中指研究院土地事業部分析師殷玉軒

2022年2月23日，上海2022年的第一批次集中供地也終于露出真容，本次上海共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應面積215.6公頃，總起拍價850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%。

上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應總量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出臺的落戶政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個郊區新城及上海自貿區臨港新片區繼續增加土地供應力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同時，楊浦區、徐匯區、閔行區等傳統熱門區域，也都增加了土地供應。本次主城區供應地塊4宗，郊區供應36宗。供應力度依舊以郊區為主，總體門檻較低。

兩大政策調整體現本次上海土拍更務實、更公平。

本次首先做出調整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務標(70分)+技術標(30分)的100分制”。其中，商務標分為經濟實力(20分)、技術資質(10分)、項目經驗(10分)和出讓要求影響度(20分)；技術標分為總體設計(10分)、建筑設計(10分)和商務展示(10分)。該調整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細的“技術指標”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變為評選“你能做出什么結果”。這種調整無疑是從更加務實的層面防止“暴雷”。

本次上海對于“隨機值”的處理也進行了優化。進入“一次書面報價”階段后，若出現相同報價觸發“隨機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由“相同出價中的后者修改報價”。這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

總體而言，本批次的上海集中供地表現出了審慎樂觀的態度。政府對于市場復蘇的預期較高，但并未表現出盲目樂觀，而是通過政策調整更加務實的篩選合格的開發商進行土地開發，從源頭上杜絕“暴雷”事件的出現。同時對于競價政策進行微調，表現出了上海市政府對更公平、更公正的規則制定的追求。

關鍵詞： 政策調整