房企拿地熱情仍在持續(xù)下降。

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12月1日，中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前11月TOP100企業(yè)拿地總額11621億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅較10月擴大0.3個百分點。盡管華潤、中海、保利等頭部央國企仍以絕對優(yōu)勢占據(jù)權(quán)益拿地金額榜前三甲，但其拿地積極性明顯下降，11月單月權(quán)益拿地金額分別新增16億元、60億元、12億元。TOP10中仍然僅濱江集團（002244）一家民營房企。

“全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水12月1日上午通過微信向《》記者表示。

2022年1-11月房企拿地金額TOP10 來源：中指研究院

百強房企拿地規(guī)模降幅擴大

今年前11月，TOP100房企拿地總額11621億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅比上月擴大0.3個百分點，連續(xù)5個月的收窄態(tài)勢終止。TOP100房企拿地門檻值為39億元，同比下降20億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為37.7%。

2021-2022年11月50家代表房企每月拿地總額 來源：中指研究院

從50家代表房企10月單月拿地總額來看，同比下降23.2%，環(huán)比下降24.7%，降幅較10月擴大；同時，繼民企逐漸淡出之后，央國企的積極性也明顯下降，城投不得不再一次進場托底。

從新增貨值來看，前11月華潤置地以累計新增貨值2031億元占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展（600048）和招商蛇口（001979）分別以1944億元和1714億元緊隨其后。TOP10企業(yè)新增貨值總額13211億元，占TOP100企業(yè)的36.7%，新增貨值門檻為938億元。

2022年1-11月房企新增貨值TOP10 來源：中指研究院

而從各城市群來看，長三角地區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑全國。前11月長三角TOP10企業(yè)拿地金額2418億元，居四大城市群之首。其中濱江集團拿地金額為403億元，位居長三角企業(yè)拿地金額榜首。在今年杭州4輪集中供地中，濱江集團合計拿下28宗地塊，成為最大贏家。

此外，粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1347億元，位列第二；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1127億元，位列第三。從拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以1195萬平方米位居四區(qū)域首位，超越長三角TOP10企業(yè)。

“從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是拿地主力。華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，這與穩(wěn)健型央國企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。民營企業(yè)中，濱江集團保持杭州區(qū)域龍頭地位，牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首。”劉水表示。

22城供地完成量不足六成

截至11月末，北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個熱點一二線城市已完成今年第四批次集中供地。這些城市推出的優(yōu)質(zhì)地塊供應帶動房企拿地熱情略有恢復，代表房企拿地總額較上月略有增加。特別是在杭州等城市，民企拿地活躍度明顯提升，如杭州第四批集中土拍中的8宗涉宅地塊就有4宗溢價成交，其中3宗加價至封頂；而鄭州、武漢、長沙等城市則更加依賴地方國資企業(yè)托底。

“今年1-11月22個集中供地城市的市本級合計成交1339宗涉宅用地，土地出讓金收入1.66萬億元。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱12月1日通過微信向記者表示，全年土地市場呈高開低走態(tài)勢，年初多地土拍熱度較高，一批次溢價成交宗數(shù)占比39%。受房價上漲預期轉(zhuǎn)弱及疫情等因素影響，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不振，房企拿地意愿持續(xù)走低，溢價成交宗數(shù)占比降至20%以下，多地土拍甚至100%地塊底價成交，市場化運作房企參與積極性亦呈下降趨勢，城投再次進場托底，成為市場絕對主力。

重點城房企拿地TOP10 來源：中指研究院

值得一提的是，截至11月底，無錫、杭州兩城已完成全年供地計劃。其中，除定銷房用地外，無錫全年供地約335.7公頃，完成率達96%；杭州全年土地出讓金達到約1914億元，同比2021年的3132億元有明顯回落。

此外，徐州、武漢、蘇州等城市預計還將有第五批次集中供地掛牌。武漢市土地交易中心更表示，后續(xù)還將適時發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。而此前，長沙提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新；南昌表示力爭退出集中供地。

事實上，各城土拍次數(shù)增加源于去年下半年土地市場熱度的明顯下降。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年全國土地市場成交整體收縮明顯，包括武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等熱點城市均未能如期完成全年供地計劃，而這一情況在2022年并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，今年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%。盡管各個城市均追加了集中土拍次數(shù)，但據(jù)中指研究院11月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，22城在2022年的市本級宅地供應計劃合計為12875公頃，全年計劃完成率僅55%。

“去年開始施行的集中供地制度，今年正在逐漸變得靈活化。”劉水表示，集中供地政策的出臺目的是穩(wěn)定地價預期，從而實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。隨著土地市場降溫，溢價率下行、地塊底價成交現(xiàn)象變得逐漸增多，地方國資平臺托底現(xiàn)象顯著，“多地增加供地次數(shù)，同時減少每次的出讓塊數(shù)，‘多次少量’或?qū)⒊蔀槌B(tài)。”

展望12月，張凱認為，盡管近期各類利好政策不斷，但無論是“金融16”條、預售資金監(jiān)管優(yōu)化、還是“第三支箭”，其核心目的都是對房企的紓困，很難在土拍市場立刻起到作用。“在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)之前，土地市場尚不具備全面回升的基礎(chǔ)，熱點城市仍將聚焦在北上深杭等核心城市。”

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