房貸放松的節(jié)奏快于預(yù)期，相比過去一些地方政府要在3月份兩會后才放松，當(dāng)前各地主動進行調(diào)整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策導(dǎo)向。

繼二三線城市下調(diào)首套房首付比例后，廣州、杭州等地房貸政策也有所松動。2月21日起，廣州六大行集體下調(diào)房貸利率。2月23日，杭州也傳出首套、二套房按揭利率均迎來下調(diào)的消息。利好消息頻出，各地房產(chǎn)成交量逐漸回暖。

房貸利率下調(diào)

近日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行（601658）六大銀行下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房貸利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)，二套房貸利率從LPR+120BP(5.8%)下調(diào)至LPR+100BP(5.6%)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者指出，這是銀行的自主行為，而非全國政策。LPR(貸款市場報價利率)改革以后，監(jiān)管層強調(diào)金融政策要堅持“一城一策”原則，即在LPR的頂層框架下(首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個基點)，各地商業(yè)銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上調(diào)還是下調(diào)，都是市場自發(fā)行為，并非是全國層面的降息行動。

從供求關(guān)系來看，今年1月份，廣州新房成交不足6000套，遠低于2016年以來月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以來一直在5000-7000套的低位徘徊。

“當(dāng)整體成交量下行后，對按揭的需求就會下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。再說，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。”李宇嘉表示。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進告訴記者，此次廣州政策下調(diào)，充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場中政策進一步寬松，值得大家的肯定。第一，受央行降準(zhǔn)和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續(xù)寬松為導(dǎo)向，銀行有動力發(fā)放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸。第二，2月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢，助力市場交易活躍。第三，類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對于全國其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對其他城市后續(xù)政策產(chǎn)生積極的示范作用。第四，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)“V”型走勢，即當(dāng)前不斷進入市場筑底、見底、探底階段，后續(xù)則有底部反彈、逐漸復(fù)蘇的非常好的基礎(chǔ)。

李宇嘉表示，當(dāng)然，在LPR框架下，由于LPR不變，加點的影響只是邊際的影響。值得注意的是，最新一期調(diào)節(jié)窗口，5年期LPR并未下調(diào)，略超出預(yù)期，因為1月20日5年期LPR繼2020年4月份后再次下調(diào)，市場預(yù)期調(diào)節(jié)窗口打開了。監(jiān)管層可能是考慮到市場在回升，各地積極紓困，對市場已經(jīng)有了一定的激活，擔(dān)心LPR再次下調(diào)，可能會導(dǎo)致明顯反彈。總之，在長效機制架構(gòu)下，樓市會趨穩(wěn)，但很難大幅上漲。

各地房貸政策松動

與此同時，上海也出現(xiàn)了房貸將會調(diào)整的傳聞。多位銀行人士對記者證實確有此事，但目前還沒有紙面文書下發(fā)，但大方向?qū)⑹侵С址抠J和開發(fā)貸。

近期，山東省菏澤市房貸政策也出現(xiàn)實質(zhì)性松動，首套房首付比例降至20%，引起了市場關(guān)注。實際上，除了菏澤，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房首付比例降至20%，還有下調(diào)利率的動作，還有更多城市在不聲不響之間搬出了房地產(chǎn)寬松的政策。

比如，山東菏澤推出新政策，針對不同人群有不同標(biāo)準(zhǔn)。名下無住房且無貸款記錄的，首付比例為20%；名下無住房有個人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；對名下實際擁有1套且存在相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

但記者致電菏澤各大銀行發(fā)現(xiàn)，并不是所有銀行都發(fā)放了下調(diào)通知。“我也在新聞上看到菏澤首套房首付比例下降，但我們行并沒有實行，也不好說未來會不會跟進。這個政策各個銀行做法不一樣，地域性也很強。”菏澤某國有大行的工作人員告訴記者。

同時，在菏澤之前，重慶和江西贛州就已經(jīng)開始實施“首套房貸款首付比例20%”的政策，并且利率也有所下調(diào)。

“房貸基準(zhǔn)利率2月中旬出現(xiàn)下調(diào)。”重慶某房產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在的利率算是恢復(fù)到兩三年前的水平了，去年高達4.9%，現(xiàn)在首套房的基礎(chǔ)利率是4.6%。未來會不會再降，確實也不好說。”

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平。其中，59個城市房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個城市放款周期較前一個月縮短，4個一線城市銀行放款均加速。

數(shù)據(jù)還顯示，1月份，其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸款利率為5.84%，均較上月回落8個基點，1月份平均放款周期為50天，較前一個月縮短7天。

市場預(yù)計，此次政策信號明顯，顯示低能級市場銷售疲軟，未來會有更多城市跟進推出房貸放松政策。西南證券認為，通常全國房貸首付比例最低維持在30%，近15年來首付比例下調(diào)至20%的僅有兩次，分別發(fā)生在2008年金融危機以及2014年商品住宅庫存高企的時候。“此次菏澤下調(diào)首付比例釋放出較為明確的積極信號，可在一定程度上體現(xiàn)政策的放松趨勢，預(yù)計后續(xù)會有更多城市采取購房支持政策。從當(dāng)前市場的降幅來看，低能級城市銷售疲軟，庫存壓力更大，放松意愿將會更強，實施的力度預(yù)計也會更大。”研報顯示。

針對近期出現(xiàn)的各種措施，嚴躍進指出，首付比例下調(diào)和限購松綁是房地產(chǎn)放松政策中影響較大的兩個工具，也是鼓勵住房消費的重要舉措。當(dāng)前首付比例下調(diào)后，預(yù)計后續(xù)部分城市也會對限購進行松綁。

多地樓市出現(xiàn)回暖

值得注意的是，此類放松的節(jié)奏快于預(yù)期，相比過去一些地方政府要在3月份兩會后才放松，當(dāng)前各地主動進行調(diào)整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策導(dǎo)向。

結(jié)合近期各地商業(yè)銀行首付比例下調(diào)的內(nèi)容，可以看出，全國至少有7個城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的利好政策，包括公積金首付比例下調(diào)的三個城市，即北海、自貢和南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的菏澤、重慶、贛州和佛山。這7個城市充分說明，二三線城市率先開始出現(xiàn)政策松綁的信號，且對于市場交易能夠形成較為實質(zhì)的影響，對于后續(xù)促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極作用。

在各種利好消息的帶動下，多地樓市出現(xiàn)回暖。

“最近交易量還可以，比起年前，看房量和交易量都有明顯提升，而且顧客的意愿也很強。未來就看3月份的成交量，如果成交量能起來，那今年大概率會上漲。”一位北京的房產(chǎn)中介人士告訴記者，年前他所在的中介機構(gòu)曾整月無成交量，而今年看房的熱情已經(jīng)有所回暖。重慶的一位中介也表示，目前成交量有所回暖，但還不好說未來房價會如何表現(xiàn)。

“房貸政策放松帶來了積極的信號意義，當(dāng)前全國70城房價已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情也會逐漸由冬季進入春季。”嚴躍進預(yù)計。

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