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中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜

特點一：截至10月末，22城供地計劃完成率整體不足五成，三批次土地推出力度仍顯乏力

截至10月27日，22城整體供地完成率不足五成，其中長春、重慶不足三成。

特點二：整體流拍撤牌率穩定，底價成交為市場主旋律

截至10月27日，22城已有16城完成三批次土地集中出讓，整體流拍撤牌率11.3%，較二批次上升3.3個百分點；成交地塊中達上限地塊占比僅11.5%，較二批次下降13.5個百分點；底價成交占比達75.7%，較二批次提升17.0個百分點。

特點三：地方國資仍是拿地主力，財政部126號文或約束城投托底

三批次中，已成交16城地方國資拿地金額占比達53%，較首批次、二批次均提升超15個百分點。其中無錫四批次土地地方國資拿地金額占比大幅下降至33%(2022年首批次、二批次、三批次地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%)，可見財政部政策對于限制地方國資托底拿地起到一定約束作用。

關注點：在新的發展階段，“集中供地”模式或將通過“因城施策”的方式調整

9月23日，22城中長沙供地云平臺官方通知其土地推介方式將進行調整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新。另外，2022年年初，廈門、濟南、青島、重慶等多地明確全年將進行四次土地集中出讓，當前，無錫、南京、蘇州已供應四批次，天津亦發布土地四批次預公告。此前武漢發布通知，9-11月計劃集中供地四批次、五批次、六批次。

總結：隨著房地產行業進入下行階段，土地市場也將隨之發生大幅調整，地方政府土地財政模式難以為繼。短期來看，接下來，地方政府為穩定土地市場，預計會加大優質地塊的供應比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調預期，同時針對“集中供地”模式、規則上，也存在優化可能。對企業而言，當前仍需保持“量入為出”，考慮到多數城市銷售未見好轉，周轉速度明顯放緩，拿地后項目能否實現去化應是企業首要考慮因素。

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