觀點指數日前，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布了最新的存量住宅用地信息。截至2021年12月31日，深圳全市存量住宅項目共有537個，其中普通商品房356個，龍崗區(qū)、光明區(qū)和寶安區(qū)存量住宅項目數量均超過80個，而羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和鹽田區(qū)項目數量不足30個。

接著，深圳市住房和建設局公示了深圳市2022年一季度計劃入市的商品住宅及商務公寓項目。

兩則公告顯示新的一年已經開始，但市場迎接新周期的熱情似乎不高。

一方面，深圳今年一季度計劃入市商品住宅項目12個，涉及6個區(qū)，預計供應房源面積66.24萬平方米，同比減少29.4%；而去年同期計劃入市商品住宅項目21個，涉及9個區(qū)。

另一方面，1月深圳全市新建商品住宅成交為3572套，成交面積39.05萬平方米，同比減少52.05%，環(huán)比微升4%。

新年開局無驚無喜，或為今年深圳樓市奠定"平穩(wěn)"的基調。

多區(qū)規(guī)劃釋放產業(yè)用地

春節(jié)后的第一個工作日，深圳坪山區(qū)召開了高質量推動城市建設工作大會，提出2022-2024年，推動12個統籌片區(qū)內70個更新項目的實施。同時，推動實施總面積近10平方公里的"7+11"土地整備項目，釋放5個平方公里級的產業(yè)空間。

據了解，坪山高新區(qū)是深圳產業(yè)空間儲備最大、集中連片區(qū)域最多的區(qū)域之一，規(guī)劃面積達51.6平方公里，可直接利用的產業(yè)用地達2.74平方公里，未來可開發(fā)潛力的產業(yè)用地達17.2平方公里，將聚焦生物醫(yī)藥、集成電路、智能網聯汽車以及新能源汽車四大主導產業(yè)。

無獨有偶，1月初光明區(qū)發(fā)布《光明區(qū)連片產業(yè)空間攻堅實施方案》指出，力爭到2025年釋放連片產業(yè)用地（含政府儲備用地、社區(qū)留用土地等開發(fā)建設用地）265公頃。

光明區(qū)開發(fā)的13個連片產業(yè)空間分為北部、中部、南部三個集群，北部集群為環(huán)大科學裝置產業(yè)帶，包含新湖街道云谷片區(qū)、耙塘片區(qū)，公明街道李松蓢片區(qū)、上村蓮塘片區(qū)等4個片區(qū)。

中部集群為產城融合發(fā)展帶，包括鳳凰街道13號線車輛段片區(qū)，馬田街道椿生廠片區(qū)、薯田埔片區(qū)、合水口片區(qū)，公明街道下村片區(qū)等5個片區(qū)。

南部集群為科學城產業(yè)轉化帶，包括玉塘街道長圳茅洲河片區(qū)、長圳片區(qū)、田寮片區(qū)、田寮玉律片區(qū)等4個片區(qū)。

近期將重點攻堅鳳凰街道13號線車輛段片區(qū)、馬田街道薯田埔片區(qū)、玉塘街道長圳茅洲河片區(qū)、玉塘街道長圳片區(qū)及公明街道上村蓮塘片區(qū)，力爭2022年底全部收儲應移交政府的產業(yè)用地。

平安落子南山養(yǎng)老，白石洲舊改公布命名

據觀點指數監(jiān)測，1月至今深圳共成交3宗非住用地，均為底價成交的產業(yè)引入地塊，其中醫(yī)療衛(wèi)生用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地各一宗；另外，亦有2宗地塊掛牌。

平安保險競得位于南山區(qū)招商街道的醫(yī)療衛(wèi)生用地，根據出讓公告，該地塊將建設康復醫(yī)療中心，總建筑面積達到56905平方米，該項目將是平安康養(yǎng)品牌臻頤年的首個落地項目。

早在2012年，平安集團便推出了新型養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)，而臻頤年養(yǎng)老社區(qū)是平安在2021年推出的高端綜合康養(yǎng)社區(qū)。

從平安的首個項目落點深圳南山可以預測，平安臻頤年或將布局于一二線城市核心城區(qū)。

年初土地市場交易較為平淡，但城市更新方面卻是消息不斷。

其中，2項目發(fā)布實施主體公示，分別為公明街道鴻大新城城市更新項目和龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元南一片區(qū)，前者確認偉城地產為其實施主體，后者則確認深圳市億年投資有限公司為實施主體。

另外，綠景發(fā)布公告稱，白石洲城市更新項目一期01-08地塊項目命名為"綠景白石洲璟庭"。綠景在2016年獲得該項目開發(fā)權，一期01-08地塊于2021年8月取得建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證。

白石洲曾是深圳最大的城中村之一，總面積7.4平方公里，改造計劃分四期實施，周期估計是6-8年，分為23個地塊執(zhí)行，而一期項目地處整個白石洲項目的中部，規(guī)劃住宅有15.7萬平方米，商務公寓10.7萬平方米，預計最快可在2022年底正式入市。

一手住宅供應低迷，網簽維持平穩(wěn)

由于2021年末較多項目開盤，消耗了一定的庫存，加之市場整體熱度較低，1月深圳新房供應十分低迷，而網簽情況相對而言比較穩(wěn)定。

根據深圳市房地產信息平臺數據，1月深圳新建商品住宅網簽3572套，環(huán)比下降2.5%；網簽面積39.05萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降52.1%。網簽面積前三位的區(qū)域依次是羅湖區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)。

數據來源：觀點指數整理

二手商品住宅成交創(chuàng)新低，1月網簽僅1557套，環(huán)比下降25%；網簽面積14.73萬平方米，環(huán)比下降24.5%，同比下降75%。

據觀點指數監(jiān)測，1月深圳全市新批預售商品住房項目5個，批售套數909套，新批供應面積10.61萬平方米，出現較大幅度下降。

由于1月新批準預售面積大幅跳水，深圳新建商品住宅去化周期縮短。

截至1月末，深圳全市新建商品住房庫存面積268.6萬平方米，庫存套數26172套，去化周期為5.3個月，較12月縮短了0.6個月。

預售項目減少，佳兆業(yè)取證即備案

項目方面，1月新批準預售住宅項目僅有5個，其中2個于月內上線購房意向登記系統，分別為光明區(qū)的星河天地華邸和福田區(qū)的富通九曜公館。

從意向登記情況來看，星河天地華邸熱度較高，本次推出約248套86至105平方米的單位，有240批客戶成功登記，認籌率達到96.8%，去化約6成。

該項目是星河天地的五期，上一期于2021年9月開盤，是當時備受追捧的項目之一，均價為5.17萬元/平方米，而五期備案價格為5.19萬元/平方米，與去年持平。

富通九曜公館屬于富通新光聯合制藥廠城市更新項目，分為富通九曜公館和富通上舍兩個項目。此次開盤的富通九曜公館是高達59層的超高層建筑，備案均價為10.9萬元，較富通上舍項目均價更低，推出283套住宅單位，認籌率為37%。

相對于福田區(qū)的其他項目，該項目關注度較低，原因之一是區(qū)位優(yōu)勢不明顯，介于福田CBD和香蜜湖之間，而目前福田CBD和香蜜湖板亦有不少在售或待售項目；另一方面，價格沒有優(yōu)勢，項目周邊有不少住宅小區(qū)分布，居住氛圍濃厚，附近樓齡稍老的小區(qū)二手房價格約5-8萬元/平方米。

另外，尚未開盤的佳兆業(yè)云望府，從獲批開始130套住宅房源便處于"已備案"狀態(tài)，引發(fā)關注。

據了解，這批房源顯示已備案是由于龍崗區(qū)住建局對該項目進行了實際性的銷售監(jiān)管，項目收入將繳入資金監(jiān)管賬戶，確保項目資金專款專用。

無獨有偶，由于項目開發(fā)企業(yè)出現理財產品違約、債務危機等問題，位于坪山的"恒大城"項目亦受到專項監(jiān)管，出現了"取證即備案"的情況。

項目專項監(jiān)管可以一定程度上減少購房者的擔憂，但項目本身的居住價值才是項目的"試金石"。

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