房貸首付比例的下調，終于從公積金傳導至商貸。

2月17日，有報道稱，山東省菏澤市部分銀行下調個人住房貸款首付比例，并根據購房者情況調整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%。

對此，證券時報記者2月18日致電菏澤市中行、建行、工行等營業網點個貸中心，工作人員告訴記者，個人房貸首付比例確實下調了，最低為2成，不過，雖然原則上最低可以做到2成首付，但是具體還要根據借款人的征信、收入等很多條件來綜合判斷，并不是“一刀切”的政策，每個銀行考慮的也不一樣。

業內人士認為，菏澤打響了商業銀行貸款降首付的第一槍。從過去十年的兩次市場筑底過程來看，政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關政策的調整，最后傳導至商業貸款。商業貸款政策的調整，傳遞出了市場筑底的信號，支持剛需首套購房會成為未來政策變化的主要方向。

另外，年內已有近40城市發布了穩定樓市的寬松政策，業內人士預計，隨著政策的逐漸穩定，2022年1-2季度市場底部有望加快出現。

菏澤商貸首付最低降至2成

2月17日，有報道稱，山東省菏澤市部分銀行下調個人住房貸款首付比例，并根據購房者情況調整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例從之前的最低30%降至最大20%。

對此，證券時報記者2月18日致電中行、建行菏澤市營業網點個貸中心，工作人員告訴記者，個人房貸首付比例確實下調了，最低為2成，建行工作人員還表示房貸利率也下調了。

工行菏澤市某支行個貸中心的工作人員也對證券時報記者表示，房貸首付比例下調應該是全市都降了，不過，雖然原則上最低可以做到2成首付，但是具體還要根據借款人的征信、收入等很多條件來綜合判斷，并不是“一刀切”的政策，每個銀行考慮的也不一樣。

根據建行菏澤分行2月14日下發的調整個人住房貸款首付比例的通知，調整內容如下：

一、對名下無住房且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%。

二、對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%。

三、對名下實際擁有1繞且存在響應購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%。

四、對擁有兩套即以上住房且無個人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經結清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執行40%。

對于菏澤降低商貸首付的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，從政策看，地方政府可以在中央政策基礎上微調，非限購城市首套房最低首付成數是20%，所以菏澤作為非限購城市，的確可以執行20%的首套房最低首付政策。

菏澤降低商貸首付也與當地市場低迷有關。張大偉指出，作為魯西地區的城市，菏澤的地理位置優越，位于兩省交界處，但是經濟發展一般。從房價走勢來看，過去一年，菏澤的樓市先是經歷跌宕起伏的上半年，然后下半年開始一路下滑。菏澤市場庫存大，在售二手房房源數量大，房地產市場整體相對低迷，2021年12月樓市成交面積為19.69萬平方米，環比下降19.5%，同比下降46.4%。

商貸政策調整傳遞市場筑底信號

對于菏澤此次政策調整，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，信號意義非常強，可以認為打響了商業銀行貸款降首付的第一槍。

對于菏澤此次降低首付對市場的影響，張大偉認為，對菏澤當地市場市場影響預計有限，但對于全國其他城市來說，市場信心影響較大，首付成數變化代表了整體房地產政策的轉向，支持剛需首套房購房會成為未來政策變化的主要方向。

貝殼研究院高級分析師潘浩也認為，首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助于釋放購房剛性需求，對加速市場穩定具有積極意義。綜合前兩年的數據看，2020年房地產市場過度修復、2021年觸頂回落，而從兩年平均的銷售面積數據看與2019年相近，可見2020年下半年到2021年上半年對房地產市場的“透支”正在修復。此時出臺政策激勵剛需入市是穩定市場的需要。

潘浩進一步指出，根據前期研究，過去十年共出現兩次市場筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個低點，在市場筑底回調過程中均伴隨一系列調控政策，拉動增速水平止跌回穩。此類政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關政策的調整，最后傳導至商業貸款。商業貸款政策的調整，傳遞出了市場筑底的信號，由于2022年上半年依然處于房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，相關政策的出臺也有利于穩定房企運營。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，自2021年四季度以來，全國已有多個城市優化和調整房地產相關政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發放購房補貼等，但整體效果并不明顯，購房者置業情緒未見明顯好轉，市場活躍度仍不足。

“住房限貸政策對購房者影響較大，若本次菏澤下調首付比例真實并落地實施，將是一個積極信號，預計會對市場情緒產生較好帶動，購房者觀望情緒或將有所改觀，置業信心將得到一定提振。”陳文靜說，與此同時，未來或將有更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調整壓力較大的三四線城市。

年內40城發布穩樓市政策

今年以來，多地發布了購房支持政策。

2月17日，吉林延吉發布《鼓勵農民進城購房優惠補貼的實施方案》，對2022年1月1日至12月31日止，農民購買的新建商品房或二手樓房給予補貼。補貼優惠政策（三項補貼一項優惠）包括契稅全額補貼、家電消費券補貼、裝修消費券補貼、房地產開發企業讓利優惠1-2個百分點。

對于出臺此政策的原因，延吉市鼓勵農民進城購房試點工作領導小組表示，是為貫徹落實吉林省住建廳農民進城購房補貼試點工作會議精神，鼓勵來延吉城區購房，進一步激發消費潛力，降低農民進城購房成本，發揮消費對經濟增長的拉動作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類規定充分體現了當前延吉房地產政策寬松的導向，尤其是“契稅補貼+房價優惠”的組合操作，對于鼓勵農民進城購房有積極的作用。另外還有一點是創新的，其提及的農村戶籍人員，不單純指延吉的人員，外省市的農民也包括在其中，說明政策的覆蓋面比較強。

“當前各地新型城鎮化的工作還遠沒有結束，類似政策對于導入新市民的人口具有積極作用。預計2022年全國其他城市也會有此類政策，是樓市活躍的又一推動力。”嚴躍進說。

中原地產研究院統計數據顯示，2022年以來，全國累計有接近40城市發布了穩定樓市的寬松政策，最典型的政策內容是公積金政策寬松、購房補貼等。

張大偉指出，隨著政策的逐漸穩定，特別是2021年四季度以來，信貸政策的企穩，央行不斷釋放維穩信號，個人按揭房貸數據出現了止跌，對于市場來說，政策見底后，2022年1-2季度市場底部有望加快出現。

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