福州樓市成交量進入低位盤整期

“泳池建得好漂亮，樓間距都挺寬的，4房精裝價220萬元，但是也太偏了，離我上班的地方得10公里。”挑房半年，黃舒還是沒有出手。戶型不錯，園林又差點意思。園林滿意了，價格還沒到位。好不容易遇到一個各方面質素都不錯的樓盤，最后卻敗給距離。

【資料圖】

新福州人黃舒的交通工具是電動車和地鐵，晴天騎車，雨天坐車。對她來說，電動車到不了的地方，都是遠方。何況這是在從城北到城南只要40分鐘左右的福州，60%打工人的通勤距離在5公里以內，10公里的確遠了。

像黃舒一樣挑剔的購房者，越來越多。市場深度調整，虛火降溫，福州樓市進入平穩發展周期。貨比貨，成為剛需購房者的常規操作。

購房者決策周期拉長，市場成交量進入低位盤整期。

據福州市不動產登記和交易中心統計，今年8月，五區（鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾）新房網簽套數為1665套，是近兩年來首次出現非春節月份成交量跌破2000套的情況。1665套新房中，普通住宅僅759套，是近10年同期新低，更創下同期首次跌破1000套的紀錄。

來源：克而瑞研究中心

福州樓市庫存正在走高。截至9月13日，福州五區可售住宅樓盤1934個，可售房源57413套，總面積約533萬平方米。參考8月的銷售速度，福州五區存量住宅去化周期約35.5個月。

這樣的行情下，福州開發商已轉變營銷思路，打折促銷，以價換量，用實際行動“取悅”購房者。

開發商降價出貨

新房競爭激烈的倉山區金山板塊就是降價走量的區域之一。

截至9月8日，金山板塊今年累計批復92張預/現售許可證，新增約119萬平方米新房。

新盤頻上新，老盤降價出貨。旭輝江山云出就是其中之一。

9月7日，時代周報記者以購房者的身份走訪了解到，旭輝江山云出位于金山板塊奧體組團，是一個包含36棟住宅、逾1500戶的大型住區，最早于2020年12月獲批入市，目前仍有部分疊拼別墅和少量工抵房在售，計劃今年年底交付。

該樓盤銷售周達告訴記者，為盡快回籠資金，旭輝江山云出于9月初推出“首付返現20萬元”的促銷活動，“我們這批房子是工抵房，供應商想要變現，前提肯定是低于市場價，有吸引人的地方，才能快速出手。”

周達透露，補貼首付活動是當月簽約、下月返現，“約110平方米的3房戶型，正常首付要80多萬元，現在只要60多萬元，月供在1萬元上下。”折算下來，銷售單價從備案時的約2.8萬元/平方米降至約2.3萬元/平方米。

記者在旭輝江山云出售樓處看到，工作日的上午，仍有四五批購房者在看房。

周達說：“我們這個優惠是周四晚上（9月1日）通知下來的，周五到周天就賣得差不多了，現在只剩下一些低樓層單位。你看的這套四樓的，今天可能就會賣掉，有客戶也在談。”

福州萬科7個在售新盤“聯動降價”，推出包括團圓禮、敬師禮、拼團禮、推薦禮等促銷活動。

力度最大的是倉山區萬科·金域緹香——兩人成團每套優惠100000元，金秋特惠每套立減38888元，交付前每套補貼租金30000元，疊加起來每套優惠約16.9萬元。此外，萬科·金域緹香的售價從約2.1萬元/平方米降至約1.85萬元/平方米。

商辦類項目的優惠主要面向營銷方。同在倉山區的萬科倉前九里，在售聯排商墅，總價在千萬以上，推薦成交即可獲得房價金額1%的獎勵。

開發商花式搶客，尚未取得預期效果。

據中指研究院監測，中秋三天小長假，福州新建商品房成交約0.9萬平方米，同比下跌36%。“對于大多數城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。”該機構表示。

政策保護剛需“上車”

2021年下半年以來，全國房地產市場轉淡，福州樓市也步入下行期。

價格方面，來自中指研究院的數據顯示，福州8月新建住宅平均價格為17180元/平方米，環比下跌0.02%；二手住宅平均價格為28646元/平方米，環比下跌0.24%。

成交方面，據克而瑞研究中心監測，自2021年二季度起，福州新盤去化情況逐月下滑，單月開盤去化率由2021年6月的73%一路回落，今年一季度入市新盤的平均去化率不足40%。

購房者觀望情緒漸濃，二手業主賣房不易。

5年前，孫一非在閩侯買了一套88平方米的二手房，房價約172萬元，稅費、傭金、裝修七七八八算下來接近190萬元。今年，考慮到孩子的上學問題，她打算置換到市區，“掛了大半年，看房的人來來回回好幾波，價格就是談不攏。人家出169萬元我覺得虧了，現在165萬元都沒人買。”孫一非不得不暫緩換房計劃。

今年8月，福州五區成交2714套二手房，同比下滑18.96%，已連續半年維持在一個相對低位的區間運行。

為推動樓市企穩，福州今年已多次調整相關購房政策。

3月30日，福州調整外地人限購政策。福州市不動產登記和交易中心表示，非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

首付方面，福建省直單位住房公積金中心發布通知稱，4月1日起，可申請提取公積金賬戶內的住房公積金（含住房補貼），用于支付福州市行政區域內購房首付款。

房貸利率亦有所調整。據融360統計，福州現階段主流房貸利率已按照首套4.1%、二套4.9%執行。

福州一名從業多年的地產人士向時代周報記者表示，開發商降房價，銀行降利率，購房門檻降低，當下是剛需“上車”窗口期。

克而瑞研究中心認為，從政策面來看，福州已全面調整政策，限貸、限售、限價等都存在局部調整。目前福州待入市新盤體量較大，全年預計新增供應將達到582萬平方米，成交量大概率走低。該機構進一步指出，福州主城區房價已見底，預期在2.5-2.6萬元/平方米持穩。

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