近年來，隨著房地產市場持續發展，出現了形形色色的“涉房”型受賄。相較而言，直接收受、低買高賣等“涉房”型受賄，因有明確的法律或司法解釋支撐，在認定上并無爭議。但是，實踐中還有大量司法解釋未規定的情形，這類案件有一個共性，行為人既實施了看似合法的民事行為，又利用了職權進行權錢交易，呈現出受賄行為與市場行為相交織的特點。本文通過分析近年來查處的房產交易型受賄案件，供大家參考。

一、先買后退型。如某領導干部應某房地產商邀請購買其開發小區中的一套排屋，并繳納購房定金10萬元，但未簽訂買賣合同。三年后該領導干部決定退房，房地產商通過中介將該排屋以高出原價90萬元的價格另售他人，并以“退房補償”為名將80萬元送給該領導干部。本案中，有市場交易的真實存在，且房價也一直在漲，房地產商給予領導干部的“退房補償”并未高于該房屋溢價款，這對犯罪認定產生了一定干擾。但是，該行為符合受賄犯罪的構成要件：一是有受賄的主觀故意。根據該領導干部筆錄，其任某縣建設局局長時，房地產商為討好而邀請其買房，而當其轉崗時，房地產商就要求退房。但在領導干部擔任分管建設的副縣長后，房地產商便不再提及退房事宜，直至其自己想要退房。由此可以佐證，該領導干部對房地產商因其職權而輸送利益的意圖心知肚明，主觀上有受賄故意。二是房屋溢價款與“退房補償”之間并無關聯。該領導干部未辦理購房手續，故該排屋的權屬一直是房地產開發商的，排屋溢價款也應當屬于開發商。即便房地產商送其的80萬元從房屋溢價款中支出，但這只是行賄款來源問題，并不影響受賄犯罪的認定。

二、炒房獲利型。在該類型中，炒房是載體，是客觀存在的，而領導干部是否積極參與是變量，據此，可將其分解為兩種類型：

（一）坐享其成型。如某領導干部與某房地產商口頭約定，在該房地產商開發的房產項目中“投資炒房”，但該領導干部既未交納定金，也未簽訂商品房買賣合同。待房價上漲后，房地產商為掩人耳目，讓領導干部交納“購房款”20萬元，三個月后退還，以此虛構領導干部出資購房的假象，后房地產商以“炒房獲利”為名送其52萬余元。本案中，雙方只是以投資的假象來掩蓋權錢交易的本質，所謂的“投資炒房”仍是一種受賄：該領導干部并不清楚所訂房屋的基本情況，亦未辦理預定、轉讓手續，僅口頭知會房地產商保留房屋，并未真實參與投資炒房，而投資事宜的虛假性正是其職務行為與其收受“炒房收益”之間對價關系的反向證據，進一步證實了兩者存在直接因果關系，故該行為應當認定為受賄犯罪。

（二）積極主動型。如某領導干部向某房地產商預訂了一房屋，但未簽訂購房協議，也未支付購房款。后該領導干部通過房屋中介將該房屋以高于原價48萬元的價格出售給第三人，第三人按照原價與房地產公司簽訂合同并支付房款，再將48萬元支付給該領導干部。本案中，該領導干部利用的是“職務便利”，向請托人訂下房源，不簽訂任何購房協議，待房價明確上漲后直接轉手他人獲利，其并不承擔任何買受風險，是“穩賺不賠”的，這明顯違背了正常的市場經濟規律。實質上，請托人將本應屬于自己的房屋溢價款讓渡給該領導干部，而這種讓渡，正是其權力的對價。

三、久拖不付型。如某領導干部向某房地產商購買一房屋并簽訂了買賣合同。在支付完首付款后，該領導干部提出尾款延期支付的要求，房地產商同意。七年后，該領導干部支付了尾款，此時的房價已今非昔比，而其卻順理成章地占用了房屋及溢價款。本案中，該領導干部延期支付尾款長達七年，這與其職務具有密切關聯，該行為不是普通的民事違約行為，而是利用職務便利獲取非法利益的受賄犯罪。但該權錢交易中的“錢”是什么？是房屋溢價款還是資金占用成本？筆者認為，認定為房屋溢價款存在爭議，而采用“資金占用成本說”更為穩妥，理由如下：一是占有溢價款的主觀故意并不明顯。該領導干部有購房自住的打算，并簽訂了房屋買賣合同，房屋溢價款是其購買房屋的預期收益。二是房屋買賣風險確實存在。該房屋價格的漲跌幅度屬于市場規律起作用的范疇，并非請托人所能控制。也就是說，房屋溢價款并非來源于請托人，而是市場。三是資金成本損失更為明確。依照房屋買賣慣例，買受人未按合同約定履行支付尾款的義務，房地產商可在法定期間內解除合同，但其并未行使合同解除權，使該合同一直有效；若房地產商將房屋出售給他人，必能如期收回尾款，不用承擔該尾款七年的資金成本，這本可以要求該領導干部承擔，卻因職務關系而選擇自己承受。故將尾款的同期銀行利息損失作為受賄數額更為適宜。

四、私人定制型。如某領導干部在審核某小區規劃圖紙時，看中一套獨棟別墅，但又提出因房屋面積大金額高無法購買。房地產商得知后，修改了該別墅的規劃圖紙，通過挑空客廳、增大花園面積等方式減少建筑面積，并通過了規劃審核。后該領導干部購買了該別墅。本案中，有人認為，房地產商為出售房屋，往往會有各種優惠讓利，比如買房送陽臺、送花園等，本案中的房地產商“挑空客廳、增大花園面積”也是一種優惠讓利，法律不能剝奪國家工作人員的優惠購物權利。我們認為，本案中，房地產商是在領導干部提出房價太高后，才通過“挑空客廳、增大花園面積”來減少建筑面積，該行為已經不是普通人所能企及的優惠讓利，而是專為個人“量身定制”的好處。該領導干部之所以能夠獲得這種好處，與其身份和權力有關，這也是一種利益輸送。而且，從前后規劃對應的房款差價上看，該領導干部以低于市場價百萬余元的價格購買該別墅，其優惠比例達30%左右，數額和比例均達到了較大標準，符合認定交易型受賄的“明顯低于市場價格”要件，應當認定為受賄犯罪。（杭鄭潔 作者單位：浙江省湖州市紀委監委）

關鍵詞： 房產交易