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老黃埔“4字頭”加推新貨，過(guò)千套單位入市

隨著氣溫回升，黃埔樓市也迎來(lái)暖意。根據(jù)網(wǎng)易監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月1日-9日，黃埔成交230套，成交量在11區(qū)中排名第二，僅次于增城。區(qū)內(nèi)主力剛改盤(pán)的網(wǎng)紅板塊老黃埔近日有熱盤(pán)再次上新，以“4字頭”加推。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論一手二手市場(chǎng)，觀望情緒依舊濃厚，去化表現(xiàn)仍“不溫不火”。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī)

多個(gè)新盤(pán)入市，分流部分天河客戶(hù)

老黃埔板塊項(xiàng)目一直備受市場(chǎng)關(guān)注，由于臨近市中心，生活配套較成熟，目前更多依靠舊改轉(zhuǎn)化。去年老黃埔曾經(jīng)一路狂奔，吹風(fēng)價(jià)“坐6望7”，但從去年7月開(kāi)始，開(kāi)盤(pán)起步價(jià)多為帶裝修“5字頭”。一開(kāi)始，老黃埔沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，要在原生活范圍內(nèi)找新項(xiàng)目改善，似乎只有富力新城一個(gè)選擇。后來(lái)，板塊界面日新月異，五礦鷺山府、萬(wàn)科城市之光、富力南馳富頤華庭、中鼎·君和名城珺合府、卓越招商臻瓏府、越秀濱江·星航TOD、中洲紫軒、萬(wàn)科·黃埔新城等也逐漸入市，分流大量天河上班族的剛需改善需求。

近日，板塊內(nèi)的網(wǎng)紅項(xiàng)目再次開(kāi)閘，新貨價(jià)格繼續(xù)向備案價(jià)靠攏，低至“4字頭”，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)一二手倒掛。相隔約5公里的兩個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目，分別靠近魚(yú)珠地鐵站和文沖地鐵站。魚(yú)珠的富力南馳·富頤華庭推出R21、R22棟，南北向單位均價(jià)4.71萬(wàn)元-4.85萬(wàn)元/㎡，戶(hù)型為77-140㎡，帶簡(jiǎn)裝裝修。記者在貝殼找房查閱發(fā)現(xiàn)，周邊約2公里外，十多年樓齡的的金碧世紀(jì)花園，目前小區(qū)均價(jià)為54601元/㎡。新房?jī)r(jià)格雖然比周邊二手更有優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)資金要求較高，“一次性付款的先選，接著是七成首付的選房，再是五成首付的，這樣排下去……”富頤華庭銷(xiāo)售人員如此表示。

而文沖的萬(wàn)科城市之光此前同樣有個(gè)別單位低至4.9萬(wàn)元/㎡，目前均價(jià)約5.4萬(wàn)元/㎡，加推戶(hù)型為92-143㎡。萬(wàn)科城市之光的A4棟則是47層超高層產(chǎn)品，而富頤推的R22和R21則為32層產(chǎn)品，由于層高的關(guān)系，實(shí)用率也有所差異。

“總體比較缺貨，短期價(jià)格不會(huì)太大波動(dòng)”

作為板塊內(nèi)熱門(mén)項(xiàng)目，富力南馳·富頤華庭從2月26日起加推，77㎡總價(jià)約373萬(wàn)元，起步比較親民。不過(guò)，克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目加推前兩天轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)去化115套，去化率為47%，不足五成。和萬(wàn)科城市之光相比主要差別為教育配套，萬(wàn)科城市之光項(xiàng)目的配建小學(xué)已確認(rèn)為華南師范大學(xué)附屬開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，富力南馳·富頤華庭教育資源待定。有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，“有地鐵、學(xué)位需求的選城市之光，價(jià)格因素和擔(dān)心石化廠的選富頤華庭。”

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“以去年1月至今的月均網(wǎng)簽套數(shù)來(lái)看，富頤華庭平均一個(gè)月賣(mài)80套，萬(wàn)科城市之光月均135套。據(jù)稱(chēng)萬(wàn)科城市之光配建學(xué)校今年9月就開(kāi)學(xué)，對(duì)于很多人還是很有吸引力的。當(dāng)然，完全看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不公平，畢竟同樣這個(gè)時(shí)間，城市之光有2000多套的供應(yīng)，取證貨量是富頤華庭的3倍，所以供貨量大也是賣(mài)得好的一個(gè)原因。老黃埔的幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)，其實(shí)去化都還不錯(cuò)，畢竟限價(jià)之后性?xún)r(jià)比還是較高，和天河區(qū)的樓盤(pán)相比價(jià)差也足夠大。”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家鄧浩志看來(lái)，老黃埔板塊總體比較缺貨，但以目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，短期內(nèi)價(jià)格不會(huì)太大波動(dòng)。“3月開(kāi)始看房的人多了不少，但不少購(gòu)房者還是擔(dān)心部分項(xiàng)目有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，出手比較猶豫。”

常住人口變化，對(duì)板塊樓市影響不大

從整個(gè)黃埔區(qū)來(lái)看，在2021年是廣州炙手可熱的網(wǎng)紅區(qū)域，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，黃埔最近5年賣(mài)了7.6萬(wàn)套的一手房，2.5萬(wàn)套的二手房，總量是突破了10萬(wàn)套，而2021年黃埔區(qū)的新房均價(jià)為37922元/㎡。肖文曉指出，黃埔自身有比較強(qiáng)的“造血”能力，GDP常年位居廣州第二，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園科技園的大量人口會(huì)帶來(lái)大量的住房需求，能夠承接不少城市中心外溢。

不過(guò)，根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的2021年度廣州人口數(shù)據(jù)顯示，2021年黃埔區(qū)常住人口減少7.13萬(wàn)人，戶(hù)籍人口增加3.63萬(wàn)人。在肖文曉看來(lái)，常住人口減少主要是因?yàn)榕f村的租客的遷出，短期內(nèi)對(duì)于板塊樓市的影響不大。“部分舊村租客如果不能接受租金上漲，就會(huì)選擇回流，比如轉(zhuǎn)到天河區(qū)的龍洞植物園一帶，或車(chē)陂、東圃等城中村，這樣黃埔的常住人口減少就變成了自然而然的事。”

據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截止到2021年四季度末，黃埔區(qū)已經(jīng)確認(rèn)主體的舊村項(xiàng)目有58個(gè)，其中老黃埔板塊有14個(gè)，若是按占地面積計(jì)算，合計(jì)達(dá)到1113萬(wàn)平方米，是黃埔區(qū)各個(gè)板塊之中改造占地面積最大的。肖文曉進(jìn)一步指出，“需要注意的是，由于黃埔區(qū)原來(lái)先拆后批的舊村改造進(jìn)程速度較快，近一兩年因此釋放了大量包括購(gòu)房和租房的住房需求，這也是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮的重要原因之一，但是副作用就是部分常住人口會(huì)因此流出黃埔，特別是以租房為主的務(wù)工人群。考慮到這些舊村的租客的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們不一定是今天黃埔區(qū)的購(gòu)房人群，卻又是黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不可或缺的支持部分。”

根據(jù)網(wǎng)易監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月1日-9日，黃埔成交230套，成交量在11區(qū)中排名第二，僅次于增城。不過(guò)，廣州中原研究發(fā)展部分析指，新房成交已連續(xù)3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。但由于買(mǎi)家信心有較大提升空間，因此雖然2月26日-27日廣州有7個(gè)盤(pán)加推，過(guò)千套單位入市，實(shí)際去化表現(xiàn)仍“不溫不火”。“從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)亦能體現(xiàn)這一情況，雖然市場(chǎng)恢復(fù)至節(jié)前水平，但對(duì)比2021年3月小陽(yáng)春以及2021年疫情穩(wěn)定后市場(chǎng)反彈力度，仍有不少落差。”

二手市場(chǎng) 觀望情緒依舊濃厚

不僅是新房，黃埔價(jià)格的內(nèi)卷已從一手市場(chǎng)傳遞到二手市場(chǎng)。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2021年11月黃埔區(qū)的均價(jià)為30368元/㎡，而2022年2月已調(diào)整至27713元/㎡。貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，今年2月黃埔新房成交僅有500余套，同環(huán)比均下降約50%。但這主要受春節(jié)假期以及開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售節(jié)奏較慢，推新不足的影響。而黃埔2月二手成交約120套，環(huán)比下降56%，同比下降76%，主要是受春節(jié)以及政策影響，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚。不過(guò)我們從周度角度來(lái)看，無(wú)論新房還是二手房在節(jié)后均呈現(xiàn)出恢復(fù)態(tài)勢(shì)，成交量有所提高。

“黃埔新房備案價(jià)管理肯定對(duì)二手市場(chǎng)有一定影響，會(huì)拉低整體市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期，不過(guò)這對(duì)于二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō)不是最關(guān)鍵的。”在李茂喆看來(lái)，目前二手成交總量不高，核心還是在于市場(chǎng)觀望情緒較高。

“以大沙地、黃埔區(qū)府、文沖為代表的老黃埔板塊在近三個(gè)月的成交相比2021年上半年還是無(wú)法相提并論，但和2021年8、9、10月相比還是有所回升，目前看回升速度并不算快。”李茂喆指出，房?jī)r(jià)角度由于成交量并不大，均價(jià)角度存在一定波動(dòng)，不過(guò)從感知上看整體平穩(wěn)。目前業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，觀望為主，去年8月以來(lái)，調(diào)降房源價(jià)格次數(shù)逐月減少。廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，3月二手成交可能環(huán)比2月份有提升，但也難以形成“爆發(fā)性”增長(zhǎng)，月度成交預(yù)計(jì)會(huì)在9000套左右，而二手價(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

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