盡管上漲城市數(shù)量下降，但部分強勢城市憑借強勁的購買力與小房東的有誠意降價，9月的二手房市場飄出些許暖意。10月24日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，二手房方面，2022年9月，上海以0.5%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，北京環(huán)比漲幅為0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、長沙等城市漲幅靠前。機構(gòu)及一線經(jīng)紀(jì)人透露，目前二手房市場確實進入了“誰有誠意降價誰賣得快”的階段。

【資料圖】

上海領(lǐng)跑 成都等快速復(fù)蘇

市場并非全面冰封，強勁的購買力是部分城市率先復(fù)蘇的原因之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，9月，上海二手房以0.5%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，北京環(huán)比漲幅為0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、長沙等城市漲幅靠前。

對此，包括廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在內(nèi)的分析師認(rèn)為，從本輪市場的復(fù)蘇看，上海、北京一線城市仍然保持其優(yōu)勢地位，新房、二手房均維持著不俗的漲勢，在較低的市場行情下憑借著強勁的購買力支撐起房價的穩(wěn)定上漲，在全國各城市中率先復(fù)蘇。二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，熱點二線城市、省會城市在本輪行情中有望加速恢復(fù)。

但地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進提示，從目前上海、北京等城市二手房交易反饋的信息顯示，也有一些影響交易的因素，比如說部分房東想掛牌交易二手房，又怕“打新”遇到不確定性，這會導(dǎo)致二手房交易節(jié)奏略慢。

“誰有誠意降價誰賣的快”

上述城市在低迷市場中得以強勢復(fù)蘇的另外一個原因，就是小房東進入誠意降價周期。

指數(shù)端顯示，9月，一線城市二手房價同比上漲1.2%，漲幅比8月上升了1.2個百分點。

“除非是沒配套的老破小，目前的市場需求還是有的，特別是置換需求。”北京某頭部房產(chǎn)中介和平里大區(qū)負責(zé)人直言，在目前所有出臺的樓市利好政策中，“連環(huán)單免稅”對北京的二手房利好最為直接。

他提到的“連環(huán)單免稅”指的是9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，對于“賣一買一”的置業(yè)人群，實行個人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

“政策的執(zhí)行節(jié)點是交稅，而且是一買一賣都要在這個周期中，很大程度上提速了二手房的交易。”這位負責(zé)人直言，如果不考慮連環(huán)單因素，購房者單純一買一賣的時間，在下行市場中一年是平均周期，但置換單除了換新是涉及開發(fā)商外，大部分以二手房連環(huán)單居多，如果成交鏈條上的置換者均想享受這一政策，就要以價換時間，誰有誠意降價誰賣得快，沒有賣不出去的房，只有降不到位的價格。

值得一提的是，在中央層面推出連環(huán)單免稅前，部分地區(qū)就先行針對二手房置換過程中的現(xiàn)實問題提出各自的解決辦法。以北京為例，為提高二手住房交易效率，支持購房家庭合理住房需求，在今年9月，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，縮短辦理時間，方便購房群眾。

按現(xiàn)行做法，“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。為打通“堵點”，自2021年起，市住建委在部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中進行了試點，將“連環(huán)單”業(yè)務(wù)優(yōu)化為并行辦理，有效壓減了交易時長。

除了連環(huán)單免稅、串聯(lián)改并聯(lián)外，在嚴(yán)躍進等分析師看來，包括帶押過戶等近期一些城市的做法對于二手房市場的復(fù)蘇均有現(xiàn)實作用，促進二手房交易的活躍，對于房價指數(shù)的企穩(wěn)也有幫助。

整體市場仍不容樂觀

二手房的整體市場卻不容樂觀：城市端看，上漲城市數(shù)量為8個，較上月減少5個；持平城市1個，與上月一致；下跌城市61個，較上月增加5個，下跌城市數(shù)創(chuàng)2015年以來最多。

從指數(shù)端看，9月，70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.39%，跌幅比8月份進一步擴大0.04個百分點，上漲城市平均漲幅為0.27%，漲幅收窄0.04個百分點。根據(jù)李宇嘉測算，這已經(jīng)是該項數(shù)據(jù)連續(xù)13個月下跌，且比新房價格指數(shù)下跌幅度要大。

在李宇嘉看來，二手房整體盤面數(shù)據(jù)不樂觀主要原因，一方面是二手房掛牌量迅速攀升，多數(shù)城市掛牌量創(chuàng)歷史新高，且去年同期二手房價格比較堅挺；另一方面開發(fā)商降價促銷一直在進行中，分流了原本的需求。“今年，隨著新房大面積降價促銷，需求轉(zhuǎn)向新房市場，導(dǎo)致二手房交易量占比不斷下降。同時，多套房擁有者開始增加放盤，并以降價來促進成交。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄也指出，從漲跌幅情況來看，各等級城市，一線、二線、三線城市二手住宅環(huán)比分別為持平、-0.3%、-0.5%，均與上月相同，二手房市場未見明顯恢復(fù)，市場底部回升尚需時間。

記者 王寅浩

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