房企一直吐槽的預售資金監管過緊有了“好轉”的可能。11月14日，住建部、銀保監會、央行等三部門聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務，算是走出了“難得的一步”。

但對于《通知》中明確的“”銀行與房企保函置換預售資金比例不得超30%部分業內人士仍存爭議：能否符合這一標準的企業能有多少、在各地首付比例不一的情況下，30%的統一比例是否合適？此外，一步部分房企直言，未來嚴格按建設到達期放款、嚴格監管置換金用途也是擺在住建、金融部門的兩個考題。

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80%的首付與30%的置換金

此次松綁預售資金置換，三部門設置了一系列定語：商業銀行按市場化、法治化原則在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

對于上述一系列要求下的保函，中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近房地產各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈，這種信號是好的。

但強調保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。

對于這一數據，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進給記者算了筆賬，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規模，這也意味著能為房企增加“房屋銷售款*10%”的資金額度，其改善流動性的意義是積極和顯著的。

但在房企端也有不同意見。

“全國30%一個標準，這對于像北京、上海這樣首付比例高的城市效果是很有限的。”某10強房企北京公司總裁直言，為了保交付，目前全國大部分地區的預售資金都是收到首付+定金后，地方住建部門開網簽；給開發商放款則是按照建設的節點，分幾次發放。

“以北京為例，現在市場基本都是改善入市，80%的首付跟全量也差不多。”上述總裁給記者算了筆賬，以一套1000萬的房源為例，按照目前的拿地與限價比例，其中地價占比不會低于500萬，如果是二套置換需求，800萬首付款進入監管賬戶后，自己大概在最快拿地后6到8個月才能夠分批取出這800萬，如果算上融資成本，那么實際上開發商這一套1000萬房子的資金成本現在往往要超1500萬。

“其實單平米建安成本即便是高標準住宅，5000元也足夠，但現在監管的范圍本身就超過了建安成本的范圍，這是貸款以外，導致流動性受限的首要原因。”

此前，旭輝集團總裁林沖在對內發布公開信的時候也提到，旭輝賬上盡管有300億的現金，但可以提取的非常少，主要就是因為預售資金監管。

張大偉也坦言，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，所以符合的企業數量不會太多。預計大部分集中在央國企和少數民企。

不能用于拿地

嚴格的限制置換比例外，對于置換資金的用途，三部門也同樣劃定了“紅線”：確房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

“此次被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債’。”嚴躍進指出，過去有些地方比較僵硬，只限定為“蓋樓”。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務，有助于債務風險的更好化解。

但也有房企負責人指出，地方如何落實“到點即放款”、監管部分企業置換用途，同樣是門考題。

“比如，北京在這一點做得就不錯，設定系統，觸發節點自動放貸，需要人工審核也明確周期，這對于多一天就多好幾個小目標利息的我們來說無疑是值得推廣的。”上述十強房企負責人呼吁。

監管評級4級及以下銀行不可

也不是所有銀行都能夠為開發商提供保函。按照《通知》的標準，兩大類銀行不得開展保函置換預售監管資金業務，分別是：監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。此外，企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

根據央行此前披露的銀行業金融機構評級結果，2021年四季度，境內4398家銀行中，評級1、2、3級的銀行分別為1家、44家、308家，換句話說，能夠為開發商開具保函置換預售資金的，只有這353家銀行。

據了解，央行評級每季度開展一次。評級等級劃分為11級，分別為1-10級和D級，級別數值越大表示機構風險越高。

“一般來說銀行的這個分級前5級都是綠區，這一次保函的范圍沒有覆蓋全部綠區銀行，而是只放到了前三級，說明監管還是很慎重的。”某總部在上海的20強房企融資部負責人直言，這個門檻大概率一方面考慮到了此前保交付的問題頻發，倒排查發現預售資金被挪用，部分銀行監管能力不足；另一方面，包括盛京等城商行受到暴雷房企拖累出險也是監管部門將保函面擴大的原因。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，《通知》對商業銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產規模小的銀行不得開展業務，不得給有關聯的房地產企業出具保函等，同時明確商業銀行要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險。

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