上海首輪供地放量，規則優化“小心機”不少。

2月23日，上海市掛牌2022年第一批集中供應的40宗地塊(包含4宗“城中村”改造地塊)，土地總面積超210萬平方米，總起拍價850.7億元。

掛牌信息顯示，40宗地塊保證金比例均為20%，36宗涉宅地保證金截止時間為3月28日，“城中村”改造地塊為3月21日。

相比2021年第三批次供應情況，此番供應量有明顯提升。彼時上海供應27宗涉宅地塊，尚不足此次的七成。

具體來看，40宗地塊分布在上海12個區域，其中普陀區占2宗，徐匯區有1宗，楊浦區有1宗，閔行區有3宗，自貿區臨港新片區占8宗，嘉定區有3宗，金山區2宗，奉賢區3宗，浦東新區有3宗，寶山區4宗，青浦區5宗，松江區5宗。

一向供應稀缺的市中心此次有2宗地塊放出。

一宗位于徐匯區斜土街道，東至兆豐路，西至大木橋路，為純居住用地，出讓面積約2.2萬平方米，容積率2.5，起拍價達43.2億元，起始樓板價7.87萬元/平方米，房地聯動價13.1萬元/平方米。

從地圖來看，該地塊正位于內環高架旁，距離大木橋路地鐵站較近，周邊還有凱迪迪美遜、香港置地啟元等項目，一些如日暉六村、匯峰鼎園、絲廬花語等小區二手房價格多在7萬-11萬元/平方米。

另一宗楊浦平涼街道地塊為原大橋街道93街坊動遷地塊，地處內環，東至02F3-04、02F3-03地塊，南至杭州路，西至眉州路，北至02F3-01地塊，體量較小僅0.86萬平方米，為純居住用地，容積率亦不高，為1.6。

平涼街道地塊起拍價僅10.09億元，中止價10.9億元，一次書面最高報價為11.1億元，起拍樓板價7.3萬元/平方米，房地聯動價12.39萬元/平方米。

由于上述兩宗地塊體量不大，起拍價亦不算高。第一批次中起拍價最高的兩宗地塊均位于普陀區。

其中，普陀長風社區地塊起拍價達63.7億元，其東至中江路，西至規劃公共綠地，南至同普路，北至金沙江路，為商住綜合用地，出讓面積6.06萬平方米，容積率3.7，設定中止價66.4億元，一次書面最高報價67億元，最高溢價率不超過5.18%。

普陀中山北社區地塊起拍價62.5億元，為純居住用地，出讓面積3.6萬平方米，東至東新支路，南至光復西路及B3-17地塊，容積率2.68，中止價為67.5億元，一次書面最高報價68.7億元，最高溢價率可達到10%，高于長風社區地塊。

值得注意的是，2022年上海首輪供地出讓規則有了部分調整。

一方面，寶山顧村鎮地塊、松江中山街道地塊、青浦盈浦街道地塊、浦東高行鎮地塊等4宗“城中村”改造地塊僅設有中止價，并未設置一次書面最高報價，當報價達到最高限價且有競買人愿意參與搖號的，將轉入搖號階段確定最終競得人。

其余地塊仍采用“招掛復合+一次書面報價”的競價模式。中指研究院認為，該模式也是現階段兩集中城市中最合理、最高效的的競價方式，既達到了“三穩”政策的有效落實，最大限度的符合市場經濟的規律。

另一方面，進入“一次書面報價”階段后，若出現相同報價觸發“隨機值”的政策亦有變動，屆時將不再按照之前的規則僅由“相同出價中的后者修改報價”，而是調整為“所有競拍人均可修改其報價”。

此外，本次土拍評標將不再采用“135分制”，而是調整為“商務標(70分)+技術標(30分)的100分制”。

“這能從更加務實的層面防止‘爆雷’。”中指研究院分析，該調整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細的“技術指標”要求上，更像是從從評選“你是誰”變為評選“你能做出什么結果”。

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