金秋十月，是豐收的季節，房地產銷售市場也迎來了久違的暖意。

日前，億翰智庫發布《2022年1-10月中國典型房企銷售業績研究報告》，10月單月，百強房企實現銷售業績(全口徑)6091億元，較9月略有增長。其中，TOP10/20/30/50房企單月業績環比漲幅分別為2%、7%、3%、7%。

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分房企來看，碧桂園以4033億元穩居榜首，保利發展（600048）、萬科分居亞、季軍，三家銷售金額合計超1.1萬億元。此外，10月中海、招商蛇口（001979）、華潤的表現相對突出，單月業績環比增幅均高于30%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從排行榜可以看出，今年總體上房企銷售的格局已經基本定型。包括碧桂園、萬科、保利等排名靠前的房企，屬于今年“不容易”市場下成績較好的代表。

穩健型房企獲得市場青睞

經歷了7/8月的冷淡行情，多家房企在“金九銀十”期間加大營銷優惠力度，如特價房、買房送車位、買房送物業費、首付分期、0息首付、7天無理由退房、折扣券等，吸引消費者關注度，對銷售業績的釋放起到了一定作用。

克而瑞數據顯示，2022年9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5710億元，環比增長10%。其中超半數百強房企實現單月業績環比增長，25家企業環比增幅超過30%。10月，超6成百強房企業績再次實現環比增長，部分房企增幅更是高于30%。

值得注意的是，相比經營壓力大或已經出險的房企，碧桂園、保利、萬科等一批穩健型房企(包括優質民企、國央企)的營銷動作更加明顯。億翰智庫分析，主要原因在于在市場冷清、悲觀情緒蔓延、信心不足的背景下，出險房企已經很難再通過所謂的讓利吸引客流，而穩健型房企則尚有一定優勢存在，營銷端的讓利仍能在客流吸引上發揮作用。

如碧桂園“金秋購房節”放出超10萬張購房折扣券，覆蓋全國30省市區、260城，時間跨度從9月23日-10月10日。萬科多個城市公司借助38周年司慶契機紛紛開展優惠活動，其中長沙萬科推出100套特價房，總價優惠超1000萬元。保利浙江推出聯動優惠福利，活動期間每成交100套，購房者可享受優惠1%-5%。金地東莞聯合六大在售樓盤發起“金地金秋五折購房節”，最低可享5折優惠。

億翰智庫指出，穩健型房企表現優于其他企業，除了營銷、政策作用外，企業屬性的先天優勢起到決定性作用，在冷清氛圍蔓延、信心缺失的背景下，背景優勢本身就是增信的最佳方式，因而更容易獲得市場青睞，也更容易修復缺失的信心。

優質民企獲中債增信

房企銷售數據階段性修復，發債融資環比亦有改善。

克而瑞數據顯示，2022年9月，100家重點房企發債達372.1億元，環比增加95.1%；其中境內發債308.7億元，環比增加61.9%；中期票據發行149.8億元，環比增加11.2%。

雖然境內發債主體仍然以央企國企為主，但同樣也有部分經營情況良好的民營房企完成發行了中債增擔保中期票據。

其中，碧桂園地產集團于9月19日在公開發行2022年度第一期中期票據，本金總額為15億元，為期三年，票面利率為3.2%。據悉，此次發債吸引了包括國有大行、股份行及非銀機構等多家機構踴躍參與投標，認購倍數達2.86倍。

值得一提的是，此期中票發行由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，即當被擔保對象發生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務。據了解，這一舉措被視為在今年4月監管方提出的通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持的再升級，體現了監管機構對碧桂園等優質民營房企基本面以及持續經營能力的認可。

數據顯示，目前碧桂園信用狀況良好，是為數不多仍能進行全品種融資的民營房企。在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，其已先后發行可轉債折合33.68億元人民幣，配售新股折合24.1億元人民幣；去年下半年至今，境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元。

另據8月底碧桂園中期業績報告披露，公司總借貸余額進一步降至2936.8億元，比去年底再降7.6個百分點。期末公司凈負債率為48.1%，連續多年維持60%以下的低位，繼續保持在行業較低水平。期末集團現金余額約1479.8億元，在手資金充裕。

嚴躍進表示，針對碧桂園等優質房企的融資新政策，也說明相關部門關注此類企業的發展。某種程度上也是希望此類示范房企真正在債券融資方面順暢，這也是穩定房地產的一項重要工作。

“保交樓”釋放積極信號

積極推貨去化的同時，保交樓成為各大房企下半年的工作重點。

今年8月，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。

之后，全國多地紛紛出臺“保交樓”的相關舉措，如“一樓一策”“一對一幫扶”等。其中，鄭州由中心城市基金下設紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目。

此外，各地還陸續出臺新規強化預售資金監管。其中，長沙要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。

一位龍頭房企負責人表示，8月以來，多地陸續提高了商品房預售監管資金的比例，有的可達100%，此舉將最大程度保障項目如期交付。

具體到房企，碧桂園克服來自市場下行、疫情反復、合作方變化等方面的不利影響，積極調動資金和資源，推動項目進度，按時按質保證了數量龐大的產品交付。數據顯示，今年前9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司已在30個省市區、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，這在當前市場環境下殊為不易。

克而瑞表示，整體來看，目前行業格局正從“強者恒強”轉向“穩者更強”。中長期來看，行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。

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