11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這被各方解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。

這在29日的資本市場(chǎng)上掀起了波瀾。當(dāng)天A股地產(chǎn)股掀起漲停潮，板塊全線飄紅，近40股漲停。地產(chǎn)股開盤幾乎全線上漲，多只個(gè)股開盤即封漲停；截至收盤，房地產(chǎn)板塊指數(shù)放量大漲約7.62%，創(chuàng)近7個(gè)月來新高。有業(yè)內(nèi)人士粗略計(jì)算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元。“第三支箭”的威力得到了初步展示。

所謂“三支箭”的政策組合，是指在信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道支持企業(yè)拓展融資。此前，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”，向優(yōu)質(zhì)房企提供萬億級(jí)授信額度，被視為射出了便利房企融資的“第一支箭”。交易商協(xié)會(huì)有關(guān)鼓勵(lì)民營房企發(fā)行債券的做法，被認(rèn)為是“第二支箭”。近期雅居樂、碧桂園兩家房企在港披露配股計(jì)劃，則被部分市場(chǎng)人士解讀為“第三支箭”在境內(nèi)市場(chǎng)落地的先兆，最新的五項(xiàng)優(yōu)化措施標(biāo)志著房企融資“第三支箭”——股權(quán)融資正式落地。

【資料圖】

從政策組合看，第一支箭、第二支箭分別通過信貸、債券的方式為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金支持，但也限制了一些不滿足債券發(fā)行、信貸條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資。第三支箭則通過股權(quán)融資的方式進(jìn)行了很好地彌補(bǔ)與改善，其覆蓋范圍更大，手段更加豐富多樣，包括上市發(fā)行、并購重組、再融資、私募股權(quán)融資、REITs等。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策支持力度最大的無疑是當(dāng)前的“第三支箭”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)不管是信貸融資還是債券融資，到期后都需要還本付息，只有股權(quán)融資通常派發(fā)股份就行。相比于前兩支箭，“第三支箭”最大優(yōu)勢(shì)因此在于，其不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)可以為房企融資提供充足且更加正規(guī)的渠道。從長遠(yuǎn)看，股權(quán)融資具有較好的撬動(dòng)效應(yīng)，也能有利于房企后續(xù)開展債務(wù)融資。

然而，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起就開始收緊，并于2013年、2016年持續(xù)加碼，此后涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)基本停滯，股權(quán)融資步入長達(dá)六年的“冰凍期”。對(duì)此，多方觀點(diǎn)早已指出，禁止房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資缺乏合理性。比如，如果認(rèn)定房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過高，那么最應(yīng)該禁止的是銀行向房地產(chǎn)業(yè)貸款。房企不能開展股權(quán)融資，更大的隱患還在于，使之失去了接受公開市場(chǎng)監(jiān)督、促進(jìn)公司治理和財(cái)務(wù)報(bào)表更透明的機(jī)會(huì)，并使他們長期依賴影子銀行融資、民間融資、供應(yīng)商融資甚至員工集資等表外融資方式，還大量發(fā)行高息海外債券，高杠桿之下隱秘地形成了行業(yè)內(nèi)部一個(gè)個(gè)波及金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、購房居民等各方的“地雷”。

從5項(xiàng)具體措施看，股權(quán)融資放松瞄準(zhǔn)了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展亟需解決的一些難題。

保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心，有助于緩解居民對(duì)交付的擔(dān)心，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)。在5項(xiàng)措施中，對(duì)“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”的限定條件中，可以看出此類資金的投入方向是明確的，即房企通過股權(quán)融資募集資金主要是用于保交樓、補(bǔ)充流動(dòng)性資金、償還債務(wù)，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等，這也為房企的資金流向劃定了紅線，有助于“保交樓”政策的落地。

目前資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍然缺乏信心。隨著對(duì)優(yōu)質(zhì)民企融資支持的加速落地，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的信心有望得到修復(fù)。通過股權(quán)融資，相關(guān)上市房企不僅可以發(fā)行股份購買涉房資產(chǎn)，在發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí)，還可以募集配套資金，這也將極大程度促進(jìn)A股乃至H股房企活躍度，整體板塊估值有望落入合理區(qū)間。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)亟待出清的背景下，5項(xiàng)措施中“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”尤為受到關(guān)注，其明確了對(duì)房企重組上市將放寬政策。其提供的便利，使問題企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，優(yōu)質(zhì)房企則有收購或控制此類企業(yè)的機(jī)會(huì)，加快出險(xiǎn)上市房企重組，化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到全行業(yè)“排雷”的效果，有助于防止房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步蔓延。

總體來看，伴隨“三支箭”的相繼落地，實(shí)際上已經(jīng)表明當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)的紓困思路已經(jīng)從“救項(xiàng)目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，但并不意味著將進(jìn)行全面救助，更不意味著過去“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”時(shí)代的回歸。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這些政策的發(fā)布也不意味著樓市政策轉(zhuǎn)向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩(wěn)樓市、促發(fā)展的政策措施落實(shí)、落細(xì)，支持剛性和改善性住房需求。

對(duì)于一些資不抵債、管理混亂以及規(guī)模偏小的房企，預(yù)計(jì)將不能從上述系列政策中獲益，除部分將被成為上市房企并購重組的對(duì)象外，其余仍將被加速淘汰出局。而從行業(yè)周期看，房地產(chǎn)行業(yè)走到今天，冰凍三尺非一日之寒，行業(yè)走出低谷僅靠金融領(lǐng)域發(fā)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，融資端的放松不能代替市場(chǎng)主體造血機(jī)制的恢復(fù)，歸根到底要看銷售端。“三支箭”相繼射出，也不會(huì)直接帶來市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求側(cè)的修復(fù)以及消費(fèi)者信心的恢復(fù)恐怕還需要一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)也難以得到扭轉(zhuǎn)。

最終分析結(jié)論：

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在信貸、債券和股權(quán)融資方面相繼得到政策支持，有利于優(yōu)質(zhì)房企資金面得到有效改善，有利于“保交樓”穩(wěn)步推進(jìn)，并推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)出清進(jìn)程，促進(jìn)內(nèi)部重組，減輕房企持續(xù)暴雷風(fēng)險(xiǎn)。但這并不意味著對(duì)房企的全面救助和樓市政策的轉(zhuǎn)向，融資端的放松也難以直接帶來市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)