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財政部數據顯示，2022年前10月，國有土地使用權出讓收入44027億元，比上年同期下降25.9%。為了補足地方財力的缺口，北京、杭州、武漢等地增加了土地出讓批次，無錫甚至在年內完成了5批供地。但長春、沈陽、重慶三地尚未完成全年計劃內三批次供地，這可能和拿地需求冷淡有關。為了增加土地出讓的吸引力，近期出讓地塊質素大多優質，例如北京供地有半數位于朝陽區。

今年迄今土地成交溢價率仍在繼續走低，22個大城市2022年第二批后(即3、4、5批土地)成交溢價率2.4%，較第一批4.7%，第二批3.9%繼續下降。土地成交中地方國資拿地的金額占比達到56%，創下分批供地以來的新高，較之上一批次的45%上升明顯。一般來說，地方國資可能是土地市場托底的力量，不過土地成交規模龐大。截至目前，22城三批及以后批次土地出讓合同金額達到5883億元，環比第二批次上升10%。而且，2022年的供地遠未結束，我們相信，三批及此后批次的總供地金額會明顯超過2021年三批次5982億元的水平。上述數據說明，企業拿地意愿極為低落，但供地方推貨態度十分堅決，急于出讓土地。尤其值得一提的是，具備加杠桿能力的地產央企態度十分謹慎，2022年三批次及以后供地，央企拿地金額占比僅為7.5%，創下2021年年初以來新低——這也說明企業拿地意愿低并非只是缺乏資金，更是對未來預期十分悲觀，大多希望儲備現金，度過嚴冬。

22個城市中，四個一線城市土地成交占比，在三批次及以后供地中達到40%，較二批次33%進一步提升，也創下2021年初分批供地以來新高。考慮到2022年并未結束，本批次(含額外的第四批)四個一線城市的土地出讓金總計，或許可能和2021年最高點接近3000億的規模，也不遑多讓。一方面，這說明即使是一線城市也有土地出讓金增收的需要；另一方面，這也說明開發企業高度聚焦，積極在核心城市布局。與此同時，這在暗示核心城市新房供應可能偏大，即使需求復蘇，房價上漲壓力也很小。

由于長期的縮表，地方供給土地的意愿十分強烈，土地市場機遇明顯。各項政策不斷推出，尤其是疫情防控政策的優化和按揭貸款利率的下調，預計很有可能推動房地產市場需求在2023年初明顯復蘇。因此，我們認為，房地產企業即將迎來一個難得的擴表機遇——即低廉的土地價格和行將復蘇的銷售組合。即便全國區域的銷售仍有不確定性，但企業新增土地大多位于一線和強二線核心城市。我們相信，是否能在未來6個月取得股權融資和適當增加杠桿利用，可能是決定企業未來發展前景的關鍵。

我們相信，政策多管齊下，將有助于助推房地產企業進入信用新周期，企業銷售、信用和投資的惡性循環即將扭轉，資產負債表有望實現修復，在A股融資平臺優勢提升的過程中，積極把握發展機遇的企業有望迎來盈利能力的長足提升。我們看好A股房地產開發企業。

風險提示：至少在當前，銷售遠未轉好。2022年11月，我們跟蹤的樣本企業銷售金額同比下降15.5%，1-11月累計同比下滑32.1%，邊際降幅有所收窄。11月前29天，我們跟蹤的42個樣本城市新房套數同比下降37.6%(2022年1月1日至11月29日累計下降30.3%)，14個樣本城市二手房網簽套數同比增長22%(2022年1月1日至11月29日累計下降10.1%)。

關鍵詞： 房地產企業