1月17日，國家統計局發布70城房價數據顯示，2022年12月，北京新房價格環比微漲0.2%，同比上漲5.8%。北京房價呈現出眾多城市中少有的韌性。

事實上，2022年，房地產市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響，市場的供求和成交未出現明顯轉暖的跡象。而北京樓市同樣表現低迷，樓市復蘇放緩。

不過，在此背景下，北京仍不乏“紅盤”攪動局部“火熱”行情，尤其是高端住宅一枝獨秀，將北京房價微幅拉升。據克而瑞北京統計，2022年，北京誕生3個百億樓盤，為北京城建天壇府、學府壹號院、中建壹品·學府公館，它們的單價均超過8萬元/平方米；從房企銷售額來看，中海是唯一權益銷售額突破300億元的房企，而以合作開發見長的北京首開則蟬聯全口徑銷售榜首位。

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2022年，中海是北京唯一權益銷售額突破300億的房企，首開則蟬聯全口徑銷售榜首位。圖/IC photo

2022年北京新房成交額同比下降近兩成

2022年，在全國房地產市場下行的趨勢下，北京市場下行壓力同樣有增無減。據克而瑞北京發布的數據顯示，2022年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）新增供應51678套，同比下降12.2%；成交44434套，同比下降29.6%；成交金額3415億元，同比下降19.9%。從交易量上看，北京新房市場成交規模回落至疫情前水平。

不過，值得關注的是，克而瑞北京發布的數據顯示，北京新建商品住宅成交均價59299元/平方米，同比上漲11.4%。而在價格上漲的背后，則是成交結構上的變化，剛需、首改類產品成交比重全線收縮，改善類產品成交占比則全面上揚。頗為明顯的趨勢是，豪宅熱度持續，2022年北京誕生3個“百億”樓盤，北京城建天壇府、學府壹號院、中建壹品·學府公館三個樓盤單價均為8萬+/平方米，總價千萬元起。此外，備受市場關注的高端項目還有中建玖合府、端禮著、北京瑞府、北京悅府等。由此，2022也被稱為“北京改善豪宅”的大年。

中原地產首席分析師張大偉認為，在國家統計局官方公布的房價數據中，北京房價依然處于輕微上漲中，但需要注意的是價格微弱上漲背后是2022-2023年的北京房地產市場冷熱不均。比如，2022年北京新建住宅成交套數同比2021年下降29%；二手房成交14.2萬套，同比2021年下降26.3%。但單價11萬+的豪宅成交量從2021年全年的942套，歷史首次突破1000套，增加幅度高達87.2%。

對于豪宅市場交易量大漲的原因，張大偉表示，相比于平淡的普通剛需市場，以豪宅為代表的高端改善市場，正在走出—波上升行情，不僅僅北上廣深，二線、三四線城市也有豪宅熱。這背后的驅動力，除了豪宅產品自身稀缺屬性外，還在于疫情喚醒了對居住品質的迫切需求，更源自高端客戶尋求資產避險及保值的選擇。

“在樓市中，相較于剛需產品，豪宅更具抗跌性。這不僅是因為豪宅的稀缺和不可再生性，也因為其可持續升值性。當下樓市正在高度分化，90%以上的普通房子，基本上已經回歸居住屬性，投資價值不高。只有位于城市中心、商業中心的優質房產，仍然保留著資產屬性，這也是豪宅熱銷的原因。”張大偉如是說。

中海、城建、華潤權益銷售額超200億元

在市場整體銷售下行的背景之下，房企的銷售情況又是如何？據克而瑞北京統計，2022年北京TOP30房企權益銷售額共計2757.09億元，3家房企突破200億元，分別為中海、城建、華潤。其中，中海是唯一權益銷售額突破300億元的房企。此外，還有4家房企權益銷售額破百億，分別為首開、綠城、保利、中建壹品。對比來看，2021年北京TOP30房企權益銷售額共計3338.77億元，共有5家房企銷售額突破200億元。

根據克而瑞北京發布的2022年北京房企權益金額榜，中海地產以395.41億元的權益金額，位列第一，較2021年提升了37.6億元，在行業的下行周期中逆市實現了業績的增長。其中，中海京叁號院、中海滙德里、中海寰宇天下天賦、中海甲叁號院、中海滙智里項目貢獻了主要貨值。

與此同時，北京城建以283.74億元的權益金額位列第二。2022年，城建在北京推出的樓盤包括剛需、豪宅，其中北京城建天壇府由于地理位置稀缺，在高端豪宅市場銷售表現優異，2022年實現網簽銷售額120.21億元，位列銷冠。此外，華潤置地則以215.47億元的權益金額位列第三，其中，2022年華潤置地在北京三環內接連推出北京瑞府、北京悅府兩個項目。

而從北京房企全口徑金額排行榜來看，據克而瑞北京統計，2022年，共有6家房企全口徑銷售額突破200億元。相比之下，2021年共計15家房企全口徑銷售額突破200億元。

值得注意的是，以合作開發見長的北京首開，近年來與諸多知名房企進行合作。2022年，其以475.37億元的成績，蟬聯2022年北京房企全口徑金額榜首位。

圖/克而瑞北京

業內：樓市整體平穩，強力寬松政策或難出臺

眾所周知，2022年，全國房地產政策逐漸寬松，但是北京作為一線城市的代表，在政策層面并沒有實質性松動，僅針對特定人群有所放松。比如，2022年8月4日，北京針對城區老人買房支持政策出臺，對購買部分新房項目采取貸款結清算首套的優惠政策，三個新房項目定向放松“認房又認貸”；2022年8月末，針對通州部分企業放松“雙限”；2022年11月，針對通州區臺湖、馬駒橋地區放開“雙限”，也就是住房交易執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。

政策上一直未出現明顯的放松，也是導致北京2022年樓市沒有復蘇的原因之一，進而影響了房企的拿地信心。從目前供應端北京土地市場的競爭格局看，中海、華潤等頭部企業，已經形成明顯的競爭優勢。2022年房企拿地情況，也將直接影響2023年的市場走勢。

據克而瑞北京統計，2022年9月北京第三批次土拍中，中海斥資約147億元拿下大熱門海淀永豐兩宗地塊和豐臺大紅門一宗地塊。2022年11月底第四批次土拍中，中海拿下石景山老古城地塊。2022年，中海在北京一共拿下8宗地塊，在拿地數量和拿地金額上均位列第一。華潤置地在北京土拍市場上獨立奪取豐臺區紀家廟、亞林西、石景山區新首鋼東南區3宗地塊，并聯合葛洲壩（600068）競得昌平區平西府地塊。此外，華潤、興創、中鐵聯合體還摘得大興西紅門6013地塊。由于前期充足的土地儲備，也為今年的市場奠定了基礎。

對于2023年，克而瑞北京分析人士認為，“穩增長”將重回首位。不過，從目前來看，隨著北京樓市整體平穩，強力寬松政策難以出臺。在行業調整周期下，企業更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

不過，58安居客研究院院長張波預計，2023年改善需求入市數量較多，尤其看好以北京為代表的一二線熱點城市的復蘇節奏。因為目前一二線熱點城市的政策工具箱還有較多工具未被使用，諸如針對改善需求在首付及利率等方面仍有較大調整空間。

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