數據顯示，去年深圳甲級辦公樓的凈吸納量約為83萬㎡，整體去化僅為上一年的六成左右。 南都拍客 劉梓磊 攝

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在剛剛過去的2022年中，深圳寫字樓市場表現如何？1月10日，在仲量聯行舉辦的“2022年深圳房地產市場回顧與2023年展望媒體發布會”中，仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰指出，2022年全深甲級辦公樓凈吸納量約83萬㎡，整體租金同比下降6.5%。

李文杰稱，2023年經濟的復蘇以及高質量發展，將有效支撐深圳辦公樓市場長期向好，保持穩健復蘇。2023年深圳甲級寫字樓凈吸納量預計超100萬㎡。下半年預計租金降幅收窄，或有望企穩。

2023年寫字樓凈吸納量預計超百萬㎡

李文杰指出，2022全年深圳甲級辦公樓的凈吸納量約為83萬㎡，整體去化僅為2021年的六成左右，其中超50%為總部自用需求。而2022年寫字樓需求疲軟，主要由于年內深圳經濟發展受內外多種不確定性因素的影響。

數據顯示，雖然2022年1-9月深圳GDP同比增長仍達3.3%，超過全省和全國平均水平，但從外部來看，美聯儲加息、供應鏈混亂等因素使得國際經濟前景不明朗，外部需求減弱，深圳外向型經濟受到一定影響；內部來看，國內多點散發的局部疫情影響人員流動和企業經營活動的開展，企業收入預期有所降低。

在此背景下，部分企業經營效益減弱，經營策略上更加注重降本增效。一方面，部分企業取消原有的擴租計劃，使得新增需求減少；另一方面，出現企業搬回自有物業、精簡業務導致縮租、退租的現象，削弱了存量辦公樓的需求。

不過李文杰指出，新興子市場中前海成績較為突出。逆周期下，前海的進出口額，特別是前海跨境電商關區進出口額同比增長迅猛。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風投創投、私募證券投資、國際資管等機構進駐。前海全年凈吸納量近23萬㎡，在深圳新興子市場中遙遙領先。

展望未來，李文杰認為，“企業租賃需求將有效釋放，助力辦公樓市場恢復活力，凈吸納量有望較2022年上升，預計超過100萬㎡”。

預計今年將有超過200萬㎡新增供應入市

據李文杰介紹，2022年深圳共錄得新增供應約145萬㎡，其中約七成供應來自南山區，近兩成位于福田區。單看第四季度，共三棟樓宇約41萬㎡入市，分別是位于南山區的時間廣場和華海金融創新中心以及位于福田區的中洲灣。

空置率方面，2022年供需失衡加劇，四季度空置率較三季度上升1.4個百分點，全年空置率錄得23.1%，同比上漲約2.8個百分點。

租金方面，2022全年深圳甲級辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一是面對縮租退租，業主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標桿性核心項目面臨大面積退租的情況；二是，在業務不景氣的情況下，租戶承租能力有所下降。

“為了維持租戶穩定，業主向客戶提供提前續租等多種優惠方案。多種因素作用下，相當部分業主降租以價換量和挽留租戶”，李文杰稱。

未來，李文杰表示，據仲量聯行的數據，2023年將有超過200萬平方米的新增供應入市，創有記錄以來歷史新高。其中約70%為可租賃型項目，供大于求的現象將持續。

“預計全年整體空置率將上升超過3個百分點”。李文杰稱，需求回暖無法立刻消化大量新增供應，且預計受一季度疫情波動影響，需求端恢復相對滯后。

“2023年全市空置壓力增大導致租金持續處于下行區間，但隨著需求逐步修復，預計下半年跌幅逐步收窄，或有望企穩。但新入市樓宇面臨較大空置壓力和競爭壓力，租金上漲難度大”，李文杰指出。

采寫：南都·灣財社記者 陳鏡安

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