寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質量的顯著提升。

◎ 作者 /馬千里、周奇

(資料圖)

國慶假期前，重點城市集中土拍密集開拍，其中9月28日、29日就有深圳、蘇州、寧波和福州等四個城市進行了第三輪集中土拍。對比三個二線城市的土拍熱度來看，寧波熱度最高，10宗地塊中有3宗觸頂搖號，成交溢價率達到8.6%，是已完成三批次集中土拍的城市中溢價率最高的城市；蘇州熱度表現平穩，園區、新區地塊均溢價出讓，平均溢價率達3%；福州三批次土拍熱度則不及上一輪，最終僅1幅地觸頂成交，其余地塊多由本地國企托底。與其它城市相比，寧波第三輪集中土拍似乎走出了特例行情，接下來我們進一步來看寧波此次集中土拍的情況。

土拍撞期下寧波三批次供地規模顯著縮減

但地塊質量卻大幅提升

在與多個城市土拍撞期，尤其是與長三角核心城市上海第三輪土拍日期相近的影響下，寧波第三次集中供地態度明顯謹慎，僅推出了10宗地，且其中包括4宗租賃住房用地，總規模不足100萬平方米。對比前兩次供地規模來看，寧波此次供應量大幅減少，較第二批次下降六成，幅數也減半。

不過，與同省的杭州相似，寧波此次供地的質量也明顯提升，主力供地區域集中在置業熱點的核心城區。具體來看，6宗商品住宅用地中有4宗分布在置業熱點區域鄞州核心區，1宗位于鎮海莊市板塊，1宗位于江北區，而北侖、奉化等郊區均未參與此次供地。

核心區優質地塊成競拍熱點

三批次土拍溢價率達8.6%

就已完成第三輪集中土拍的城市來看，城市內部熱度的分化趨勢進一步加劇：周邊樓市去化快、土地素質較佳的核心區宅地多以溢價甚至觸頂成交，而性質較為復雜或位置較為偏遠的地塊則鮮有房企問津，最終或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。

寧波此次集中土拍也是如此。在寧波推出的10宗地中，4宗租賃住房地塊在經過一輪競拍后直接底價成交，6宗商品宅地中3幅觸及地價上限進入搖號階段，1幅溢價成交，2宗底價成交，平均溢價率達8.6%，較二批次上漲了4.6個百分點，甚至超過了去年第三批次的溢價率。

觸頂成交的地塊分別為鄞州區亨潤南、北地塊（即鄞州區YZ07-04-b2-C地塊、鄞州區YZ07-04-b2-A地塊）和鎮海區莊市地塊（鎮海區ZH06-03-04-02地塊）。以競爭最為激烈的亨潤南地塊來看，該宗地位于鄞州中心板塊，區位優越，周邊配套也十分完善，在售新房項目較少，二手房掛牌價格可達5萬/平方米，與項目有一定的倒掛空間，因此項目吸引了9家房企參與競價，最終經過57輪激烈爭奪后觸及地價上限，由東投幸運搖中。

底價成交的項目包括鄞州區JD13-03-36、JD13-03-40地塊和江北區JB12-02-01a、03a-1地塊。以鄞州區JD13-03-36、JD13-03-40地塊為例，該項目除了幼兒園配建外，還有一幅子地塊包含保障性租賃住房，性質相對較為復雜，因此最終底價成交，由華潤置地聯合寧波軌交及鄞州城開競得。

三批次房地價差進一步拉大

寧波搖號地塊利潤空間充裕

通過成交樓板價與毛坯限價的對比來看，不考慮性質較為復雜的江北區地塊，本次寧波成交的5宗商品宅地的平均地價房價比為0.54，較二批次有所上升，但這主要是由于出讓地塊多為地價較高的優質地塊所致，而房地價差空間實際上較第二批進一步提升，平均超過了1.5萬元/平方米，整體盈利空間保持充裕。

以搖號地塊來看，3幅地的成交地價與毛坯限價之間的價差都在1.1萬元/平方米以上，而這些項目全部采取全裝修交付，實際盈利空間會更高。尤其是房企爭奪較為激烈的鄞州區亨潤南北地塊，由于此次成交地價較周邊近期成交項目的價格降幅均超過了10%，毛坯限價也較此前項目有所上漲，房地價差空間明顯擴充，盈利空間也因此更加充裕。

供地質量提升下品牌房企積極參與

華潤、中海等均有斬獲

在核心區優質地塊降價出讓的吸引下，多家品牌房企參與了此次集中土拍。據市場消息，此次寧波集中土拍吸引了萬科、綠城、招商、龍湖、中海、華潤、建發等多家品牌房企的參與，其中綠城、中海的參與幅數都在3幅以上，依舊表現對寧波市場的看好。

從最終拿地結果來看，寧波本地國企成為拿地主力，除了托底4宗租賃宅地外，東投和鎮海慧谷還分別搖中了大熱的鄞州區亨潤南地塊及鎮海莊市地塊，江北城投也底價競得了江北區一宗性質較為復雜的宅地。

外來房企中，華潤、中海及偉星各有斬獲。其中華潤置地聯合寧波軌交、鄞州城開斬獲鄞州區JD13-03-36、JD13-03-40地塊，地塊總價為18.27億元；中海則經過三輪競拍以16.17億元的總價成功摘得鄞州區白鶴地塊，溢價3%；偉星則以22.12億元的封頂價格成功搖中此輪供地中熱點地塊亨潤北項目，溢價15%。

另外坪山區坑梓街道的0811、0812兩宗地，商品住宅指導價為35300元/平方米，比深鐵在去年第三批競得的0115號地塊34200元/平方米的限價要提升了1100元/平方米。

整體來看，寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質量的顯著提升，尤其是鄞州區核心板塊的兩宗宅地推出，激起了諸多房企的參拍熱情，最終均轉為搖號成交。不過，高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，土地素質不佳的地塊仍然需要依靠本地國企前來托底。

綜合已完成第三輪集中土拍的城市來看，除了寧波、北京外，其余城市第三批次成交地塊的溢價率均不敵上一輪，整體市場熱度較第二批供地時期進一步下滑。房企拿地方面，即使是在一線城市，品牌央國企出手拿地也明顯謹慎，民企投資積極性更是收縮。而當下，由于樓市銷售仍未回暖，更多企業四季度的投資預算預計也會大幅收縮。由此來看，不少城市的第四輪供地熱度或將進一步下滑，對地方城投的托底需求也會增加。

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