自“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺(tái)以來，房企融資開始發(fā)生大轉(zhuǎn)彎。尤其是隨著信貸、債券、股權(quán)“三支箭”相繼落地，房企的融資環(huán)境迎來拐點(diǎn)。從目前來看，60余家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元。與此同時(shí)，近期有120多家房企獲得銀行授信。在民企積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行情況下，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。

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值得關(guān)注的是，12月28日，重慶為落實(shí)“金融支持房地產(chǎn)16條”政策，從支持房企融資到減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，為房企開源節(jié)流。在更多城市的響應(yīng)下，對(duì)于房企融資支持的力度仍將加大。

超120家房企獲得銀行授信

今年以來，房企爆出流動(dòng)性緊張，債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)，房企融資成為重要難題。“進(jìn)入11月，‘金融支持房地產(chǎn)16條’出臺(tái)，‘三支箭’發(fā)出，供需兩端齊發(fā)力，為房企融資打開了一個(gè)口子，幫助房企恢復(fù)造血能力，緩解了房企的融資困境，減輕了房企的資金壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，“三箭齊發(fā)”，房企的融資環(huán)境得到進(jìn)一步改善，短期內(nèi)迎來一波融資潮。

自“金融支持房地產(chǎn)16條”發(fā)布實(shí)施以來，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，從銀行端來看，60余家銀行落實(shí)政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。與此同時(shí)，近期有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從獲得授信的銀行個(gè)數(shù)來看，萬科最多，為15家；其次是綠城，為13家；然后是美的置業(yè)，獲得12家銀行授信。從獲得授信額度來看，萬科、綠城均超過4000億元，其次碧桂園超過3000億元，然后是美的置業(yè)獲得1000億元授信額度。

在銀行授信的同時(shí)，增信協(xié)同無擔(dān)保債券同步發(fā)行。11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來，民企積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。而通過增信擔(dān)保已發(fā)行的債券共10筆，融資總額83.3億元，其中“央地合作”模式下共發(fā)行16.3億元債券。民企及混合所有制企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保信用債共51億元，其中部分企業(yè)增信債券與無擔(dān)保債券同時(shí)發(fā)行。從目前來看，增信擔(dān)保有效拉動(dòng)了民企債券融資。

值得一提的是，11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，意味著股權(quán)融資的松綁。上市房企股權(quán)融資已經(jīng)寂靜了很久，特別是“借殼上市”，在時(shí)隔12年后首次重啟。與前兩類渠道相比，股權(quán)融資對(duì)行業(yè)的影響更加廣泛。

自股權(quán)融資信號(hào)發(fā)出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。從房企屬性來看，央企、國(guó)企、民企、混合所有制企業(yè)均有參與。從企業(yè)當(dāng)前狀態(tài)來看，不僅包含優(yōu)質(zhì)房企，也有出險(xiǎn)房企。從融資對(duì)象來看，大股東或?qū)嵖厝恕⒛腹尽⒔鹑跈C(jī)構(gòu)均有出現(xiàn)。從融資目的來看，項(xiàng)目開發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來購(gòu)買股權(quán)資產(chǎn)。

資金投放從項(xiàng)目到企業(yè)，再到行業(yè)

對(duì)于近期房企融資政策組合，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，資金投放對(duì)象從“項(xiàng)目—房企—行業(yè)”三個(gè)層次形成了遞進(jìn)關(guān)系，資金用途由表及里滿足不同層面需求：在解決既有的保交付項(xiàng)目、房企流動(dòng)性緊張問題后，開始大力解決當(dāng)下行業(yè)的兩個(gè)根本性問題，即資產(chǎn)負(fù)債比例不合理問題、風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)重組問題。

雖然房企融資在2022年年底出現(xiàn)翹尾的行情，但是從全年來看并不樂觀。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現(xiàn)了近五年來的首次負(fù)增長(zhǎng)，融資總量13274億元，同比下降了25%。進(jìn)入2022年，房企融資規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在擴(kuò)大，2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落1萬億元以下。

但無論怎樣，當(dāng)前的融資政策已迎來拐點(diǎn)。億翰分析人士認(rèn)為，在短期內(nèi)，“三支箭”的釋放將有利于幫助民營(yíng)房企度過2023年第一季度的償債高峰。而從中期來看，股權(quán)融資有利于房企去杠桿。后續(xù)不排除部分國(guó)企會(huì)直接持股部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，給房企進(jìn)行增信并加強(qiáng)房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

值得關(guān)注的是，管理層此前講話中提到，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。”對(duì)此，劉水表示，在供給端支持發(fā)力的同時(shí)，新舉措如果可以針對(duì)需求端進(jìn)行改善，企業(yè)則有望在經(jīng)營(yíng)端也快速實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性回暖。

而需求端的修復(fù)上，劉水認(rèn)為，拉動(dòng)銷售回款才是根本之道。企業(yè)要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方，補(bǔ)充流動(dòng)性；更要借助融資力量拉動(dòng)銷售端，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端流動(dòng)性回暖，從根本上解決流動(dòng)性問題。

克而瑞分析人士也認(rèn)為，考慮到當(dāng)前房企仍然面臨較大的償債壓力，運(yùn)營(yíng)的改善核心還是在于銷售端。然而，對(duì)于短期銷售疲軟，只有耐心等待市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

對(duì)于2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，劉水表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為行業(yè)發(fā)展方向定下基調(diào)，政策方面將繼續(xù)滿足項(xiàng)目交付、房企經(jīng)營(yíng)、并購(gòu)重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企流動(dòng)性緊張的問題將得以明顯改善。

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