房企銷售仍未好轉，盈利又陷入谷底，行業好轉仍需時日；核心城市的逐級復蘇有望帶動行業走出底部。

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楊現華/文

隨0月房地產銷售并沒有迎來預想中的“金九銀十”。即使有一連串政策的刺激，行業銷售仍未見明顯起色。而在結算端，前三季度上市房企整體收入也呈現下降之勢。凈利潤降幅雖同比收窄，但仍在低位，行業復蘇任重道遠。

在上半年銷售低迷后，一系列的放松政策使得市場對下半年的“金九銀十”充滿期待。可即便有“930新政”的再度加碼，也沒能緩解房地產銷售繼續低迷的局面。疫情后政策不斷放松，但期望中的復蘇并沒有出現。

由于疫情散狀頻發，居民消費預期不斷受到沖擊，房地產的“L”型底部在不斷拉長。讓市場感到些許暖意的是，北京、上海等一線城市正走出底部。宏觀政策的持續放松和疫情穩定后的消費信心回暖，影響著L型的長短。

金九銀十不及預期

年10月份，萬科實現合同銷售金額32123.48%；9月公司實現合同銷售347.3億元，同比下降了3.82%。在所謂的“金九銀十”銷售旺季，萬科的銷售都沒有能實現增長。

這并非個案，國家統計局的數據顯示，年1-9月份商品房銷售面積10.14萬億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%；商品房銷售額9.94萬億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

和前8個月相比，銷售面積和銷售金額變化無甚差別。此外，1-9月份，全國房地產開發投資10.36萬億元，同比下降8%；其中，住宅投資78556億元，下降。

克而瑞發布的百強房企銷售情況則顯示，年10月，百強房企全口徑銷售金額同比下降超過三成，環比較9月有所下滑，年1-10月銷售累計同比下降約45%，10月銷售要略弱于以往季節。

原本市場和機構對房地產銷售的傳統旺季是有所期待的。政策不斷放松以及不斷滯后的需求，加之房企也會利用中秋小長假和十一黃金周增加推盤，信達證券認為，在傳統旺季，此前未被滿足的購房需求正在逐漸釋放，預計房地產市場將迎來新一輪行情。

顯然，期待的行情并沒有到來。9月末，央行等中央政府部門出臺了一系列寬松政策，包括取消部分城市首套房房貸利率下限限制、下調住房公積金貸款利率、對換購住房給予個稅優惠等，或多或少都會對房地產銷售帶來積極影響。

例如，至少20個城市首套房貸款利率下調至4%以下，包括武漢、天津等省會、直轄市級別的新一線城市；且房企也選擇在國慶期間加大推盤力度，這樣的局面下銷售仍然萎靡，市場弱勢可見一斑。

銷售旺季行業沒能迎來明顯復蘇跡象，結算端同樣處于低位中。房企三季報發布已經落幕。三季度房企收入降幅有所收窄，但盈利壓力顯而易見。

報表盈利承壓

萬科年前三季度實現營收3376.7324.38%；實現歸屬母公司股東的凈利潤170.5億元，同比微增2.17%。第三季度，公司實現營收1307.5725.28%48.28億元，同比減少了14.43%。

受疫情反復和市場下行等對施工進程影響，年前三季度，申萬115家A股房地產板塊企業實現營收1.66萬億元，同比下降遠超一成。第三季度房地產板塊實現營收約5788億元，同比下降約8.8%，降幅較二季度減少了6.7

隨著保交付專項借款等措施的持續推進，以及年末集中竣工結算，房企全年營收降幅有望進一步縮小，但凈利潤卻并沒有好轉，甚至有進一步惡化的趨勢。

年前三季度房地產板塊實現歸母凈利潤213.9974.4%，降幅較二季度擴大了9.4115家A股房企中44家陷入虧損，占比接近四成，前三季度凈利潤能夠保持正增長的不到兩成。

從單季度來看，年第三季度，115家房企合計實現歸母凈利潤-20億元出頭，較上年三季度的約167億元大幅下降。一季度和二季度房企合計盈利雖然下降，但凈利潤也都遠超百億元，三季度房企虧損情況愈發嚴重。

中銀國際指出，盈利下降主要是因為此前樓市最熱時期房企高價拿地項目進入結算期，利潤空間受到擠壓。

房企利潤拐點早在年就已經確認，目前的結算毛利率水平已達到歷史低位。

中銀國際表示，年上半年，首批集中土地出讓并沒有出現預期中的利潤率改善，同時高配建和高自持比例進一步拉低了靜態毛利率，短期內行業結算利潤率水平還將承壓。

不過，隨著政府讓利，后續的集中供地利潤率有所改善，房企的盈利能力有望回升，年或將迎來行業結算端利潤率的回升拐點。

盈利大幅減少，債務壓力并沒有減少。年三季度末，房地產板塊有息負債合計3.42萬億元，雖繼續小幅減少，但板塊經營性現金流凈額僅為900億元出頭，同比大幅下降近一半。現金短債比首次降至1以下，這意味著整體行業仍面臨較大的償債壓力。

從三季報的情況看，在結算端房企還未走出底部，而且由于前期高價拿地等影響，短期內房企的盈利恐也難以很快扭轉頹勢。銷售下降和融資緊張等造成的資金壓力對房企的償債壓力仍是不小的考驗，近期仍有規模房企因偶發事件導致資金鏈爆雷。

房企壓力重重顯而易見，但截至三季度末，房地產銷售規模已經達到約10萬億元，房地產仍是一個擁有超大市場空間的行業，從整體銷售看，目前行業仍處低谷，但核心城市有提前走出低谷的跡象。

核心城市復蘇明顯

金地集團（600383）年10月實現簽約面積106.7萬平方米，同比上升7.07%；實現簽約金額203億元，同比上升22.88%。這已經是公司銷售連續3個月實現正增長，而且增速有加快的跡象。之前的8月和9月，金地集團分別實現簽約金額212.3億元和227億元，同比上升11.56%和7.05%。

與多數規模房企全線布局不同，金地集團更側重于一、二線城市的深耕。截至年上半年，公司布局的城市也不過78座，疫情前的年更是只有61城，這從公司均價上也可見一斑。年前10個月，公司銷售均價為2.26萬元/平米，遠高于眾多規模房企不到2萬元的均價。

部分核心城市的銷售也確實在回暖。以北京為例，年前三季度，全市商品房銷售面積為737.8萬平方米，同比下降5.1%。其中，辦公樓銷售面積為45.5萬平方米，增長38%；商業營業用房為42.1萬平方米，增長1.4倍。

僅從銷售面積來看，北京的商品房銷售已經接近正增長。年一季度，全市商品房銷售面積為192.6萬平方米，同比下降11%。上半年，全市商品房銷售面積為446.1萬平方米，同比下降。

三個季度銷售回暖、逐級而上的趨勢非常明顯，從其他指標看回暖跡象同樣顯著。前三季度，全市房地產開發企業房屋新開工面積為1242.5萬平方米，同比下降。一季度降幅超過三成，上半年降幅也在兩位數以上，竣工面積更是從一季度50%以上的降幅迅速提升至三季度末的增長10%。

年上半年，北京市房地產開發企業到位資金為2304.318.6%，三季度末為3862.1億元，同比下降只有。其中，國內貸款基本持平，自籌資金已經實現近兩成增長，只有反映銷售的定金及預收款仍有20%出頭的下降。

上海也是回暖明顯。受疫情困擾，二季度上海房地產銷售明顯受到影響。年上半年，上海商品房銷售面積637.91萬平方米，下降23.4%。其中，住宅銷售面積535.80萬平方米，下降19.8%。

而在一季度，全市商品房銷售面積412.17萬平方米，增長4%。其中，住宅銷售面積348.14萬平方米，增長。也就是說，因疫情陷入停擺的約3個月時間也即二季度，上海的房地產銷售急轉直下。

到了三季度，上海商品房銷售面積1201.07萬平方米，同比下降7%。其中，住宅銷售面積1014.71萬平方米，下降。與上半年相比，上海的房地產銷售迅速反彈。

當下廣州等地疫情又有所反復，但房地產的復蘇又是從核心城市開始，這意味著在疫情等不確定性因素影響下，房地產的復蘇之路并不平坦。

華泰證券指出，保守看年房地產銷售額仍將小幅下降，但若政策空間進一步打開，經濟不確定性消除，銷售投資將提前修復，行業銷售有望實現小幅增長。

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