10月10日、11日，廣州、南昌相繼結(jié)束了第三批集中供地。其中，廣州共有15宗地塊成交，3宗地塊流拍；相比此前，參拍房企數(shù)量及報價次數(shù)明顯減少，僅有2宗地塊溢價成交。而南昌土拍結(jié)果嚴重分化，流拍率達55%，另有4宗地塊因價格熔斷而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

(相關(guān)資料圖)

值得關(guān)注的是，集中供地主導著9月土地市場的走勢。從目前來看，雖然集中供地帶來成交量的上漲，但是土拍熱度并未一同走高，城市冷熱分化趨勢凸顯，溢價率環(huán)比微降，土地流拍現(xiàn)象也在增加。業(yè)內(nèi)人士認為，未來房企更加追求土儲結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和增儲的安全性。

集中供地助上海、北京土地出讓金額領(lǐng)先

從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的9月城市土地出讓金TOP10榜單中可以看到，上海遙遙領(lǐng)先，土地出讓金達1056億元，也是9月唯一一個收金破千億的城市。這主要歸功于上海在第三輪集中土拍的發(fā)揮。從上海第三輪集中土拍現(xiàn)場來看，35宗地塊全部出讓，其中有8宗地塊觸頂，有6宗地塊起始價超過50億元，憑借“量大價高”的優(yōu)勢，使其攬金規(guī)模占據(jù)首位。

而北京、杭州分別以500億元、470億元位列榜單第二、三名，兩個城市的土拍熱度在當前已經(jīng)舉行第三輪集中土拍的城市中表現(xiàn)不俗，溢價率均超5%。

值得注意的是，集中供地對于城市土地收金的帶動力不容小覷，土地出讓金TOP9城市均在9月啟動了集中拍地活動。事實上，進入9月，重點城市第三批集中供地密集開拍，再加上進行第二輪土拍的鄭州、沈陽及長春，9月內(nèi)有13個城市進行集中土拍。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雖然一二線城市集中土拍增多，但是9月土地平均溢價率為3.58%，仍較上月出現(xiàn)了小幅下滑。具體來看，北京、上海兩個一線城市土拍熱度均得以保持，其中上海核心優(yōu)質(zhì)地塊仍引來了多家企業(yè)關(guān)注。不過，絕大多數(shù)遠郊地塊和運營難度較大的商住地塊依舊以底價成交，導致上海第三輪集中土拍的溢價率較第二輪集中土拍下降2個百分點至2.3%。

此外，包括杭州、青島、合肥及武漢在內(nèi)的二線城市在9月的集中供地中，溢價率也均較上一輪有所回落。大多數(shù)三四線城市土拍的地塊均為底價成交，僅湖州、金華、淮安等少數(shù)長三角城市土拍保持了一定熱度。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士認為，自去年5月起，土地溢價率高位回落，去年9月進入低位水平；時至今年9月，土地溢價率仍在低位徘徊。從目前來看，房企資金壓力猶存，高溢價拿地短期難現(xiàn)，底價成交現(xiàn)象增多是當前拍地城市的普遍特征之一。

50家房企拿地總金額環(huán)比大漲

雖然房企的投資力度下降，但是主要城市的集中供地也在推動9月房企拿地總額環(huán)比走高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月，50家代表房企拿地總金額同比下降45.3%，環(huán)比大幅上漲130.2%。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的9月房企拿地金額TOP20榜單中，有6家企業(yè)拿地金額突破百億，建發(fā)國際位居榜首，總拿地金額為154.9億元，其在北京、上海以及蘇州的第三輪集中土拍中均有所獲，且均以溢價“收割”，補倉情緒顯著上漲。

華潤置地、中海地產(chǎn)分別以150.26億元、147.45億元的拿地金額位居第二、三位，二者拿地的主要區(qū)別在于，華潤置地重倉城市較多，如蘇州、深圳、北京、杭州等；中海地產(chǎn)則相對較為集中，其近150億元的拿地金額全部投入北京市場，對海淀區(qū)、豐臺區(qū)的高總價地塊進行收割，表現(xiàn)出對北京市場長期看好。

在克而瑞分析人士看來，大部分城市的第三輪土拍熱度均不及上一輪，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地仍然受到了多家房企的競逐。其中上海徐匯龍華、閔行古美以及北京豐臺造甲村、海淀西北旺等多宗地塊均觸及地價上限成交，房企競拍積極性較高。

而與以往相同的是，具有國企、央企背景的房企依然占據(jù)土地市場的主要份額。由于市場競爭者減少，資金實力較足的房企可以選擇底部拿地，把握住拿地窗口期。

低土儲之下房企將更注重地塊質(zhì)量

從土地成交總價TOP10榜單可以看到，這些地塊集中于上海、杭州及北京3個城市，其中上海占比領(lǐng)先，共計上榜6宗。具體來看，由上海靜安區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會控股的北萬置業(yè)，以底價120.6億元拿下上海市靜安區(qū)中興社區(qū)一宗地塊，這也是今年全國成交價最高的地塊；華發(fā)股份（600325）以底價80.37億元競得上海市靜安區(qū)中興社區(qū)的另一宗地塊，位居成交總價第二。而綠城中國以70億元競得杭州市慶隆小河地塊，位居成交總價第三，溢價率達10.11%。

另外，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊成為9月成交總價TOP10地塊中溢價率最高者，達到15%，這也是北京第三輪集中土拍中競爭最為激烈的地塊，最終由中海地產(chǎn)斬獲。

從9月土地市場來看，不少集中供地的城市密集拉開第三輪土拍的序幕，同時有個別城市陸續(xù)收尾第二輪土拍，帶動整體成交規(guī)模穩(wěn)步回升。不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士認為，在今年部分城市增加供地批次的背景下，供應、成交規(guī)模稍有分散，加之房企資金壓力猶存，拿地多持謹慎態(tài)度，成交規(guī)模整體不及去年同期。根據(jù)目前部分城市的拍地公告，10月拍地城市數(shù)量較9月有所減少，由此預計10月成交規(guī)模大概率呈維穩(wěn)或小幅回落走勢。

值得一提的是，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與8月相比，9月其重點監(jiān)測城市的土地流拍率上升至15.6%，環(huán)比增加了0.3個百分點，連續(xù)3個月走高。一方面，三四線城市持續(xù)流拍，鹽城、湛江、韶關(guān)、南通等均出現(xiàn)了多宗地塊流拍；另一方面，二線城市土拍熱度進一步分化。以合肥為例，雖然第三輪集中供地進一步增加了項目利潤空間，并允許企業(yè)“0保證金”參拍，但土地流拍率仍較第二輪集中供地上升8個百分點至25%。結(jié)合合肥流拍土地的特征來看，這些地塊多為出讓附加條件較多、保障配建或商業(yè)比例較高的地塊，在企業(yè)對于項目利潤空間和周轉(zhuǎn)速度愈加敏感的當下，此類地塊更難實現(xiàn)順利出讓。

克而瑞分析人士表示，對于房企來說，總土地儲備并非越多越好。時至今日，行業(yè)格局已經(jīng)生變，從高速發(fā)展邁入有質(zhì)量發(fā)展階段。隨著強監(jiān)管下的資金危機帶來的生存危機，未來房企更加追求土儲結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和增儲的安全性。而從多家房企今年中期業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)不難看出，“避免三四線、聚焦一二線”是主要策略。對于房企而言，低土儲之下將更重質(zhì)而非量，意味著接下來房企會通過土儲“換倉”來優(yōu)化和調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)。

記者 袁秀麗 圖/諸葛找房提供

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