【20221118】專題： “第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，都有什么用？

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近期，房地產(chǎn)利好政策頻出，“第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金國(guó)家層面政策接連發(fā)出，“第二支箭”支持債券融資,金融16條從房地產(chǎn)融資方面（房企及個(gè)人兩端）、“保交樓”、租賃住房三個(gè)方面對(duì)于房地產(chǎn)資金層面各個(gè)痛點(diǎn)問(wèn)題給出強(qiáng)有力的政策支持,保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策將預(yù)售資金監(jiān)管部分資金盤(pán)活，很大程度上緩解房企資金流動(dòng)性壓力。我們認(rèn)為，三大房地產(chǎn)政策發(fā)出不僅從供給端給予房企較大資金層面放松及托底，更是從需求端給到購(gòu)房者信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸筑底復(fù)蘇。

1 第二支箭

“三支箭“是什么：央行“三支箭”早在2018年推出用來(lái)化解民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)面臨的融資困難。“三支箭”指的是信貸支持工具、債券融資支持工具以及民營(yíng)企業(yè)股權(quán)融資支持工具。

第二支箭怎么用：11月8日，中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)發(fā)文宣布繼續(xù)推薦并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)房企發(fā)債融資。由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法制化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)環(huán)視憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會(huì)表示，預(yù)計(jì)可支持2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

效果：11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖200億債券注冊(cè)發(fā)行，為本年度房企發(fā)債獲批額度最大的一單。此外，美的置業(yè)、碧桂園、中梁控股等多家房企也在積極申請(qǐng)發(fā)債額度，審批速度顯著加快。隨著“第二支箭”政策落實(shí)，民營(yíng)房企債券融資端開(kāi)始釋放明顯放松信號(hào)。

痛點(diǎn)問(wèn)題：1）“第二支箭”融資放松支持范圍為民營(yíng)企業(yè)而非僅是民營(yíng)房企，因此2500億元債券融資中僅有部分將會(huì)注入到民營(yíng)房企中，還有一部分將投入到其他行業(yè)中。2）此次“第二支箭”擔(dān)保增信方面，房企仍需要提供合適的抵押擔(dān)保資產(chǎn)，僅有少量?jī)?yōu)質(zhì)房企有能力拿出抵押資產(chǎn)。因此“第二支箭”的活水，只能注入到本身資質(zhì)足夠優(yōu)質(zhì)的房企，難以緩解目前大多數(shù)房企面臨的資金緊缺困境。

圖表 1央行“三支箭”

數(shù)據(jù)來(lái)源：央行，紫金研究所

2 金融16條

11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)通發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從16條政策內(nèi)容來(lái)看，主要涉及房地產(chǎn)融資方面（房企及個(gè)人兩端）、“保交樓”、租賃住房三個(gè)方面。

在房企供應(yīng)端融資層面，鼓勵(lì)房企開(kāi)發(fā)貸投放、對(duì)銀行房地產(chǎn)集中度管理政策階段性放松進(jìn)而促使銀行向房企繼續(xù)放貸、對(duì)于償還有一定困難的房企支持存量融資展期、對(duì)于受困房企給予項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，從多個(gè)方面給出具體融資端放松方針。

在個(gè)人住房貸款方面，對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例及利率等多方面給予更大的自由度、延期還本付息給予放松，減小延期貸款對(duì)個(gè)人征信權(quán)益影響，大幅度減輕了購(gòu)房者對(duì)于延期還貸方面顧慮。

在“保交樓”方面，提供“保交樓”專項(xiàng)借款，用于支持已售逾期項(xiàng)目完工交付。對(duì)于商業(yè)銀行新發(fā)放的支持保交樓配套融資形成不良貸款的，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的可予免責(zé)。

金融16條對(duì)于房地產(chǎn)融資層面各個(gè)痛點(diǎn)問(wèn)題給出強(qiáng)有力的政策支持。相比于“第二支箭”債券融資主要對(duì)優(yōu)質(zhì)房企注入“活水”，金融16條屬于全面托底政策，即鼓勵(lì)房企輸血，鼓勵(lì)銀行向房企放貸，也給了房企債務(wù)展期的機(jī)會(huì)，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。提供“保交樓”專項(xiàng)借款，盤(pán)活停工項(xiàng)目。對(duì)個(gè)人住房貸款同意延緩還貸時(shí)間，保護(hù)購(gòu)房者征信權(quán)益，重拾購(gòu)房者購(gòu)房信心，對(duì)于房地產(chǎn)銷售端復(fù)蘇有極大的刺激作用。

圖表 2金融16條

數(shù)據(jù)來(lái)源：央行，紫金研究所

3 保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行發(fā)布商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知，允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。規(guī)定保函置換金融不超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%。將預(yù)售資金監(jiān)管部分資金盤(pán)活，很大程度上緩解房企資金流動(dòng)性壓力。

去年下半年，由于房企暴雷事件層出不窮，房企現(xiàn)金流緊張，為避免爛尾樓情況發(fā)生，自2021年下半年起，北京、成都、青島、長(zhǎng)沙等十余城市發(fā)布對(duì)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)政策。預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企手中現(xiàn)金流大幅度壓縮，資金流動(dòng)性問(wèn)題成為去年下半年壓倒多數(shù)房企的“最后一根稻草”。此次預(yù)售資金監(jiān)管發(fā)布全國(guó)性放松政策，置換出來(lái)的預(yù)售資金不僅可以用于工程建設(shè)，也可以用來(lái)償還項(xiàng)目到期債務(wù)，較大程度上的緩解了房企流動(dòng)性壓力，也從預(yù)售資金監(jiān)管方面顯出看出政策層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)由緊到松的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

4 利好政策頻出，

房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)怎么發(fā)展？

此輪房地產(chǎn)利好政策頻出，從“第二支箭”到金融16條，以及保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策，從全國(guó)性政策出發(fā)對(duì)于房企融資端給與極大的鼓勵(lì)和支持，鼓勵(lì)增加房企放貸，托底問(wèn)題房企債務(wù)，盤(pán)活項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金，提高資金使用效率。

從去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)頻發(fā)暴雷事件開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供給端弱于需求端的狀態(tài)。房地產(chǎn)拿地、新開(kāi)工指標(biāo)率先下行，隨后商品房銷售面積隨之開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)。在供應(yīng)端債務(wù)問(wèn)題頻出，爛尾樓事件爆發(fā)，房?jī)r(jià)同比持續(xù)走弱的大環(huán)境下，大多數(shù)購(gòu)房者開(kāi)始抱有謹(jǐn)慎購(gòu)房態(tài)度，購(gòu)房情緒較差。而銷售低迷使得供應(yīng)端房企銷售回款大幅削減，本不富裕的房企在手資金更為緊張。

圖表 3房地產(chǎn)三大指標(biāo)及百城房?jī)r(jià)指數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：央行，紫金研究所

圖表 4房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)投資來(lái)源以及占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：央行，紫金研究所

從房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況來(lái)看，1-10月其他資金來(lái)源（主要為定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款）也就是房企銷售回款累計(jì)降幅29.9%，國(guó)內(nèi)貸款降幅26.6%，自籌資金降幅14.8%。目前房企各資金來(lái)源占比中，1-10月其他資金占總資金來(lái)源52.4%，國(guó)內(nèi)貸款占比11.8%，自籌資金占比35.7%。銷售回款占總資金來(lái)源比重過(guò)半，且今年累計(jì)降幅最大。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需求端銷售何時(shí)企穩(wěn)回升才是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的核心。而房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目交付確定性以及房?jī)r(jià)。當(dāng)購(gòu)房者消除對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生的爛尾樓等交付難問(wèn)題的疑慮，以及房?jī)r(jià)逐漸恢復(fù)到企穩(wěn)回升的趨勢(shì)時(shí)，商品房帶來(lái)的一部分金融屬性重新回歸，可以大幅度的提升購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。我們認(rèn)為，近期“第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，三條國(guó)家層面刺激政策不僅從房地產(chǎn)供給端給予房企較大資金層面放松及托底支持，更是從房地產(chǎn)需求端給到購(gòu)房者信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸筑底復(fù)蘇。

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