Benett Theseira 保德信房地產（PGIM Real Estate）董事總經理兼亞太區主管

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“投資者應專注于那些具有強勁基本面驅動力并有望跑贏大市的主題板塊。數字化、人口變化和低碳化將是展現長期機遇的關鍵趨勢，并將推動未來幾年的投資戰略發展。”

亞太區經濟增長在2023年預計較歐美更具韌性，整體上能夠為房地產投資提供更好的環境。因此，亞太地區房地產市場將繼續存在強勁的需求和增長潛力，但在加息環境下，回報率仍然承壓，尤其是在加息步伐較快的澳大利亞和韓國。

同時，許多地區市場和特定細分行業將出現非常強勁的租金增長，這在一定程度上會緩解加息對估值的影響。

三大關鍵趨勢

全球經濟放緩將會導致亞太地區大多數主要市場的經濟增長也相對放緩，投資者應專注于那些具有強勁基本面驅動力并有望跑贏大市的主題板塊。

展望未來，數字化、人口變化和低碳化將是展現長期機遇的關鍵趨勢，并將推動未來幾年的投資戰略發展。

其中，數字化正在改變著各行各業，而數字化需求正在推動物流和超大型數據中心的增長，原因是電子商務、線上娛樂、通信、社交媒體和智能設備的快速應用和普及使企業和消費者大量向云端遷移，這無疑是大勢所趨。

人口結構上則出現了雙重機遇：一方面，年輕和中產階級人口不斷膨脹，使得居住需求與日俱增，特別是在大城市由于買房成本過高，租房需求大增；另一方面，人口老齡化將提升老年人的居住需求，而亞太地區主要市場的老年住宅供應明顯不足。

從低碳化來看，越來越多的企業和住戶正在改變思維，開始青睞環保建筑，所以對具有良好ESG表現的房地產資產的需求持續上升。這種趨勢預計將為舊建筑升級提供更多機會，并且尋求以新方式創造擁有更高綠色價值的資產。

亞太樓市韌性十足

過去房地產通常在通脹時期表現良好。然而，在歐洲、美國和亞洲這些主要地區情況各有不同。由于俄烏沖突持續，歐洲正面臨更加嚴峻的挑戰；美國則因加息幅度和速度都在加快，經濟正面臨下行風險；亞洲地區有助于國際投資者分散投資于本土市場以外的市場，并帶來更佳的增長潛力。但對于投資者而言，更重要的是細心選擇，了解在特定市場中推動物流、數據中心以及辦公室與住宅需求的因素。

澳大利亞、新加坡及韓國等市場的利率和通脹環境與西方國家的情況較為相似。雖然這造成了短期的挑戰，但旺盛的用戶需求加上有限的新供應，將會促進租金在中期增長。

在日本，利率或在未來一段時期保持低水平，因此提供了具有吸引力的收益率利差。

我們看好亞太地區超大型數據中心和物流資產。由于部分企業從香港遷至新加坡，將利好新加坡的寫字樓行業；首爾和悉尼的微型市場也提供了較具吸引力的投資機遇。日本的住宅已發展成熟，而澳大利亞的租賃住房，以及新加坡和香港的共享居住（Co-living）市場，都呈現極大的潛在需求。高利率及流動性緊縮，同時令澳大利亞房地產債務更具吸引力。

亞太地區的房地產行業在過去各個周期都呈現出一定的韌性，通常能夠在較大的經濟衰退中迅速反彈。雖然估值下降的情況可能會一直持續到明年上半年，但部分特定行業和市場預計將更具韌性，前景也較為樂觀。

我們認為，上述三大趨勢將在中長期內為投資帶來積極回報，而在短期，由于流動性收緊以及資本成本上升，將為亞太地區的房地產投資提供個別入市良機。

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