作為購房的重要影響因素之一，房貸利率一直備受購房者的關注。近日，隨著差別化住房信貸政策、金融16條等政策的持續寬松，國內多個城市首套房貸利率下限已放寬。

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據貝殼研究院數據顯示，截至11月18日已有18城首套房貸主流利率降至3字頭。有業內人士表示，當前房貸利率下限已達2019年以來新低。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰也表示，經歷前期房貸降息后，多數城市房貸利率降至歷史低位，本月房貸利率保持穩中下降走勢。在穩地產背景下，未來住房信貸政策有望進一步寬松。

18城首套商貸利率破4% “低利率”時代開啟

9月29日晚間，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消新發放首套住房貸款利率下限。

根據人民銀行、銀保監會發布的通知，階段性調整差別化住房信貸的政策僅針對于今年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。經過梳理發現，共有23個城市符合條件，主要是三四線城市和部分二線城市。具體包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。

在此政策的背景下，多城先后下調首套房商貸利率。據貝殼研究院數據顯示，截至11月18日已有18城首套房貸主流利率降至3字頭。其中二線城市有6城，三四線城市12城。

具體來看，二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，廣東清遠首套利率已降至3.7%。

值得注意的是，自今年5月5年期LPR下降后，這是年內中央層面第二次調整房貸利率下限。長城證券（002939）認為，預計2023年5年期LPR利率還有大幅下降空間，同時首套房貸利率下限放開的城市數目會從當前的23個大幅增加。

此外，近日央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱“金融16條”），其力度之大、內容之全，對于當前房地產市場會產生積極且重要的影響。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，多部委持續釋放政策利好，各地積極落實“因城施策”，需求端信貸政策不斷優化。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。預計隨著“金融16條”的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。

開源證券表示，隨著房地產政策明顯放松，一線城市外的區域大多將逐步執行全國下限利率。除70個大中城市中，23個符合條件的城市外，在剩余的200多個三四線城市中，整體覆蓋率應該可達到50-70%比例，預計未來“低利率”城市將進一步擴容。

央行降準0.25% 釋放長期資金5000億

除了“因城施策”的降息外，11月以來，多個監管部門接連釋放利好，為房企、購房者提供更多的資金支持。

11月25日央行發布消息稱，為保持流動性合理充裕，促進綜合融資成本穩中有降，落實穩經濟一攬子政策措施，鞏固經濟回穩向上基礎，決定于2022年12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。

值得注意的是，這是今年以來第二次降低存款準備金率，下調降幅與4月相同，本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，此次降準的必要性十分明顯，可進一步向市場釋放流動性優化金融機構的資金結構，更大力度提升金融服務能力，更好地支持房地產行業的復蘇，推進經濟穩步運行。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次降準為全面降準，共釋放長期資金約5000億元，在帶來增量中長期資金、釋放更多流動性之余，更帶來延續寬貨幣的信號意義。當前，監管部門強化對房企、個人購房端、“保交樓”的資金支持，本次降準釋放更多資金流動性亦將有利于房地產相關資金的落地。

信貸政策組合拳發力 剛需買房窗口現

除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調。

9月30日，央行發布消息，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

隨后，北京、天津、武漢、南京等多地陸續跟進下調公積金貸款利率。

此外，同一天，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

業內人士表示，隨著信貸政策組合拳的持續落地，剛需購房者的購房成本正在持續降低。

中原地產首席分析師張大偉亦預計，隨著各種寬松政策的出臺和落地，市場整體將逐漸出現企穩的跡象，有望在年末逐漸出現單月同比持平的趨勢。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，在降息降準疊加個稅退稅及各城市認房認貸優化等政策，居民換房、購房成本降低，剛性置業需求釋放，剛需買房窗口期出現。

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