記者陳月芹市場轉型在先，政策護航在后，住房租賃行業也迎來了新的發展機遇。增加住房供應，實施供給側結構性改革的同時，高品質租賃市場也展現出其強大的吸引力。伴隨著住房租賃行業的迭代升級，多層次住房消費格局被“召喚”。

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9月26日，由經濟觀察報舉辦的第十二屆(2022)IF.商業年會啟幕。在商業年會現場，如何實現住房租賃市場的平穩向好發展，長租公寓如何與城市的共生、共融，滿足Z時代等不同層次住戶的需求，百瑞紀副總裁劉海文和睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了分享和交流。

以下為主題對話實錄：

租賃新風口

問：房企半年報公布之后，大家又開始關注一個熱詞，叫租賃社區，讓我們對長租公寓有了越來越多的關注。政策支持推動下，長租行業會有哪些新的機遇、新的挑戰？

劉海文：長租公寓是2019年之前的稱呼；2020年之后，我們把它稱之為租賃住房；2021年開始，我們叫得最多的是保障性租賃住房，其實都是租房。長租行業并不是一個新鮮的風口，而是一個長期的生意。在過去，我們看到出的政策非常多，但凡是政策出得多的，可能背后問題也比較多。從2021年開始，不管是中央到地方政府到各個部門的規范性文件，配套措施也是越來越多。總體來講，保障性租賃住房也好，長租公寓也好，它是一個可持續、長久思考和經營的事情。

郝炬：長租公寓是大家一直看好的市場，也是國外近幾年不動產投資領域的一個熱點。在中國，隨著社會的發展，也有幾個推動力：一是人口流動性加劇，在一二線城市尤為明顯；二是購房門檻增加，新市民和年輕人在買第一套房前還是要租房，需求很大；三是從2018年以后，國家和各地相關政府對于長租政策一直給予長足支持；四是從去年開始，我們看到金融方面大力推動雖然現在還有很多實際問題，對于長租房而言，達到預期收益還是有難度的，但目前開了一個好頭。

Z世代的租住新需求

問：長租公寓如何迎接Z世代的到來？我們應該做什么調整？

劉海文：我們的客戶當中，有28%是95后，有14%是00后，也就是Z世代占據了42%，我相信這個比例還會增加。關于如何跟Z世代客戶溝通，我認為主要是產品、服務。

產品方面，我們做這么多年也發現，80后、90后、95后確實不一樣，現在可能喜歡更有個性、更跳躍的風格，每個時代不一樣；服務也是，長租公寓，不管是中小型的公寓還是大型租賃社區，可能都把社區活動作為長租公寓跟出租屋

差別的地方，但現在如果還僅僅停留在社區活動是不夠的。

我們能做什么？分別有大眾共鳴和小眾共鳴。什么叫大眾共鳴？就是你的產品、服務能夠多一些標準化和模塊化，而差異化程度更少一些，就容易形成大眾共鳴。在軟裝、配飾、色彩和活動包括線上線下（300959）的服務，可以做個性化、差異化，這就容易形成N個小眾共鳴。

當然，還有一個前提，就是我們要低成本去做這個事情，這是最重要的。

我們今天聊Z世代，95后是27歲了，再過5年，他們大部分也都成家了，有一部分人可能自己購買了房子，但一部分人還會租房子住。明顯可以看到，我們原來單一的產品不符合新需求了。這是為什么現在有多產品的集合以及大型租賃社區，就是做全產品，適合全齡化的客戶。

郝炬：我們接觸到很多年輕人，跟他們交流發現，他們會有一些很矛盾和很有意思的地方，比如我發現很多90后、00后是社恐，不太愛跟人打交道，但又希望得到別人的認同，不太愿意參加活動，但又喜歡跟他興趣愛好一致的人打交道。

Z世代、90后、00后是互聯網的原住民，他們對數字化的要求遠高于70后、80后，他希望服務更加智能。在長租公寓里，在做的過程當中要兩個平衡：一，要把客戶的需求精準捕捉提供相應的服務，這非常難，可以增加一些可選擇的主題房，比如進去之后增加一面墻就可以做主播，還有寵物、健康達人的新需求；二，年輕人尋求個性化，在提供個性化服務過程中產生溢價的同時，尋求成本降低，這需要長租公寓研究出重要的幾個能力：低成本進行設計，做出高調性的產品能力；標準化的服務能力，以及數字化、智能化應用。

Z世代對于智能化服務要求越來越高，他需要一個APP，從選房開始、訂房、辦理入住、辦卡、繳費、報修，所有都可以搞定。很多公寓在智能化投入方面非常大，并以此為核心因為行業也在變，投資方、建設開發方和資產所有方，加上長租公寓的運營方，形成了多方協同合作的格局。

保租房REITs帶來新機遇

杜斌：8月底，有三只保障性租賃住房的REITs在滬深兩地同時上市。有了公募REITs之后，這個行業來說會有哪些變化和新機會？

劉海文：公募REITs上市可以說是眾望所歸，也是千呼萬喚始出來。租賃住房的投資特性決定了它需要的錢一定是大錢，還不能是小錢，小錢可能就是二房東或者小業主做的，但現在長租公寓都是大中型項目，所以需要的是大錢；第二，長租公寓需要的是長錢，不能說進去三年、兩年、一年就退出來，而需要長周期；第三，它需要投資回報率較穩定，同時它又能夠接受回報率比較低，這種錢有沒有？可以說有，也可以說沒有。在社會范疇內，個體或者中小企業的范疇內，沒有這種錢，因為大部分個體對長租行業不了解，對這個資產不了解，他希望更高的回報，可能能夠承受一定的投資波動。

那在哪里有？實際上金融資本里有這樣的錢。我們現在其實處于金融資本過剩的階段，銀行里很多錢是找不到貸款渠道，這些錢從哪里來？就是無數中小投資人或者個體，沒有好的投資渠道，沒有好的理財產品，所以放到銀行更安全了。

實際上，保租房就是一個非常好的金融資產池。公募REITs的推出，我覺得從一定程度上解決了兩個問題，我們說一個資產有沒有價值主要取決于兩個要素：一是它的定價邏輯或者定價機制清不清晰，會不會被認可；二是有沒有交易的便利性和流通性。這兩個具備了，我覺得這個資產或者投資就非常好。

公募REITs就是解決這個問題，它讓我們對這個資產的價值具有一定的評估標準和方法，很清晰，并具備了交易的便利性和流通性，以后也許面向個人投資者。

當然，有沒有遺憾或者有沒有我們需要更努力的地方？當然有，我認為如何讓保障性租賃住房，未來成為更多普通大眾或者普通機構可投資的資產池，這很重要。

郝炬：我之前看有關研究機構研究REITs的投資商和運營商最大的痛點，前三個是資產價格太高、合適的資產獲取難度大、難以獲取匹配的長期基金。這是我們做長租公寓的共同難題，至少現在，REITs提供了長期基金的有效來源。當然，這如何能夠落到行業里面，我們還需要具體看。

為什么這么說？如果我們細分長租市場領域，分散租、長租都有；集中式里有三類：租賃、輕資產合資運營和建造運營。早期市場化體驗主要是第一類，有部分是第二類，現在這個政策支持更多的是后者，以資產為主的。所以，未來對于重資產投入會加大，因為現在正由輕轉重，形成了輕重并舉的模式。

反過來，由于大部分租賃性住房的土地政策和相關政策支持，是從2018年之后才開始，很多是2019年、2020年、2021年陸續出讓了專用的土地，還有一些是用集體用地，這幾年陸陸續續釋放出來，從入市到開始營業到運營成熟，收益達到REITs的標準，我想還是有難度的，這依然需要重點考慮。

中國房地產市場或者存量市場，包括長租公寓市場都一樣，以前都是一起干，我投錢，我來運作，現在資本市場推動，實際上這兩年已經越來越明確，之前大部分是用現金流發一個類REITs產品或者是抵押貸款的產品，現在這個行業已經形成了長租公寓資產，我建好了，專門請運營商來運營，運營資產到位之后，中間投資商、資本方還會介入，發行REITs之后有可能是機構投資商或者是個人投資者。我想這個圈才真正形成了，讓專業的人做專業的事，這才是更合理的生態。

最后，REITs類產品對整個房地產行業、長租領域而言，我覺得是很重要的政策導向，就是長租公寓成為了中央政府和地方政府需要重點解決的問題，后者會大力支持，但同時我們也有一個預見，就是這個市場主要還是集中在一線城市和核心二線城市，長租企業之前的難日子可能還會延續一段時間，但未來在政策和金融推動之下，一定會迎來新的春天。

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