在行業(yè)下行、多家百強房企暫停投資的2022年，安徽偉星置業(yè)有限公司（以下簡稱“偉星置業(yè)”）卻因逆勢擴儲頗為引人注目。在克而瑞地產(chǎn)研究中心日前公布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》（簡稱《排行榜》）上，偉星置業(yè)排名第18位，全年新增土地價值197.8億元。

克而瑞研究中心分析認為：“民企雖然在土地市場中集體隱身，但濱江集團（002244）、偉星地產(chǎn)等區(qū)域型房企仍表現(xiàn)突出。”不過，偉星置業(yè)在土地市場上的活躍，也引發(fā)了市場對其拿地資金持續(xù)性的關(guān)注。

(資料圖片)

浙系房企深耕安徽市場

“百強房企拿地總量在2022年下降了60%。”2022年12月31日，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱公開表示，2022年只有40%的百強房企在拿地，其中80%的土地集中在22座集中供地試點城市。不過，在部分百強房企缺乏拿地意愿的同時，一些區(qū)域深耕型民企卻因逆勢擴儲備受行業(yè)關(guān)注。

12月23日，合肥第四批次集中供地開拍，濱湖BK202208號地塊和蜀山SS202215號地塊（政務）2宗地塊進入競品質(zhì)階段。5天后，經(jīng)過與建發(fā)、招商、合肥城建（002208）、華潤、中國鐵建（601186）等多家房企激烈角逐，偉星置業(yè)成功將2幅地塊收入囊中。而之前的合肥三輪集中供地，偉星置業(yè)均有斬獲。

據(jù)公開資料，偉星置業(yè)成立于2004年12月，現(xiàn)由臨海慧星集團有限公司持股75.25%，偉星集團有限公司持股24.75%。股權(quán)穿透可知，臨海慧星由章卡鵬、張三云、吳水方等14人各持有3.3735%至17.5904%不等股份，其中章卡鵬為公司大股東，持股17.5904%。偉星集團則由章卡鵬、張三云、朱立權(quán)等26人持有1.0256%至15.9743%不等股權(quán)，章卡鵬同樣為公司大股東，持有15.9743%。

根據(jù)偉星置業(yè)在其官方微信公號公布的數(shù)據(jù)，2022年，偉星置業(yè)拿地投入154.23億元，新摘12宗地塊（包括合肥8幅、南京2幅、蕪湖2幅）；全年新增土地儲備面積約184萬平方米，新增儲備貨值約330億元。在克而瑞地產(chǎn)研究中心日前公布的《排行榜》上，偉星置業(yè)排名第18位，全年新增土地價值197.8億元。

除長期深耕合肥、蕪湖市場外，2022年，偉星置業(yè)先后以21.2億元、23.8億元的總價摘得南京軟件谷G43及大校場G65地塊；2022年年初，偉星置業(yè)以總價21.76億元、溢價率14.77%的代價摘得寧波鄞州區(qū)地塊，首進寧波市場。

銷售方面，偉星置業(yè)2022年實現(xiàn)銷售業(yè)績約210億元，新入市項目15個，26盤持續(xù)在售。回顧可見，2020年偉星置業(yè)銷售額約145億元，2021年增長至約202億元（以上銷售金額為協(xié)議銷售金額）。具體來看，偉星置業(yè)早在2000年即進入蕪湖市場，截至2022年底，市場占有率已高達約42%；合肥市場則“十盤齊發(fā)力”，在2022年11月即達到百億銷售額，目前交付、在建和待建項目已增至18個。此外，南京時代悅峰、武漢偉星光谷星悅廣場也實現(xiàn)首開。

《》記者注意到，偉星置業(yè)正謀求更進一步發(fā)展的空間。據(jù)公開報道，偉星曾在2022年東部區(qū)域、浙江區(qū)域經(jīng)營工作會議上強調(diào)：“通過三至五年的努力，計劃實現(xiàn)500億—900億元的銷售規(guī)模。”

資金輸血背靠股權(quán)質(zhì)押與“紐扣大佬”？

作為一家浙系房企，偉星置業(yè)為何如此重視安徽重點城市？在市場下行階段敢于逆勢擴儲，偉星置業(yè)的拿地資金又從何而來？對此，1月11日，《》記者致電偉星置業(yè)，工作人員稱可聯(lián)系公司策劃部，但策劃部電話一直無人接聽。截至發(fā)稿，記者發(fā)送的采訪提綱亦未獲得回復。

由于并非上市公司，偉星置業(yè)的資金來源無完整公開信息。從公開資料來看，其融資方式包括銀行支持、股權(quán)質(zhì)押等。例如，2022年12月8日，交通銀行安徽省分行給予安徽偉星置業(yè)有限公司60億元綜合授信支持。

股權(quán)出質(zhì)則是偉星置業(yè)最主要的融資方式。例如，2022年11月，安徽偉星置業(yè)有限公司出質(zhì)旗下子公司合肥星騰置業(yè)有限公司100%股份，質(zhì)權(quán)人為浙商銀行（601916）股份有限公司合肥分行，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為5000萬元。此前，2021年底，偉星置業(yè)將合肥國偉置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予浙商銀行合肥分行；同年9月還將合肥偉星星資置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣發(fā)銀行合肥分行。

有業(yè)內(nèi)人士指出，作為中國偉星集團全資子公司，偉星置業(yè)背靠中國偉星集團這棵大樹，公司旗下偉星新材（002372）和偉星股份（002003）應是偉星置業(yè)的“金主”。

官網(wǎng)顯示，偉星集團成立于1976年，目前擁有服裝輔料、新型建材、光學制品、房地產(chǎn)、水電、金融投資服務六個產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袀バ枪煞荩?02003.SZ）及偉星新材（002372.SZ）兩家上市公司。

其中，偉星股份主營業(yè)務為銷售紐扣和拉鏈，年產(chǎn)各類中高檔鈕扣50多億粒，是世界上最大的鈕扣生產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)2022年10月底披露的2022年第三季度報告，2022年前三季度，偉星股份實現(xiàn)營業(yè)總收入28.18億元，同比增長18.88%；歸母凈利潤5.20億元，同比增長30.31%；偉星新材2022年前三季度的凈利潤7.69億元，同比下降0.51%；營業(yè)收入41.63億元，同比增長3.40%。

2022年7月12日，偉星新材公告稱，公司股東偉星集團、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬股、1850萬股，質(zhì)權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行臨海支行，資金用途為“經(jīng)營”。截至該公告日，偉星集團累計質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

“企查查”平臺顯示，偉星集團質(zhì)押偉星新材股權(quán)數(shù)十次，其中包括解押再質(zhì)押的情況，質(zhì)押用途均為“經(jīng)營”或“貸款”。不止偉星新材，截至2021年底，偉星集團也質(zhì)押了偉星股份1.28億股，占公司總股本的16.5%，用途為“融資”。

區(qū)域型“黑馬”加速擴儲

事實上，2022年，類似于偉星置業(yè)的區(qū)域深耕型“黑馬”不在少數(shù)。中指研究院近日發(fā)布的研報指出，受到資金壓力的影響，全國性布局的頭部民企除龍湖集團外，基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極，例如濱江集團在杭州土拍市場中表現(xiàn)非常搶眼。

1月1日，濱江集團公布，在土地投資方面，2022年“全年共斬獲41宗土地，總投資金額733億元，其中權(quán)益金額374億元，新增貨值1500億元，總土地儲備超3000億元，拿地金額首次躋身全國房企拿地金額榜TOP10，位列第七位”；2022年7月，無錫第二輪集中供地，本土房企紅豆置業(yè)耗資51億元連奪2宗地塊，成為該輪拍賣中拿地金額最高的房企。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向記者坦言，房地產(chǎn)行業(yè)周期性很強，市場規(guī)模仍然很大，房企發(fā)展也是前赴后繼，一批企業(yè)倒下，新一批企業(yè)會跟上來。“在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整時候拿地的區(qū)域中小企業(yè)，有充裕的土地儲備，后期市場趨穩(wěn)復蘇，這些企業(yè)的成長性將會得到充分體現(xiàn)，企業(yè)規(guī)模及市場競爭力將會得到明顯提升，又會形成新一批的房企中堅力量。”劉水認為。

不過，有業(yè)內(nèi)人士坦言，從目前的政策來看，主要還是針對優(yōu)質(zhì)房企進行大力支持，對于本土中小型房企的支持力度有限，本土房企積極拿地的持續(xù)性仍有待觀察。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，區(qū)域民營“草根房企”大舉拿地更多是特殊時期的偶然事件，不具備必然性，整體趨勢仍然會以頭部房企拿地為主。“新的一年，隨著更多龍頭企業(yè)獲得銀行授信，勢必會反映到拿地動作里。”盧文曦向記者指出。

此外，值得一提的是，上述區(qū)域深耕型房企多數(shù)瞄準長三角區(qū)域。對此，克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，長三角地區(qū)樓市韌性較強，熱點城市尚能“保溫”。上海市、杭州市的去化率達七成以上，長期在高位保持穩(wěn)定，市區(qū)改善盤熱銷顯著優(yōu)于外圍區(qū)域剛需盤。蘇州市、寧波市樓市運行平穩(wěn)，受供應結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，去化率在小幅回升。

關(guān)鍵詞： 股權(quán)質(zhì)押