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繼多個城市降低房地產首付比例，銀行調整房貸利率后，進入3月，政策暖風持續吹向房地產行業。

3月1日，鄭州市政府發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，全文共19條，通過支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化等舉措，促進房地產市場回暖。

半個月前，在鄭州市委經濟工作會議上，鄭州市代市長何雄曾表示鄭州房地產市場平穩可期，半個月不到，穩樓市的政策就正式出臺。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鄭州樓市新政有很強的代表意義，它是政策紓困、政策升級的標志。新政“十九條”給樓市松綁

《通知》主要從保障大學生在鄭安居、為外來務工人員置業提供便利、滿足居家養老需求、支持居民改善性住房需求等四方面支持合理住房需求。

其中，鼓勵老年人投靠在鄭州工作的子女、近親屬，允許其投靠家庭新購一套住房；對于在鄭州創業、就業的大學生，購買共有產權住房者可享受購房補貼，租住市場化租賃住房者，給予為期3年的一定面積補貼。而《通知》里的大學生，亦包括專科畢業生和技工院校預備技師、技師、高級工。

改善住房市場供給方面，主要從穩定住宅用地供應節奏、完善房價和地價聯動機制入手。《通知》規定，去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內分期繳納。同時，出讓的住宅用地實行“限房價、競地價”政策，且已確定的房屋銷售價格將寫入土地出讓合同。

加大信貸融資支持則是從支持房企并購貸、個人房貸利率、開發貸等方面多管齊下。首先，定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控等原則加大房企并購貸款支持；其次，降低個人住房消費負擔，引導金融機構下調房貸利率，已有一套住房且已還清房貸的家庭再次購房時，執行首套房貸款政策；第三，對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，政府在新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優先支持。

未來三年，鄭州將實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

李宇嘉指出，作為國家中心城市和住建部重點監測的熱點城市，鄭州此次出臺的政策影響比較大，如允許有老人投靠的家庭新購一套住房，相當于松綁限購；已有住房但還清房貸的家庭再購房時執行首套房房貸政策，則意味著鄭州放松了限貸政策，成為熱點城市中第一個取消“認房又認貸”的城市。鄭州去化周期已超21個月

國家統計局數據顯示，2021年8月至12月，鄭州新房、二手房價格連續下跌，新房銷量創近5年同期新低。而據克而瑞數據，今年1月份，鄭州主城區住宅成交36.32萬平方米，同比下滑22%；環鄭區域住宅量價齊跌，價格達近兩年最低值，成交量同比下滑5%。

成交下行，鄭州樓市面臨著不小的庫存壓力。克而瑞數據顯示，截至2021年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過21個月，這或許是鄭州推行貨幣化安置的原因之一。但李宇嘉認為，“成也棚改、敗也棚改。棚改本質上是貨幣對樓市的定向寬松。此前鄭州棚改大規模推進，加上國家級中心城市、人口破千萬等‘光環’，房價、地價齊升。但貨幣化退后，支撐力量沒有了，樓市下滑很明顯。”

不過，房住不炒的基調下，此次鄭州房地產新政并未推出放松二手房交易的政策。《通知》未出現降低二手房交易個人所得稅的相關內容。目前，鄭州是除北京以外唯一征收20%差額稅的城市。該政策從2015年1月1日開始實行，家庭轉賣非滿五唯一的住宅時，賣方需繳納20%的差額稅。

以一套購入價100萬、售出價120萬的房子為例，賣家需繳納的差額稅為4萬。現實交易中，這筆稅額通常轉嫁給買家承擔，因此致使鄭州二手房市場慘淡，流動性也幾乎被鎖死。

但據鄭州業內人士稱，鄭州部分區縣已開始執行二手房交易稅費新政策，即賣方可自由選擇20%差額稅費或1%個稅。無法提供完整準確的房屋原值、有關合理費用憑證，按1%核定比例征收個人所得稅；能提供完整準確的房屋原值、有關合理費用憑證，按差額20%稅率征收個人所得稅。

近期，各地穩樓市政策不斷，多從金融端為購房者提供支持，包括晉中、菏澤、南寧、南通等十余座城市調低首付比例；此外，廣西南寧將首套房公積金貸款額度提高至70萬，廣東中山將住房公積金貸款最高額度調整至90萬元等。

相較之下，鄭州的政策則更為系統、全面。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這具有實質意義的穩樓市和救樓市的導向，說明二線城市也開始進入政策持續放松的階段，也說明各地因地制宜出臺政策的主動性和急迫性增強。此類城市后續市場行情總體向上向好，若類似政策跟進，也可以帶動房地產交易行情回暖，促進3月小陽春的到來。

關鍵詞： 認房又認貸