2022年3月2日，北京――2021年中國經濟總量達到114.4萬億元人民幣，連續第二年超百萬億量級，占全球經濟比重超過18%，構成全球重要的增長引擎。與此同時，2021年中國GDP增速為8.1%，兩年平均5.1%，仍明顯低于疫情前2019年6.0%的經濟增長率。因此，一方面，中國經濟持續恢復，引領世界經濟回暖步伐；另一方面，中國經濟增速放緩，實體經濟維持相對低位運行。基于此，2021年12月底，中央經濟工作會議重提“堅持以經濟建設為中心”，明確政策不急轉彎，要“先立后破、穩扎穩打”。

仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示：“未來中短期內，國家政策方向將是在熨平經濟風險的同時注重政策銜接，穩定市場預期，通過提升流動性和提高政府支出等政策舉措保障中高速的平穩發展，這也將對商業地產市場產生不同程度的利好。”

仲量聯行通過對中國經濟宏觀指標和政策導向的解析，從開發供應量、資本量、和企業需求三方面分析，中國宏觀經濟對商業地產行業市場容量和業務增長帶來的發展機遇。

核心城市辦公樓開發供應增長動力強大

2021年，全國經濟排名前十的城市合計GDP總量約為26.4萬億元，約占全國GDP總量的1/4。其中，北上廣深4座一線城市的合計GDP占全國總量的12%。從開發供應角度看，核心城市經濟基本盤更大，未來增長空間更廣闊，也將輻射周邊城市群協同發展。因此，中國辦公樓的開發增量空間將集中在核心城市，其中一線城市現有辦公樓市場存量僅為其潛在理論上限的72%，北廣深三市有接近翻倍的增長空間。

中國部分二線頭部城市將在引導和管控的基調上，迎來常住人口規模的進一步增長。人口的增長將體現在對城市空間、資源和服務的需求的增長，轉化為空間規劃和開發機遇。

預計到2035年全國經濟前15強城市將有4000萬以上人口增量，帶來1.2-1.6億平方米的辦公樓開發空間。人口增長和資源流動將為核心城市提供更大的商辦需求和商業地產發展空間。此外，中心型城市提升人口資源的吸引力和服務配置基礎設施水平，將顯著帶動周邊的城市群和多城市共建都市圈發展，形成多圈層的輻射效應，為均衡發展提供有利支點。

更多資本流向商業地產，推動行業提速發展

提及房地產，市場的關注度和資源往往集中在住宅領域。2020年，全國商辦地產與住宅地產的投資比約為1:5。但隨著住宅地產政策的嚴格收緊，大量資本有望流向商辦項目，推動中國商業地產發展提速。根據仲量聯行與投資機構的溝通，已有部分不動產投資和資管企業將原投住宅的資金轉入商業地產領域，尋求城市更新、商辦、康養、長租公寓等標的機會。也正由于商業地產和住宅地產吸引資金量的差異，原投向住宅開發的資金若有1/5轉投商業地產，即可為行業帶來翻倍的資源和熱度提升。

此外，2021年第四季度開始，中國通過下調利率、降準、降低LPR等多種手段增加市場流動性。2022年初，5年期LPR時隔21個月后首次下調5個基點，進一步釋放流動性，為符合條件的開發商適度降低資金成本。預計2022年資本市場整體流動性提升，商業地產行業資金也會更為充裕。

仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示：“在流動性利好及投資熱度轉向的背景下，預計核心城市的商辦市場發展將快于其經濟增長水平，商業地產行業將進入上升周期。當然，資金層面從宏觀利好到落地市場仍需要一定的時間和傳導。”

創新型企業和上市企業增多，激發不動產需求

《“十四五”促進中小企業發展規劃》提出，力爭到2025年推動新形成一百萬家創新型中小企業、十萬家“專精特新”中小企業、一萬家專精特新“小巨人”企業，或將再現2015-2016年“大眾創業、萬眾創新”的培育和催化效應。據此，預計未來5年專精特新及創新型中小企業將大量涌現。

截至2021年底，滬交所、深交所上市企業數量約2000-2500家，2021年內新上市企業約200家，京滬深三大交易所IPO排隊企業達873家。此外，隨著北交所熱度持續提升、快速擴容，2022年預計吸引50-80家企業上市，未來或可達每年100-200家。由此可見，創新型企業和上市企業數量增勢強勁，為市場提供廣泛且多元的經濟主體和持續增長的不動產需求。

米陽表示：“推動創新型大中小企業發展，即強健經濟毛細血管、暢通經濟循環，新一輪“雙創”企業將在未來幾年不斷涌現；上市企業數量和融資規模的進一步擴張，將為市場主體帶來更為直接、完善的金融資本和資源支持，進而激發活躍的不動產需求。”

關鍵詞： 中國商業地產