國慶節(jié)后，多家第三方研究機構發(fā)布了房企融資月度報告。整體來看，9月房企融資總量環(huán)比增加明顯，融資成本繼續(xù)保持低位。

中指研究院監(jiān)測，2022年9月房地產企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形式稍有好轉。行業(yè)平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環(huán)比下降0.44個百分點。

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克而瑞近日發(fā)布的數據也顯示出，上個月房企融資有所回暖。數據顯示，2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。不過，房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近年來低位。

值得注意的是，自引入中債信用增進投資公司（中債增）進行增信擔保以來，上個月碧桂園、美的置業(yè)等多家示范房企實現增信發(fā)債也是一大特點。在此背景下，多家機構預計未來增信發(fā)債房企有望擴圍。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水在接受證券時報·e公司記者采訪時表示，對市場來說，增信融資起到了示范作用，表明了監(jiān)管方對房企合理融資和信用債這一融資渠道的支持態(tài)度，有利于帶動資金重歸房地產行業(yè)；對行業(yè)來說，打破了當前持續(xù)低迷的融資環(huán)境的僵局，為行業(yè)打通了新的融資渠道。

融資總量環(huán)比增加

中指研究院監(jiān)測，2022年9月房地產企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%。從融資結構看，9月信用債規(guī)模占比47.3%，海外債占比0%，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。具體來看，房地產行業(yè)信用債融資同比上升10.6%，環(huán)比上升30.8%；信托融資同比下降73.2%，環(huán)比下降42.3%；ABS融資同比上升41.1%，環(huán)比上升26.0%。9月公開發(fā)行市場略有修復，信托變動較大。

克而瑞的數據也顯示出，9月房企融資總額增加明顯。數據顯示，2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。從融資結構來看，境內債權融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%；9月資產證券化融資24.84億元，環(huán)比減少55.7%，同比減少83.1%。

就房企發(fā)債方面，9月房企發(fā)債372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。其中，境內發(fā)債308.7億元，環(huán)比增加61.9%，同比增加24.7%。其中，公司債發(fā)行117.9億元，環(huán)比增加210.3%，同比減少0.8%；中期票據發(fā)行149.8億元，環(huán)比增加11.2%，同比增加279.2%。

克而瑞分析師認為，房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位,可見房企融資難問題仍然較為突出。另一方面，境內發(fā)債主體仍然基本為央企國企，此外還有部分經營情況良好的民營房企，在9月完成發(fā)行了中債增擔保中期票據。

在融資成本方面，整體看，房企融資成本繼續(xù)保持低位成為業(yè)內共識。數據顯示，2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%，環(huán)比上升0.16pct，同比下降1.93pct。

中指研究院分析師則表示，受政策端持續(xù)放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。從融資利率來看，9月融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環(huán)比下降0.44個百分點。

房企增信發(fā)債受關注

值得一提的是，上個月，多家示范房企均實現了增信發(fā)債也是房企融資市場一大特點。

9月下旬，旭輝控股集團發(fā)布公告稱，旭輝中國于2022年9月21日發(fā)行規(guī)模為12億元的2022年度第二期中期票據，發(fā)行規(guī)模12億元，期限示范房企三年，票面利率為3.22%，該筆票據由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，這意味著，自引入“中債增”進行增信擔保以來，五家示范房企都實現了境內債的發(fā)行。

回溯來看，8月16日，有市場消息稱，監(jiān)管機構計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動性支持；監(jiān)管部門近期指示中債增對房企發(fā)行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、新城控股（601155）等示范民營房企。

此后，龍湖集團飲得頭啖湯，其于8月23日公告，擬發(fā)行15億元中票，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價區(qū)間為3.00％-4.30％，該筆中期票據為中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

中指研究院分析師表示，9月先后有美的置業(yè)、新城、碧桂園、旭輝發(fā)行中票，共融資47億元，并且發(fā)行票面利率在3.20%-3.33%之間，低于前期相關民企發(fā)行的無增信信用債，與國央企發(fā)行利率基本持平。另有多家房企在與中債增積極溝通，未來第二批房企有望發(fā)行中債增擔保中票。

中金公司（601995）也認為，示范房企增信發(fā)債支持，融資條件改善，預計未來增信發(fā)債房企有望擴圍。

“對于自身負債規(guī)模及結構尚可、只是暫時資金緊缺的房企來說，注入一部分資金可幫助其緩解短期壓力，通過恢復項目建設銷售等方式重新建立自己的現金流，這樣發(fā)債融資便起到了撬動作用。假如此類企業(yè)成功發(fā)行債券，將為市場帶來很好的示范作用，會鼓勵更多的企業(yè)加入發(fā)行隊伍。對行業(yè)來說，打破了當前持續(xù)低迷的融資環(huán)境的僵局?！眲⑺J為。

不過也有觀點指出，增信發(fā)債能否解決房企現金流難題有待觀察。國金證券認為，目前融資增信規(guī)模相對有限、示范房企增信融資規(guī)模占期末現金余額平均比重僅為5.2%，增信覆蓋的房企范圍較小、已覆蓋房企資產占全行業(yè)資產比重僅為13%。中期來看，房企現金流持續(xù)企穩(wěn)仍需回歸到地產銷售改善上來。

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