陳哲｜文

一個(gè)月沒(méi)說(shuō)房地產(chǎn)的事了，原因也很簡(jiǎn)單，外部環(huán)境和房企狀況，在這一個(gè)月甚至半年以來(lái)，沒(méi)有實(shí)質(zhì)改善，多說(shuō)無(wú)益。據(jù)說(shuō)到今天，有些部門(mén)仍在調(diào)研中，看來(lái)調(diào)控進(jìn)入了騎虎難下階段。有朋友說(shuō)，這個(gè)局面棘手異常，將如何收?qǐng)觥Ｒ牢铱矗F(xiàn)在問(wèn)題確實(shí)很復(fù)雜，但不至于收不了場(chǎng)，很多時(shí)候看著一團(tuán)亂麻、千頭萬(wàn)緒的問(wèn)題，解題起來(lái)，還是得先抓最重要的環(huán)節(jié)，或者說(shuō)找到那根關(guān)鍵的“線頭”。

那有人說(shuō)了，無(wú)非是注入流動(dòng)性啰。這個(gè)問(wèn)題毋庸置疑，甚至有人希望4萬(wàn)億再現(xiàn)。然而，今天跟2008年形勢(shì)完全不同。首先“房住不炒”下，大水漫灌的概率很小，具體到金融機(jī)構(gòu)，他們?cè)谇捌诔粤四承┢髽I(yè)的教訓(xùn)，現(xiàn)在不抽貸款就謝天謝地，注入新資金是天方夜譚。

其二是恒大的崩潰，讓幾十年來(lái)固化下來(lái)的“大而不倒”的觀念崩塌，再加上一些公司交房的教訓(xùn)，已通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)傳遍民間，老百姓更警惕了。即便是來(lái)了救市政策，也不會(huì)再像以前只要降息、降首付就能吸引了大量買(mǎi)家，形成市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。企業(yè)基本面很難保障。那這樣一來(lái)，企業(yè)融資端、經(jīng)營(yíng)端都出現(xiàn)問(wèn)題，剛性的債務(wù)怎么辦？有的金融機(jī)構(gòu)可以展期，但是有的不行，解決不好，房企負(fù)面纏身，風(fēng)險(xiǎn)波及金融體系，與融資、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的問(wèn)題互相拖累，陷入惡性循環(huán)。

怎么解套呢？最近有個(gè)大專(zhuān)家說(shuō)了一段話(huà)，說(shuō)解套的辦法是國(guó)資或者地方注入資本。理論框架很合理，但從實(shí)際看，目前也不理想。首先這些部門(mén)并不是都有錢(qián)，比如說(shuō)河北、天津甚至福建對(duì)屬地房企的困境是無(wú)能為力的，甚至倒欠錢(qián)。另外一些確實(shí)有資金實(shí)力，也有意愿注資，但具體在某個(gè)項(xiàng)目或者某個(gè)股權(quán)談起條件來(lái)，我不能說(shuō)趁火打劫，那至少也是“趁機(jī)抄底”。考慮到他們砍價(jià)太狠，公司一算賬，發(fā)現(xiàn)資不抵債了，讓人家怎么談呢？

所以說(shuō)到今天為止，早期躺下的公司泰禾、華夏幸福（600340）、恒大和花樣年甚至蘇寧，沒(méi)有一家真正出臺(tái)了完整有效方案。當(dāng)然這里邊很多問(wèn)題不盡相同，比如恒大跟今天大部分房企情況，不能等同。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，那根能撬動(dòng)局面的線頭到底是什么？我認(rèn)為是預(yù)售資金。

預(yù)售金是一筆可以通過(guò)科學(xué)精細(xì)的評(píng)估判定后，最容易給房企提供有效流動(dòng)性的資金。

這么說(shuō)有三個(gè)理由，首先，這筆錢(qián)不需要從別人，包括政府、金融機(jī)構(gòu)或者購(gòu)房人的口袋里掏，實(shí)際上它就在房企自身賬戶(hù)上。

其次，這筆錢(qián)仔細(xì)匡算是可以保交樓外有富余的，相對(duì)短期債務(wù)為數(shù)可觀。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型比較復(fù)雜，到底需要多少錢(qián)能保障交房無(wú)憂(yōu)，不是一加一等于幾那么簡(jiǎn)單。恒大出事后，一些地方拓寬了對(duì)預(yù)售款監(jiān)管要求，即監(jiān)管資金超過(guò)實(shí)際保交房。如果監(jiān)管比例科學(xué)，其實(shí)對(duì)千億房企而言，只要浮動(dòng)5個(gè)點(diǎn)預(yù)售資金，就有可能釋放幾十億上百億資金。

第三，這筆錢(qián)如果等公司死掉后再用和公司活著的時(shí)候用，效率和結(jié)果可能完全不同。死掉后再用，那意味著一個(gè)由政府、總包商、分包企業(yè)臨時(shí)拼湊的松散組織來(lái)使用和運(yùn)營(yíng)這筆錢(qián)，其效率跟原公司沒(méi)法比，要如期保交樓很可能需額外貼錢(qián)。如果房企活著的時(shí)候用，這筆錢(qián)可以在原有的高效周轉(zhuǎn)之下完成交樓，并償還剛性?xún)陡丁Ｊ沟梅科缶邆淞嗽诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上繼續(xù)售樓回血的條件。

事實(shí)上，只有剛兌問(wèn)題緩解、企業(yè)生存無(wú)虞的前提下，其他問(wèn)題才有條件逐步解開(kāi)。比如放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限售限貸，促進(jìn)市場(chǎng)交易逐步活躍；比如在運(yùn)轉(zhuǎn)中恢復(fù)房地產(chǎn)的融資體系和信心，支持并購(gòu)市場(chǎng)在理性公正中逐步活躍。由此，民營(yíng)房企活下來(lái)了，市場(chǎng)化法制化的房地產(chǎn)良性循環(huán)和新模式，才有人去實(shí)踐。

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