2022年，受多重外部因素影響，北京整體二手房市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，北京二手房共成交約14.24萬(wàn)套，較2021年下降26.3%。不過(guò)，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年12月防疫政策調(diào)整后，今年1月上旬二手房市場(chǎng)帶看量等先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的回升，而從成交量來(lái)看，1月上旬貝殼北京區(qū)域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

【資料圖】

展望2023年北京二手房市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著疫情因素的逐步消解，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸恢復(fù)，北京二手住房市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道。

2022年全年，北京二手房共成交約14.24萬(wàn)套，同比下降26.3%。

觀望氛圍下，2022年二手房市場(chǎng)平淡

“整體2022年二手房市場(chǎng)比較平淡，成交量偏低，不是市場(chǎng)沒(méi)有購(gòu)房需求，而是很多購(gòu)房者一直在觀望，導(dǎo)致2022年整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也只有少部分人賺到錢。”回顧2022年，北京中原五棵松片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理陳貴勛如是表示。

李明（化名）就是觀望者的一大典型。李明從去年年初就開(kāi)始看房，看了很多套房源，一直覺(jué)得市場(chǎng)不好，想再等等，直到年底也沒(méi)下手買房。去年12月下旬以來(lái)，眼看著市場(chǎng)活躍度開(kāi)始回暖，他再次有了看房的想法。

“他是讓我印象挺深的一個(gè)客戶，有購(gòu)房需求，手里有錢也有購(gòu)房資格，但一直感覺(jué)市場(chǎng)不好，遲遲未下手買房，不過(guò)，去年他看的房子，后來(lái)基本上也都成交了，這說(shuō)明市場(chǎng)需求還在。”陳貴勛表示。

記者了解到，陳貴勛所在的門店位于五棵松區(qū)域，紫金長(zhǎng)安是其主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目之一。2022年，他所在的門店，紫金長(zhǎng)安小區(qū)共成交了40套，相比2021年增加了1套。陳貴勛告訴記者，從該小區(qū)上下半年數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年成交19套、下半年成交21套，全年數(shù)據(jù)較為平穩(wěn)；整體來(lái)看，2022年該小區(qū)成交以改善大戶型為主，其中，三居、四居共成交26套，小戶型一居、二居共成交14套。成交價(jià)方面，平均成交單價(jià)為13.8萬(wàn)元/平方米，與2021年平均成交單價(jià)12.94萬(wàn)/平方米相比，整體房?jī)r(jià)上漲6.39%。

2022年北京二手房共成交14.24萬(wàn)套

而從整體市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，北京二手房共成交約14.24萬(wàn)套，同比下降26.3%。從各區(qū)域成交套數(shù)來(lái)看，來(lái)自北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，所有區(qū)域成交量同比均不同程度下跌，其中，平谷區(qū)同比降幅最大，為31%；其次為西城區(qū)和密云區(qū)，均同比下降30%。

對(duì)此，北京中原分析稱，疫情影響二手房帶看，所以受影響的5月、12月份，二手房成交量均回落至8000多套的低谷，相對(duì)于正常月份下降30%-40%，造成2022年全年成交規(guī)模下滑至近五年新低。

除疫情因素影響之外，麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2021年北京二手房成交量較高，市場(chǎng)在2022年進(jìn)入調(diào)整期，造成同比下滑明顯。但在全國(guó)樓市環(huán)境低迷的大背景下，2022年北京二手房成交量仍然超過(guò)14萬(wàn)套，展現(xiàn)了北京樓市十足的韌性和較強(qiáng)的購(gòu)買力。

值得一提的是，從歷年走勢(shì)來(lái)看，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)分析指出，2022年度成交規(guī)模與2017年-2019年相當(dāng)，屬于一般年份水平。

就月度交易量來(lái)看，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年北京二手房的單月成交峰值出現(xiàn)在3月份，月成交量超過(guò)1.7萬(wàn)套；共有3個(gè)月的成交量低于1萬(wàn)套，除了2月份是因?yàn)榇汗?jié)假期因素影響之外，5月和12月的市場(chǎng)均不同程度地遭遇疫情影響，尤其是12月的這波疫情，使年末的“翹尾”行情沒(méi)有如約而至。

價(jià)格方面，雖然成交量下滑，但北京二手房?jī)r(jià)格仍然呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，年內(nèi)價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)幅度處于合理運(yùn)行區(qū)間。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年成交價(jià)格較2021年上漲3.59%，但因?yàn)槭袌?chǎng)在售房源較多，部分房源在年末仍然面臨比較大的調(diào)價(jià)壓力，12月成為全年二手房議價(jià)空間最大的一個(gè)月。

分區(qū)域來(lái)看，根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從參考均價(jià)來(lái)看，城六區(qū)價(jià)格均有所上漲，且漲幅居前列，近郊區(qū)中通州、門頭溝有所回落，其余區(qū)域同比小幅上升，遠(yuǎn)郊區(qū)則以跌為主。

此外，從市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)看，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年客戶成交周期最短的月份出現(xiàn)在3月份，購(gòu)房者在“小陽(yáng)春”的入市意愿最強(qiáng)烈，而購(gòu)房者的觀望情緒在10月份達(dá)到最大，11月和12月份成交周期從高點(diǎn)逐漸回落，表明潛在購(gòu)房者購(gòu)買意愿在增加。

預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道

值得一提的是，今年1月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)逐步回暖。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，去年12月防疫政策調(diào)整后，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，今年1月上旬二手房市場(chǎng)的先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的回升。

代表需求的帶看量和成交量出現(xiàn)明顯回升。從帶看量看，1月上旬，北京日均帶看量較去年12月增幅在40%以上。此外，從成交量來(lái)看，1月上旬貝殼北京區(qū)域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

與此同時(shí)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2023年，1月1日至7日北京二手房共成交1715套，較2022年12月同期成交套數(shù)增長(zhǎng)16.1%。

“隨著近期不斷出現(xiàn)利好消息，大家的購(gòu)買心態(tài)也增強(qiáng)了，不僅成交量增多，而且成交速度也很快，很多客戶心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，都想盡快出手。”陳貴勛認(rèn)為，展望2023年，成交量估計(jì)很快就會(huì)有明顯提升，房?jī)r(jià)方面也會(huì)有所波動(dòng)，但幅度不大。

對(duì)于2023年的北京二手房市場(chǎng)，麥田分析師認(rèn)為，隨著樓市政策環(huán)境的不斷向好，疫情影響減弱，北京二手房成交量預(yù)計(jì)在2023年會(huì)迎來(lái)一定反彈。在“房住不炒”的大背景下，二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

冷會(huì)表示，2022年度受多重外部因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，供需關(guān)系總體偏向買方。為應(yīng)對(duì)疫情沖擊和宏觀因素影響，從去年上半年開(kāi)始中央和地方陸續(xù)出臺(tái)各類支持性政策確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，多重因素交織導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)預(yù)期均有明顯變化。展望2023年，隨著疫情因素的逐步消解，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)北京二手住房市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道。

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