近期，全國不少城市出臺樓市松綁政策，平靜已久的深圳樓市也有所松動，3月26日，深圳東部一樓盤售價上調(diào)3%，與此同時也有市場傳言二手房指導(dǎo)價將上調(diào)3%-5%。

雖然這個消息并沒有得到任何官方回應(yīng)，但不少中介在給客戶推薦項(xiàng)目的時候，都會提及“別的城市都在放松樓市調(diào)控，深圳樓市壓抑了太久，說不定也會有好消息出來”。

3月29日下午，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，深圳市住建局對近期關(guān)于二手房上調(diào)參考價的傳言對其回應(yīng)稱，“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格作出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。”

從住建局的回應(yīng)來看，并沒有明確指出二手房指導(dǎo)價格會上調(diào)，也沒有明確回應(yīng)此前流傳的消息是否準(zhǔn)確。時代財(cái)經(jīng)在該則報(bào)道發(fā)出后致電深圳住建局，但未得到回應(yīng)。

購房者：不買二手房了，但希望指導(dǎo)價機(jī)制一直實(shí)行

2021年2月8日，深圳出臺二手房指導(dǎo)價格機(jī)制，一次性給全市3595個小區(qū)設(shè)定了“成交參考價”。同時，要求中介機(jī)構(gòu)發(fā)布二手房信息必須按照指導(dǎo)價標(biāo)注，銀行發(fā)放貸款也要以此參考，導(dǎo)致二手房首付比例極大提升。

“政策出臺后，二手房成交量和帶看量都下滑嚴(yán)重，去年有將近40%的中介門店關(guān)停，很多中介在下半年都轉(zhuǎn)去推新房了，現(xiàn)在買賣雙方都在觀望，市場情況還是很差。”資深中介梁海（化名）告訴時代財(cái)經(jīng)，目前自己所在的中介機(jī)構(gòu)正在向抖音直播、小紅書等線上平臺轉(zhuǎn)型，帶看方式也轉(zhuǎn)為視頻帶看或VR看房。

邱敏麗（化名）最近也在VR看房，從去年開始，她已經(jīng)看過羅湖東門、湖貝，龍崗布吉、坂田，福田下沙、景田的二手房，價格都高出指導(dǎo)價20萬元-30萬元。“中介說很少有完全按照指導(dǎo)價或低于指導(dǎo)價的房子，高20萬元-30萬元的（房源）已經(jīng)是筍盤了。”

由于銀行參考指導(dǎo)價發(fā)放貸款，這讓邱敏麗無法拿出足夠的首付款，因此至今仍未買到滿意的房子。邱敏麗告訴時代財(cái)經(jīng)，以一套100平方米、總成交1200萬元、指導(dǎo)價800萬元的二手房舉例，銀行按照首付3成、貸款7成的比例發(fā)放貸款，最多可以貸款560萬元。但買家需要交付的首付卻是640萬元（1200萬元-560萬元），相當(dāng)于首付從3成提高到了5.3成。

“現(xiàn)在傳出指導(dǎo)價上調(diào)的消息，業(yè)主們肯定會抬價，到時候首付就更高了，我現(xiàn)在決定不買二手房了，還是看限價的新房吧，但我希望指導(dǎo)價的政策一直實(shí)行。”邱敏麗表示，此前自己的積分不夠，擔(dān)心達(dá)不到買新房的要求，但現(xiàn)在很多新盤不僅限價還不需要積分，自己可以考慮買新房。

梁海坦言，雖然市場在傳指導(dǎo)價會上調(diào)，但到底怎么調(diào)整、上調(diào)多少還是未知數(shù)，大部分業(yè)主們還是會繼續(xù)按兵不動，在政策明確發(fā)布前，都不會抬價或者大量掛盤。“我猜測價格上調(diào)的概率更大，現(xiàn)在市場交易量不好，需要給大家信心，如果價格上調(diào)應(yīng)該也是部分熱點(diǎn)小區(qū)，但是浮動比例不會很大。”

業(yè)內(nèi)：二手房指導(dǎo)價調(diào)整是大勢所趨

深圳是第一個發(fā)布二手房指導(dǎo)價的城市，目的在于促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易。政策出臺后不到半年，深圳二手房過戶量就環(huán)比下降45%，同比下降35%，創(chuàng)下近三年新低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳二手房共成交40699套，是自2007年以來的市場最低值。

進(jìn)入2022年后，深圳二手房的成交量仍在持續(xù)下滑，今年2月，深圳二手房僅成交872套，環(huán)比下降44.0%。據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至3月29日，深圳二手房網(wǎng)簽量為984套，有機(jī)會實(shí)現(xiàn)超過1000套的網(wǎng)簽量。

從結(jié)果來看，二手房指導(dǎo)價政策發(fā)布后確實(shí)穩(wěn)住了市場，但長時間處于冷凍狀態(tài)的市場卻不利于后市的發(fā)展。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前市場尤其是二手房市場來看，確實(shí)需要對二手房參考價政策進(jìn)行松綁。“二手房市場的交易活躍，客觀上有助于二手房項(xiàng)目的盤活。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，當(dāng)前的市場表現(xiàn)不利于資產(chǎn)價格的穩(wěn)定和背后的金融安全。

雖然官方并未明確，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，深圳二手房指導(dǎo)價調(diào)整是大勢所趨，可視為是依據(jù)市場變化、通貨膨脹等因素進(jìn)行的適時調(diào)整，不過并沒有全面放松的信號。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴時代財(cái)經(jīng)，“從深圳市場的調(diào)控來看，并不具備大尺度放松的基礎(chǔ)，市場總體依然是供小于求的勢態(tài)。但不排除深圳今年在房貸利率層面針對首套剛需以及改善需求，有針對性進(jìn)行適度放松。”

近期，全國多個城市下調(diào)首套房利率，包括深圳、上海、蘇州等在內(nèi)的20個主流城市的首套房貸利率低于5%，其中，蘇州是重點(diǎn)城市中首套利率最低的城市，僅4.65%，深圳的首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%。

即使目前不斷有利好消息出現(xiàn)，但要穩(wěn)定二手房市場，仍有很多需要注意的地方。嚴(yán)躍進(jìn)表示“業(yè)主要合理定價、理性掛牌”；李宇嘉則提出“六個控制住”，包括控制住加杠桿，控制住首付資金來源，控制住首付款，控制住經(jīng)營貸，控制住外地人炒房，控制住“漲價預(yù)期”。

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