2021年對于多數房企而言是黯淡的一年。據中指研究院統計，截至目前，A股69家房企發布業績預告或業績快報，約有四成房企在2021年出現業績虧損，其中2家房企虧損金額超百億元。

對于去年多數房企盈利不佳的情況，中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示：“多數房企都受到市場及公司流動性影響，部分房企竣工面積減少，導致房地產業務結算規模下降，營業利潤減少。另外，部分中小房企規模小，期內進入結轉期項目較少，導致收入和利潤減少。”

在A股69家房企中，約有四成房企2021年業績出現虧損。新京報資料圖片

已有28家房企預虧

據中指研究院統計，截至2月23日，A股69家房企發布業績預告或業績快報，共有28家房企虧損，占比達到40.6%，虧損額超過10億元的有11家。

截至目前，發布預告的房企中虧損數額最大的為華夏幸福（600340）。1月28日，華夏幸福提交年度業績預虧公告稱，其2021年度實現歸屬于上市公司股東凈利潤虧損331億元到391億元，扣除非經常性損益后凈利潤虧損318億元到328億元，同比由盈轉虧，且較2021年三季報虧損金額明顯擴大，主要原因是流動性風險下主業營收大幅下滑、財務費用大幅增加、應收賬款及合同資產減值。

除華夏幸福外，在2021年同樣宣告流動性緊張的藍光發展（600466）預計，2021年歸母凈利潤約-120.37億元，扣非后歸母凈利潤約-112.73億元，同比由盈轉虧，且較三季度虧損金額明顯擴大；業績預虧主要是由于資產減值計提、經營虧損及資產處置三方面原因。

由于虧損數額較大引發關注，上交所同時對華夏幸福和藍光發展等發出問詢函，詢問利潤大幅下滑的原因。

截至目前，在發出預虧公告的房企中，除了虧損幅度較大的華夏幸福、藍光發展、陽光城外，還有宋都股份（600077）、美好置業（000667）、華遠地產（600743）等13家房企也都是在2021年首次出現虧損。

此外，在預告盈利的多家房企中，華僑城、中南建設（000961）、首開股份（600376）、綠地控股（600606）等房企的利潤水平也同比大幅下降。

比如，華僑城A預計2021年歸母凈利潤為31.88億至41.32億元，同比下降67%-74%；中南建設預計歸屬股東凈利潤介于7.08億至21.23億元之間，同比降幅為70%-90%；首開股份預告盈利6億-9億元，同比約降七成；綠地控股預告凈利潤76.4億元，同比下降49%。

“計提存貨跌價準備”等因素影響房企利潤

與此同時，在預告虧損的企業中，主業轉向金融但仍持有地產業務的泛海控股（000046），其虧損數額也達到約百億元的規模。泛海控股在公告稱，預計2021年歸屬于上市公司股東的凈虧損90億元-110億元，業績變動的主要原因為境外項目預計未來可回收金額減少、對美國地產項目及印度尼西亞電廠計提了減值準備等。

此外，去年第四季度陷入流動性緊張的陽光城預計，過去一年歸母凈利潤損失45億至58億元。在公告中，陽光城方面表示，2021年度經營業績較2020年度降幅較大，主要原因為公司基于謹慎性原則計提存貨跌價準備；同時，房地產業務結算規模下降，受市場及公司流動性影響，公司2021年度竣備項目數量減少，導致營業利潤減少。

計提存貨跌價準備成為影響房企利潤的原因之一。劉水分析指出，從外部環境來看，受新冠疫情仍在持續、房地產行業環境走弱、房地產宏觀調控政策及融資環境收緊等因素疊加影響，房企開發在售的房地產項目價格在報告期內進一步下跌，存在減值跡象，期內需要計提存貨跌價準備。

“部分房企自持物業受疫情、宏觀經濟等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產公允價值下降。同時，部分房企有息負債規模仍然較大，財務費用仍然較高。”劉水稱。

12家房企“扭虧為盈”

值得關注的是，也有部分房企在2021年打了“翻身仗”。據中指研究院統計，有12家房企在2021年“扭虧為盈”。例如，曾經的“爆雷”房企泰禾在去年實現盈利，其預計2021年凈利潤約1.01億元至1.31億元，而2020年同期虧損49.99億元；扣非后的凈利潤約為3.71億元至4.83億元，2020年同期則虧損44.55億元。

對于業績變動原因，泰禾集團（000732）方面稱，報告期內公司房地產項目可確認銷售收入與2020年同期相比大幅增加；公司對各類費用和固定成本進行嚴格管控，在節約開支方面有所成效，期間費用大幅下降；部分合作項目盈利，公司確認了相應的投資收益等。

與此同時，大悅城（000031）控股在2021年也預告扭虧為盈，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利8500萬元-1.25億元，而2020年同期虧損3.87億元；扣除非經常性損益后的凈利潤為盈利2100萬元-6100萬元，2020年同期則虧損5.01億元。

對于扭虧為盈的原因，大悅城控股在公告中表示，2021年，隨著國內疫情的有效控制與消費需求的回升，國內零售及酒店業務逐步復蘇，公司持有型業務及酒店運營收入穩步提升；達到收入結算條件的商品房資源同比增加，權益占比高的銷售型結算項目業績貢獻同比增長等，助力公司業績與上年同期相比實現扭虧為盈。

在業內人士看來，泰禾集團、大悅城控股等房企能夠在房地產行業面臨下行的壓力下預計業績錄得扭虧為盈非常難得，同時也給灰色籠罩的年報季增添了一抹亮色。

展望：2022年房企盈利狀況能否改善？

走過“壓力山大”的2021年，2022年房企的盈利狀況走勢如何，是否會有所改善？劉水預計稱，當前，房地產市場仍處在調整通道，對銷售價格和去化周轉仍將形成一定壓制，房企營業收入難以顯著改善；同時，部分房企出現流動性問題，暫未得到明顯緩解，這些企業的盈利狀況也難言改善。

“針對行業利率下滑，未來土拍政策或許會迎來進一步調整，以保障房企合理利潤空間，但受市場環境影響，毛利空間改善有限。從長期來看，隨著房地產長效機制建立，尤其是房地產金融審慎監管框架下，房地產逐步進入‘去金融化’通道，行業利潤率更可能保持在較低水平。”劉水如是稱。

不過，中指研究院也指出，對于2022年的房地產市場來說，短期來看，行業政策環境改善預期進一步明確，資金端、政策端等均將發力，充分釋放居民住房需求潛力，促進房地產業實現良性循環。只是對于市場來說，各地扶持政策發力顯效仍需時間。

在此背景下，對于房企未來的發力方向，中指研究院認為，房企應加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監控，制定差異化營銷策略，把握市場機會；同時，房企還應持續優化產品等，打造差異化、有競爭力的產品，提升企業市場競爭力。

新京報記者徐倩

編輯楊娟娟校對陳荻雁

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