11月16日，在北京成功舉辦“2023中國房地產市場趨勢及投融資策略閉門研討會”。

2022年以來，房地產市場供求兩端表現均偏弱，房企資金壓力不減。近期多個部委頻繁落地利好政策，穩樓市預期更加強烈，在新形勢下，2023年，主流金融機構更加關注行業未來發展趨勢以及企業經營安全性，房企亦在積極促進銷售回款并尋求更多融資機會以實現穩健發展。

更多房地產市場形勢預判，“中指云”獲取

【資料圖】

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中指觀點

房地產市場趨勢及投融資策略閉門研討會，旨在為更多金融機構及房地產開發企業及時把握、準確預判房地產市場形勢，進而科學有效地調整應對策略提供研究支持，同時也為金融機構和房企深化溝通合作提供平臺。基于中指數據、中指.開發云等SaaS工具，圍繞2023中國房地產市場趨勢預判、當前形勢下房企經營安全性研判等研究成果進行了分享。

房地產市場：2023年新房銷售規模在低基數下或與2022年基本持平，但短期下行壓力仍突出，若經濟及購房者預期恢復較慢，新房銷售規模或繼續下調

政策端：短期政策逐漸到位，企業資金壓力有望得到緩解，實現以時間換空間，下一步，政策或更加聚焦在促進銷售回暖。在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度有望繼續加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續發力，符合條件的城市進一步下調商貸房貸利率下限，核心一二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

需求端：我國經濟進入中低速增長區間，人口總量已見頂，2017年以來城鎮人口增量逐年下降，中長期住房需求支撐度減弱。根據初步測算，樂觀情形下，2023年，全國商品房銷售面積或在2022年低基數上有所增長，但在購房者置業更加謹慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預計新房銷售規模增長幅度有限，全年銷售面積或在15億平方米。中性情形下，2023年全國商品房銷售面積與2022年基本持平，微增至14.5億平方米。悲觀情形下，2023年全國商品房銷售面積繼續回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14億平方米。整體來看，預計2023年全國商品房銷售面積將回落至2015-2016年水平。

供給端：2023年，房屋新開工規模一方面仍依賴于銷售市場的恢復節奏，另一方面，受制于近兩年土地成交規模明顯減少、企業資金壓力仍較大、現有庫存量較高等因素，2023年房企新開工規模或難有明顯改善，初步測算，中性情形下，2023年新開工面積同比降幅仍超10%，新開工規模將回落至10億平方米。受新開工規模繼續下降、企業資金壓力不減等因素拖累，房地產開發投資額調整態勢或延續，但在“保交付”支持下，竣工或將出現好轉，對開發投資形成一定支撐，中性情形下，2023年房地產開發投資額接近2019年水平，同比下降3.9%左右，降幅較2022年有所收窄。

房企經營安全性評價分析：信用、經營、資產三方面綜合分析房企穿越周期的特征

“安全發展”成為新時代國家發展重要戰略，房企安全成為行業關注焦點問題，房企經營安全才能穿越行業周期。借鑒產業安全等方面研究成果，結合房地產經營實際，構建房企經營安全性評價分析框架，從信用、經營、資產三個方面進行綜合分析，衡量房企的經營安全性程度。

(1)信用安全度：交付力是先決條件，償債能力、融資能力是信用認證

交付是房企對消費者的信用。項目準時、保質的交付，是房企信用最直接的體現。當前央國企、穩健型民營房企交付力較強，這些企業特征是重客戶、守信用、產品力強、經營穩健。

有息債務占比偏高、債務平均期限過長、商票違約、“明股實債”及表外負債規模較高成為影響房企償債能力的根本因素。行業的現金短債比降至1.23，短期償債能力普遍下降。

今年以來行業非銀融資規模同比下降51.4%，央國企成為融資主力。在不利的融資環境下，仍有一些房企具有較強的融資能力，如保持有效海外評級的房企、被選為示范企業的民企，另外符合近期政策的企業也有望獲得融資支持。

(2)經營安全度：銷售、盈利、可持續經營推動企業長期發展

2022年1-10月，TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，經營回款大幅減弱；目標完成率僅為58.8%，全年目標將受挑戰。熱門城市的項目成為房企銷售回款的有力保障。行業利潤率大幅下滑，部分企業利潤分配更偏向少數股東，進一步削弱母公司的盈利能力。受行業資金緊張影響，拿地的企業更偏向于一二線城市，溢價率下降超10個百分點，價格更趨理性。

(3)資產安全度：資產結構及質量、可變現貨值決定企業資產的真實質量

受經營回款不力、持續償還到期債務影響，房企的貨幣資金占比降至8.9%，流動性進一步下降。受需求端疲軟影響，存貨占比上升1.9個百分點至54.7%，房企去化速度下降。優質的自持物業在當前周期下可為企業提供一部分資金。

可變現貨值是衡量房企經營安全程度的重要指標。可變現貨值，指在當前市場形勢下，參考城市出清周期和價格計算的該企業所有未售項目可能實現的銷售金額。房企的可變現貨值能夠覆蓋債務，則安全程度比較高。

基于流動性及資產變現視角，通過對企業信用安全度、經營安全度和資產安全度三個維度的綜合測算分析，結果顯示60家企業當前安全度較高，其中民營及混合所有制企業占比38.3%，央國企占比61.7%。當前經營安全性高的企業特征是：信用方面，交付力強、按期償債、融資通暢；經營方面：銷售影響相對小、聚焦主業、土儲質量高；資產方面，資產變現能力強、可變現貨值覆蓋剛兌及債務。

在研究成果匯報的基礎上，各方就2023年房地產市場和政策走向、地產新形勢下金融機構與房地產企業的新型合作機會等主要問題進行了深入探討，主要觀點如下：

金融機構主要觀點

關于房地產市場：短期市場恢復需要時間，中長期市場規模仍在

(1)宏觀環境：與此前周期相比，這一輪房地產行業調整所面對的外部環境有很多不同，既有偶然性的因素，如疫情沖擊，也有長期趨勢性的變化，比如我國潛在經濟增速放緩，城鎮人口增量已經出現下降等，同時，市場預期、客戶心態也在發生新的變化，這些因素都在一定程度上對行業造成影響。

(2)市場趨勢：在當前的市場環境下，行業已逐漸形成共識，只有銷售的企穩回升才能推動整個行業的平穩運行。近期央行、銀保監會出臺的16條政策對于處在出險邊緣的企業最為有利，對企業融資性現金流將帶來積極作用。同時，多個利好政策的疊加也有利于修復市場信心，但傳導到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，2023年市場或將有所好轉，但好轉幅度有限。從積極的方面來看，地方政府和銀行等關聯方也在優化政策釋放積極信號，為房地產行業提供支持。從中長期來看，市場銷售規模仍將保持一定體量。

(3)政策建議：各個部委之間加強政策協同，保持政策的連續性和穩定性，為市場提供穩定的政策預期，并釋放正向反饋。

關于金融機構投資策略：化解存量風險，合作共贏

一方面，優先化解存量風險，加快風險出清。另一方面，金融機構也將加強與房企合作，選擇優質企業，實現合作共贏。同時，金融機構表示當下市場需要看到對已出險企業的資產處置和重組方案落地，為市場提供可參考的方案，以便加快相關風險資產處置，幫助行業融資渠道恢復。

從房地產信貸投放來看，在近期政策指導下，2023年，銀行將持續完善信貸配套措施，加大地產信貸支持力度。

除此之外，金融機構也表示將適應新的發展形勢，主動求變，關注股權投資、代建業務等機會。

房地產企業主要觀點

客戶需求：收入預期下滑是制約市場恢復的重要原因；高能級城市政策需要進一步優化

從銷售端來看，當前市場下行幅度較大，“保交付”雖然給消費者帶來利好，但收入預期下滑仍導致需求動力不足，貸款意愿和貸款規模均有收縮，特別是剛需類產品需求明顯下滑，剛需人群普遍暫緩購房。收入預期修復才是市場回暖的根本要素。

此外，通過對近期板塊輪動的觀察，政策松動的城市銷售已經有所回暖，未來如果高等級城市出臺適度放松的政策，將起到良好的示范作用，有利于拉動全國銷售市場的修復。

產品策略：偏向改善型產品、一二線核心地段產品

產品業態分化愈加明顯，高端改善型產品更受歡迎，剛需盤去化能力放緩。從產品所在地段來看，一二線核心地段銷售較好，三四線普遍銷售不暢。

房地產作為支柱產業，市場需求永遠存在，房企需要調整以前追求的高周轉模式，轉為高品質模式，提升客戶的產品體驗。

預售資金：適度放松有利于補充經營性資金

受“保交付”壓力影響，各地預售資金監管力度普遍趨嚴。在融資端受限的情況下，這部分經營性資金的流動性尤為重要，希望監管可以更為細化，根據企業信用、城市特點予以適度調整。當前以保函替代監管資金就是一個很好的措施。

政策建議：期待更大力度政策支持需求釋放

當前“金融16條”等政策支持力度較大，讓房企看到了曙光，但具體成效仍需一段時間。從歷史經驗來看，需要3-6個月傳導到市場端。當前利好政策更偏向于房企和金融機構，客戶端感受不明顯，希望未來有實質性政策快速拉動客戶需求。政策強調對央國企、民企一視同仁，希望未來對穩健經營的中小型民企同樣給予更好地融資支持。

本次會議在復盤2022年房地產市場運行邏輯、預判2023年市場變化趨勢及分析企業經營安全性的同時，更加強調了在新形勢下企業如何把握政策機會及市場趨勢，實現更穩健發展，為各大投資機構及房地產開發企業投融資提供決策參考。另外，本次會議亦為金融機構與房地產企業搭建了交流平臺，進一步促進了雙方合作，對行業穩定發展將起到積極作用。

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