲14%，漲幅不收反擴。

02

分類：滬京蓉量穩價增熱度延續

弱二線、內陸三四線量價雙跌

（本節有刪減）

房地產行業進入深度調整期，商品房成交規模創2015年新低，房價由增轉降。而聚焦到單個城市，分化行情也在持續。為了更好的分析各城市短期市場變化，我們從全國百城中選取核心60城，依據量價變動情況大體可分為以下幾類：

一是短期熱度較高的量穩價升型城市，以北京、上海、成都、昆山、汕頭為典型代表，成交量基本與2020持平，房價保持上漲。這類城市短期市場熱度依舊較高，逆市飄紅，抗風險能力較高。

二是加速回調，量價雙跌類城市，以廈門、昆明、沈陽、貴陽、溫州、漳州、鎮江、清遠、肇慶、岳陽為典型代表，這類城市典型特征為目前房價顯著回調回到3-5年前，成交量穩步下滑，市場尚屬筑底階段，沒有明顯起色。

三是量跌價穩類城市，這類城市達到了45個，占總量的75%，這類城市情況最為復雜，一方面房價尚屬于階段性高位，并無明顯下挫，證明居民購買力猶存，另一方面成交量穩步回調，或因“情緒錯殺”、或因需求透支，實則值得引起我們的高度關注。

（一）量穩價增型：京滬蓉等短期熱度較高，2023年預期“強者很強”（略）

（二）量價齊跌型：沈陽、溫州等“高光”已過，明年大概率低位筑底（略）

03

聚焦：量跌價穩類城市短期機會猶存

深寧杭仍處規模上升期

（本節有刪減）

（一）上行期：深圳、杭州、廣州、南京等2021年仍為成交大年（本節有刪減）

第一類城市波動特點為近5年來整體走勢仍處于上行期，按照上行形態不同又可具體劃分為波動上行、U型爬升和類U型爬升。

1、深圳、蘭州、徐州穩步爬升，2021年成交規模尚屬近年來高點

深圳、蘭州、徐州按周期規律來看，整體還處于波動上行期，剔除2022年顯著回落的影響，自2016年以來成交規模可謂“節節攀升”，市場厚積薄發，2020-2021年基本都迎來階段性高點：

深圳作為東南沿海經濟發達的核心一線城市，無論是人口吸附力還是居民收入都屬于前列，因而屬于典型的供給主導型市場。

徐州成交的沖高一方面得益于人口基數較大，需求相對旺盛，尤其是外出務工人員返鄉置業對成交也存在一定助力；另一方面地價節節攀升也會帶來居民對房價看漲預期，刺激需求集中入市。

蘭州屬于內生型市場，2020年成交規模的攀升基本也算是“強弩之末”，年中房企便開始打折降價，最低折扣力度達到9折，多數項目采取分銷渠道，傭金點數在1.5%-5.5%不等，渠道成交占比可達30%-40%。

2、杭州、太倉、珠海、鹽城U型走勢，需求積累3-5年集中釋放

杭州、太倉、珠海、鹽城則走出了U型年度成交走勢，2016年需求集中爆發之后大幅回落，而后低谷期持穩3-5年之后，在2020年-2021年再度沖高。

其中太倉和珠海投資屬性較為顯著，太倉主要因毗鄰上海，上海剛需客戶外溢置業占比較多，珠海則因粵港澳大灣區政策規劃和港珠澳大橋建設吸引了全國各地投資者競相買房，因而這兩城行情極易受到規劃利好、調控政策等影響。

杭州2021年成交集中爆發也與限制性政策下一二手倒掛套利空間顯著，短期內吸引了大批尋求資產增值保值同時兼顧自住需求的購房者入市。

鹽城2020年迎來了成交高點，主要得益于棚改貨幣化安置、“地王”頻現、政策寬松等多因素驅動，而后續增長性明顯不足，2021年便迎來了顯著下挫，2022年更是降至歷史低點。

3、廣寧濟等類U型波動，2016年放量后，2021年迎來成交次高峰（略）

（二）平穩期：武漢、蘇州、長沙、重慶等內生型二線年成交規模持穩（本節有刪減）

上文聚焦處于上行期的部分城市情況，更多城市實則在近5年來成交規模變化處于平穩波動期，大體也可分為兩類，一類處于2016-2017年“高光”過后低位波動；另一類為近5年成交規模相對固定，以內生型需求為主，并無顯著的大漲大跌行情。

1、漢佛蘇等2016-2017年“高光”后顯著回調，近3年低位持穩

還有一類城市的典型特征為2016年集中放量之后穩步下調，當前年成交已然趨穩的城市，大體可以分為以下幾類：一是直轄市和省會二線城市，諸如青島、武漢、天津、蘇州、長沙、鄭州、寧波、福州、海口等，以內陸弱二線城市居多，武漢、鄭州因人口基數較大，對于省內虹吸效應尚可，主要受限于居民收入與房價并不匹配，這也是多數城市的通病。

二是還有部分都市圈強三線城市也存在這樣的特征，譬如佛山、無錫、東莞、洛陽、廊坊和泰州，這類城市經濟基礎不弱，人口需求有支撐，雖然整體成交高位回落，但近幾年來年成交規模基本呈現持穩狀態，并無顯著的大漲大跌行情。

2、重慶、合肥、長春等2016年至今成交規模恒定，并無較大波動（略）

（三）下行期：西安、南寧等2016-2018年成交“高光”之后穩步回落（本節有刪減）

最后還有少部分城市當前已然處于下行周期，一類城市早在2019年之后成交便開始節節回落，2020年疫情之后也無顯著的放量行情，還有部分城市調整期更早，呈現出先漲后跌的走勢。

1、西安、南寧、惠州、淮安等2016-2018年高位持穩后波動下行

還有一類城市成交規模走勢基本上呈現出2016-2018年持穩之后波動下行行情，樓市早已在2019年便進入波動下行期，典型代表為西安、南寧、惠州、淮安。

西安主要因市區供應稀缺，整體成交重點開始向泛高新區、浐灞、西咸新區等外圍轉移，南寧、惠州則是經歷了前期需求集中釋放之后，后繼乏力，加之本地待開發地塊量和潛在供應依舊較大，短期還是難以走出成交低迷行情。

2、煙臺、泉州、大連、中山先增后降，2018年后成交節節回落（略）

04

增長空間：內生型城市抗跌能力更強

核心一二線購買力有待積累

（本節有刪減）

（一）人均購房面積：惠州、太倉等超10平方米，短期面臨需求見頂（本節有刪減）

（二）房價收入比：深圳42年領先，廣杭寧等20年購房難度較大（本節有刪減）

（三）綜合分析：蕪湖、洛陽、寧波等潛力型城市或將在2023年企穩回升

我們將以上兩個指標交叉分析，可以得到需求是前提，有需求的城市未來樓市增長空間更大，而有能力則是必要條件，決定了成交何時能迎來集中爆發，因而按照這兩大維度，我們可以將45個重點城市分為以下幾類：

一是有需求有能力的城市，2022年筑底回調之后，2023年大概率企穩回升。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖、南寧。

二是需求有增長空間，但是短期房價過高，購買力仍需積累的城市。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

三是短期內需求飽和類城市，無論房價高低，購房需求趨于理性自住之后，若無顯著虹吸效應的城市短期需求面臨飽和。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。

1、短期潛力型：蕪湖、洛陽等內生型城市和“藏富于民”寧波仍有機會

我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）低于7平方米和房價收入比低于13年的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛，房價偏低，目前主要是購房者觀望情緒嚴重，短期內入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖、南寧。

結合周期波動規律，這其中除了南寧、煙臺、泉州處于下行期之外，余下多數城市基本都處于平穩期或者低位徘徊期，整體成交規模相對固定，蕪湖、洛陽等算是典型的內生型城市，寧波藏富于民，購買力“兩極分化”嚴重，剛需乏力，改善觀望是其目前項目去化率節節回落的主要原因。而廊坊等環京城市得益于交通發展提速，人口外溢加劇，隨著北京城市副中心向通州轉移，未來成交仍處在一定的釋放空間。

2、厚積薄發型：廣深寧蘇廬等短期房價過高，中長期仍具成長空間

我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）低于7平方米和房價收入比高于13年的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛，但房價偏高，短期購買力有見頂征兆，不過考量到其人口優勢，等待需求修復之后，未來成交規模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

結合周期波動規律，這其中除了西安、大連處于下行期之外，余下多數城市基本都處于平穩期或者低位徘徊期，值得關注的當屬廣州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場尚屬于上行期，年成交規模呈現出“U型”或“類U型”走勢，成交集中爆發之后，短期內難免面臨階段性瓶頸，不過考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強，未來樓市成交規模還是具備一定的成長空間。

3、需求飽和型：太倉、珠海、惠州等環核心城市或將面臨更長調整

我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）大于7平方米的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對飽和，對于這類城市而言，房價并不是決定居民購買的主要因素，決定因素為常住人口基數較低，若未來無外來投資投機需求加持，短期內成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。

結合周期波動規律，這其中徐州、蘭州整體呈現出節節攀升走勢，但基本也屬于“強弩之末”，杭州、太倉、珠海等樓市呈現出典型的投資性驅動特征，太倉主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內投資客入場，而杭州更多依托于“城運”，G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進場，也使得杭州樓市呈現出明顯的“U型”特征，對于這類樓市而言，短期內整體市場趨于理性，購房更多集中在自住，投機需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負面影響，因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來整體樓市成交難言樂觀，筑底調整周期更長，3-5年或將逐步走出成交低谷。

05

典型城市：寧波2022年回調后仍有上升空間，惠州高庫存問題短期難解

（本節有刪減）

（一）寧波：短期潛力型，情緒錯殺+供應縮量致2022年成交顯著回落（略）

1、2022年新房成交“見底”，同比腰斬，去化率波動下行不足3成（略）

2、十年常住人口增長180萬人，“藏富于民”，購買力仍有釋放空間（略）

（二）深圳：厚積薄發型，房價收入比超40年，高房價抑制需求釋放

2022年深圳新房市場量跌價穩，尤其是三季度起。整體樓市在下行氛圍中規模收窄從中長期來看主要歸因于新增人口不愿繼續承擔購房成本，豐富的購房需求無法釋放。

1、成交規模高位回落，2022年前10月同比降3成，房價持穩

當前深圳樓市新房成交規模持續收窄的同時，整體成交均價則相對持穩。

新房規模方面，累計規模曲線下降、月均規模持續縮小。2022年前10月深圳商品住宅累計成交366萬平方米，同比下降34%。相比于2020年和2021年全年新房成交規模分別同比上漲16%和13%，2022年深圳新房規模回落顯著。同時10僅成交住宅36萬平方米，較三季度月均再度下降1%。值得注意的是，2022年前10月深圳累計新增供應396萬平方米高于成交規模，同比降幅也小于后者，僅下降19%。

房價方面，2022年以來深圳整體新房均價基本呈現穩中有增態勢，前10月成交均價為68778元/平，同比上漲7%。

因此當前深圳樓市出現的“量跌價穩”的局面并非由于新房供應短缺縮掣肘，而是整體市場下行后購房情緒不足和經濟下行后居民購房能力不足兩方面造成。

2、年均新增人口超60萬需求充沛，房價趨高致新房飽和度偏低

深圳在下行期樓市呈現出量跌價穩的局面，從宏觀指標來看主要原因在于大量人口新增的同時房價過快增長，導致居民購買力過快貶值。

年均新增人口超60萬人，購房潛在需求充沛。深圳作為全國改革開放的排頭兵，堅持創新驅動發展，經濟活力增強，經濟總量位列全國大中城市前列，吸引了大量流動人口，十年間也沉淀了大量人口。

根據“七普”數據，2020年末常住人口1756萬人，與2010年“六普”的1042萬人相比，增加713.61萬人，增長68%，年均增長5.35%。計算機械增長的人口凈流入，2010年-2020年深圳年均新增人口超60萬人，2015年-2017年年均新增人口近80萬人，2018年-2020年新增人口也接近50萬人。

龐大人口增長自然孕育龐大潛在購房需求，這一方面使得深圳樓市成交規模快速上漲，另一方面也推動著房價高速增長，快于居民收入增長導致購房能力下降。

城鎮剛需收入難以支撐房價，房價收入比超過40年。深圳房價收入比至2016年升至52年，2021年雖下降但也超過40年。

總而言之，深圳雖無憂于購房潛在需求，但高企的房價嚴重稀釋了剛需購房者的購買力，導致下行周期中購房需求更加難以正常釋放。

（三）惠州：需求飽和型，供應過量+投資需求退潮致短期樓市加速回調（略）

1、2017年以來新房供應顯著超成交致庫存高企，去化周期拉長至3年（略）

2、連續5年人口凈流出，投資客退潮、“降價潮”致本地購房信心不足（略）

06

總結展望：核心一二線和內生型三四線

短期回調后仍存結構性機會

（本節有刪減）

（一）行業調整周期依舊較長，規模預期回落到2014-2015年水平（略）

（二）洛陽、蕪湖等內生型城市抗跌性較佳，2023年預期企穩回升

伴隨房地產行業調整，樓市購房需求復歸理性，投機投資需求退潮。我們認為，新房飽和度和房價收入比雙低的平穩型樓市最具反彈機會。預期2022年會筑底回升，整體成交規模預期與2021年持平，并不會有太大波動。典型城市為衡陽、東營、廊坊、長春、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖。一方面該類城市前幾年人均購房面積較低、需求尚有釋放空間；另一方面，房價與收入最為匹配，居民購房壓力適中。此外，樓市整體保持平穩，2022年的下挫更多是遭受到了市場的“情緒錯殺”，因而短期最具復蘇潛力。

二線城市以寧波為典型代表，藏富于民，購買力“兩極分化”嚴重，剛需乏力，改善觀望是其目前項目去化率節節回落的主要原因。若購房信心得以修復，短期內還是具備穩中向好的潛力的。三四線城市以蕪湖、洛陽等為代表，購房需求主要依托內生型需求為主，多年以來成交規模相對固定，受全國行情波動影響不大，因而我們認為短期的市場調整并不能改變城市樓市基本面行情，因而整體成交也將逐步修復至2021年左右的水平。

（三）深圳、南京、蘇州等房價偏高類城市，購買力仍需積累修復

除了有需求有購房能力的城市之外，我們認為，新房飽和度較低而房價收入比較高的城市也存在一定的結構性機會。這類城市的顯著特征在于常住人口較多，或是因自身人口基數較大；或是因城市虹吸效應顯著，只是受困于短期購買力不足，剛需購房需求難于釋放。只要經歷需求的累積和修復，未來3-5年之內成交還是具備一定的增長空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

一類城市以廣州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場尚屬于上行期，年成交規模呈現出“U型”或“類U型”走勢，成交集中爆發之后，短期內難免面臨階段性瓶頸，不過考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強，未來樓市成交規模還是具備一定的成長空間。另一類城市還包含鄭州、天津、重慶等內陸二線城市，雖然短期內回調顯著，但是本身人口優勢顯著，剛需購房需求還是有一定的釋放空間。此外，無錫、桐廬、鹽城等三四線城市主要因短期房價激增，需求透支嚴重，伴隨著市場下行，房價回歸理性，需求持續修復，整體市場還是會在后期逐步復歸穩健。

（四）太倉、珠海、惠州等環核心城市3-5年或將走出成交低谷

而針對于短期需求飽和類城市，2016年以來樓市高增長顯著透支了未來幾年的購房需求，人均購房面積基本都超過了7平方米，我們認為，該類城市房地產調整周期更長，若無明顯的人口增長，短期內成交量難有爆發空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。

這其中徐州、蘭州整體呈現出節節攀升走勢，但基本也屬于“強弩之末”，杭州、太倉、珠海等樓市呈現出典型的投資性驅動特征，太倉主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內投資客入場，而杭州更多依托于“城運”，G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進場，也使得杭州樓市呈現出明顯的“U型”特征，對于這類樓市而言，短期內整體市場趨于理性，購房更多集中在自住，投機需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負面影響，因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來整體樓市成交難言樂觀，筑底調整周期更長，3-5年或將逐步走出成交低谷。

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