“元旦過后我的房貸月供少了89，每個月可以多吃一頓火鍋了！”林立開心地說。

房貸月供是許多購房者每月最“豪橫”的一筆支出，“能省則省”是大家共同的期盼。

(資料圖)

對背負貸款的購房人來講，每年有兩個值得關注的重要日子。

一個是每月20號，這天公布的最新LPR報價，決定著未來的月供是升還是降。

另一個則是每年的房貸利率重定價日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

如果你的房貸利率已轉為LPR浮動利率，且重定價日是1月1日的話，那么元旦過后，都將迎來一次存量利率普降！

與此同時，不少購房者也表示自己的房貸利率尚未下調，甚至1月月供不降反增，這是怎么回事？

LPR和公積金貸款利率“雙降”，帶動月供減少

由于貸款辦理較早，林立享受了利率打折，“我的房貸利率在2023年1月1日重新定價了，調整后利率降到了3.66%，比LPR還低64個點。”林立告訴記者，他的同事月供也少了106，“都是這個月調整的。”

和林立一樣，不少購房者發(fā)現(xiàn)，新年過后，房貸月供有不同程度的下降。這一好消息源自5年期以上LPR利率的下降。

2022年，LPR報價經歷了降幅最大的一年。5年期以上LPR共下降三次，分別是在1月20日，從4.65%降至4.6%；5月20日，從4.6%降至4.45%；8月22日，從4.45%降至4.3%。經過三次下降，5年期以上LPR累計下降了35個基點。隨后LPR一直“按兵不動”，2022年12月公布的5年期以上LPR報價依然為4.3%。

2022年LPR三次調降 圖片來源：央行官網

LPR的調整如何影響房貸？按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點。由此可見，LPR的變化直接影響著月供金額。

上述政策自2019年10月起施行，自此之后的“新購房人”，房貸利率中LPR的報價以最近一個月為準。但對于此前的存量貸款客戶，如果選擇的是固定利率，剩余貸款期限內的利率不會隨著LPR的變化而變化；若選擇了錨定LPR的非固定利率，且重新定價日是在1月1日，則貸款利率會在每年元旦過后按照上年12月的LPR加點重新計算。

也就是說，房貸利率由LPR為定價基準加點形成的這部分購房者，今年的房貸利率將隨著LPR下調35個基點，每月實際月供相應減少。

同時，公積金貸款的月供，今年也同樣可以省一筆了。

2022年9月30日，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

此次公積金貸款利率為7年來首次調整。2023年1月1日過后，個人住房公積金存量貸款正式“刷新”。

月供沒變？查查自己的利率重定價日和固定基點

不過，在大家紛紛查收“新年禮物”時，部分購房者也表達了疑問。

“我的利率從6.1%只降到5.7%，為什么不是4.3%啊？”“我的利率為什么還和去年一樣，一點都沒變？”林立告訴記者，近日來經常在業(yè)主群里看到這樣的討論。

需要注意的是，房貸利率是簽貸款合同時點的LPR和固定基點共同組成，調整時間以貸款合同為準。

可以理解為，在“房貸利率=LPR+固定基點”這個公式中，LPR是變量，每月公布一次，而“固定基點”則是定量，不會隨著LPR的調整而變化。

舉例來說，如果貸款時LPR報價為4.65%，在此基礎上上浮118個BP，即最終利率為5.83%，那么在新年過后，LPR降為4.3%，但加點部分不會變化，仍為118個BP，最終利率會降為5.48%，而不是4.3%。這使得部分購房者產生了房貸利率仍然“高位站崗”的疑惑。

只有在貸款時利率沒有固定加點部分，其利率才會與LPR完全相同。

此外，并非所有購房者的利率“刷新”時間都是每年1月1日，還有一部分購房者的利率重定價日期是貸款發(fā)放日，即起息日（還款日），此后在次年對應的日期調整房貸利率，具體約定以合同為準。

月供未減少的購房者，可以通過貸款銀行的APP或者貸款合同，查詢利率重定價日期。購房人小飛表示，他在去年7月18日辦理了按揭貸款，根據(jù)合同約定，貸款利率于每年7月18日調整，那么他將于半年后收到這份“遲來的禮物”。

通過手機銀行APP查詢是最為直接簡便的方式。以工行APP為例，在首頁點擊“貸款”，進入“我的貸款”模塊，在“我的住房貸款”項下即可查詢利率變動方式，獲知重定價日具體信息。

以上是房貸利率重定價之后遇到的主要問題。在實踐中，大家的購房貸款具體情況各有不同，有純商貸，也有組合貸，月供的調減具體怎么計算呢？

以下面3位購房者為例，均為首套房，購房當月開始還貸，選擇30年等額本息還款，每月1日歸還貸款，利率重定價日為每年1月1日：

小A，2022年1月購房，商貸100萬，利率為LPR（4.65%）+100BP=5.65%，月供5772.36元；

小B，2022年4月購房，商貸100萬，利率為LPR（4.6%）+0BP=4.6%，月供5126.44元；

小C，2022年7月購房，選擇組合貸方式，其中商貸70萬，公積金貸款30萬，商貸利率為LPR（4.45%）+0BP＝4.45%，公積金貸款利率為3.25%，月供4831.65元。

那么，元旦過后，他們的最新利率及月供是多少？相比去年省了多少錢？

小A，房貸利率調整為LPR（4.3%）+100BP＝5.3%，月供5557.94元，省214.42元。

小B，房貸利率調整為LPR（4.3%）+0BP＝4.3%，月供4951.96元，省174.48元。

小C，商貸利率調整為LPR（4.3%）+0BP＝4.3%，公積金利率調整為3.1%，月供4746.24元，省85.41元。

總體看來，3位購房者一年可省月供1000余元至2000余元不等，這個“新年禮物”還是很給力的。

利率下調1月還款額反而略增？銀行解釋來了

“我利率已經下調了，但短信提示這個月的月供怎么反而比上個月多了？”記者注意到，不少網友表示不理解為何利率降低后，當月還款額反而出現(xiàn)了增長。

對此情況，某城商行人士對記者表示，“1月份存在房貸新老利率過渡期，因本月需要分段計息及天數(shù)倒推，所以2023年1月還款金額比之前反而增多，從2023年2月起，每月還款金額隨之減少。客戶可登錄手機銀行，或者借款人本人持身份證前往銀行網點，查詢打印詳細的剩余還款計劃。”

根據(jù)銀行的解釋，按住建部規(guī)定，房貸利率調整后需對分期還款額進行重新核定，由于利率降低，每期還款本金會增加，第1期需要采用分段計息，1月份的月還款金額為計劃調整后的本金金額加上分段計息后的利息金額。

由于新計劃的還款本金相較之前計劃的本金略有上浮，若分段計息時新利率的執(zhí)行天數(shù)較少，可能會導致利率調整后第1期的還款金額略多一些，多出來的部分是本金金額，2月份之后每月的月還款額都會低于之前的月還款額。

舉例來說，小D的房貸還款日是每月10號，那么2023年1月10日扣的是2022年12月10日至2023年1月9日之間的產生的貸款本息。那么分段來看，2022年12月10日至2022年12月31日之間，執(zhí)行的是“老”利率，而2023年1月1日至2023年1月9日之間，執(zhí)行的才是“新”利率。

也就是說，要全額吃到利率“紅包”，要等到2月份。

而需要注意的是，很多等額本息還款客戶習慣于每月償還固定金額，可能會忽略1月份還款額或略有上升的情況。可前往手機銀行查看1月份具體還款金額，及時足額償還，以免還款額不夠，影響個人征信。

LPR有望進一步下行，至少38城可放寬首套房貸利率下限

2022年，LPR歷經難得的“三連降”，加之限購松綁等因素，為購房者帶來了便利，降低了購房門檻和壓力。進入2023年，5年期以上LPR是否有繼續(xù)下調的可能？雖然2022年12月公布的LPR與前期持平，但市場預期，今年5年期以上LPR存在進一步下降的空間和可能。

《》記者注意到，央行公布的《2022年11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，11月份人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。分部門看，住戶貸款增加2627億元，其中，短期貸款增加525億元，中長期貸款增加2103億元。

而2021年同期數(shù)據(jù)顯示，當年11月人民幣貸款中住戶貸款增加7337億元，其中，短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元。

由此可見，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長相對乏力，反映出居民消費意愿和能力仍相對不足。

新年伊始，房貸政策就迎來了重磅利好。據(jù)央行官網1月5日消息，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調整，有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

具體來看，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。

對于評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房價指數(shù)顯示，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個，包括：大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

這也意味著，至少38城可放寬首套房貸利率下限。同時需要注意的是，上述政策的覆蓋面并非只有70個大中城市，因此實際符合政策條件的城市或有更多，有助于提振購房者信心。

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