《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產研究院依據CRIC、等相關數據研發編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值動態以及組織變革進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態趨勢進行深入研判，旨在為企業發展提供借鑒啟發，為行業發展提供參考。

核心觀點

1月LPR迎來近21個月以來下調，全國住建工作會議強調“防風險、穩增長”。但1月全國樓市依舊下行，TOP30 房企銷售金額同環比下降近四成。1月美元債迎償債小高峰，償債壓力下多家房企評級被下調，優質項目并購成行業出清重要路徑，多措并舉加速落地進程。受供給偏低、銷售乏力、寬松信貸政策有待傳遞等影響，1月房企投資金額在低位徘徊。TOP30市值延續上漲，國企表現優于民企，但民企分化較大，龍湖、濱江表現突出，龍湖智創分拆上市，頭部物管企業競爭亦加劇。降本提效，區域整合，聚焦精簡是組織變革的主題。

【企業投資】

第三輪集中土拍收官，房企投資低位徘徊

近期融資環境邊際放松，房企并購迎來政策支持，在資金端為促進房企良性循環帶來積極信號，但投資信心的真正恢復有賴于銷售數據的企穩，加上本月集中供地重點城市僅有鄭州、寧波兩城，供給環比明顯減少，1月TOP30房企投資金額環比下降八成，也大幅低于2020年和2021年同期投資額。

TOP30房企中12家拿地25幅，拿地面積316.7萬方，環比下降75%；成交金額231.9億元，環比減少83%；成交樓板價為7321元/平，環比下降32%；溢價率維持在4.5%較低水平。保利以拿地面積108.6萬方、成交總價87.2億元位居規模房企投資力度之首，主要集中在在佛山、鄭州、石家莊。

繼二輪降溫后，鄭州第三輪土拍持續降溫，原計劃集中出讓的25宗土地，終止11宗，TOP 30房企（保利、碧桂園）均為底價拿地。寧波則逆勢回溫，受益于勾地政策的回歸、出讓金繳納周期拉長、起拍價下調等規則調整，掛牌的38宗涉宅地均成功出讓，甚至有5宗地塊達到封頂價轉入線下搖號，整體溢價率升至7.1%，成為三輪土拍溢價率最高的城市，TOP30拿地平均溢價率超11%，濱江、綠城、華潤在寧波拿地。

【企業融資】

美元債迎償債高峰，鼓勵優質企業并購貸

1月央行下調貸款市場報價利率（LPR）， 其中，1年期LPR由3.8%下調至3.7%，5年期以上LPR由4.65%下調至4.6%，多地房貸利率跟隨下調，意在有效激活合理住房的消費需求。月中，銀保監會在2022 年工作會議中指出要持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。在寬松的信貸政策環境下，1月TOP30融資總量增加，但呈現明顯的結構性特征，其中流動性偏弱民企面臨更大的償債資金困境，因此如何順利處置出險房企的資產，對于行業風險的有效化解至關重要。1月國家對于項目并購的路徑指引也更加明確，并對并購貸款和債券發行上給予更多優惠政策，如針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標等，在優惠政策的指引下，招商蛇口（001979）也順利完成房地產行業首筆并購票據注冊。

1月TOP30房企合計融資規模254.6億，同比下降59.4%，環比上升51.2%。其中，新增股權融資規模36.8億元人民幣，較上月環比上升93.7%，僅融創一家參與配股募資；2021年以來，TOP30中已有多家公司參與過配股發行，但民營房企參與數量明顯下降，如旭輝（2021.11）、佳兆業（2021.5）、新城、龍光（2021.12）、世茂（2021.12）、融創（2021.11）、建發（2021.6）、奧園（2021.12）。新增債券融資規模217.8億元，同比下降65.3%，環比上升45.7%，較去年同期下滑明顯，主因系美元債發行規模同比驟減，新增規模僅57.03億元人民幣，較去年同期同比下滑85.3%。作為傳統發債高峰月，TOP30房企境內外發債規模較去年均有不同程度下降，美元債信用危機事件對一般民企的再融資形成較大沖擊，海外融資渠道修復緩慢。

1月TOP30房企加權發債成本為3.59%,較上月下降1.03pct，主因系1月發債主體多屬融資成本較低的國企、優質民企。其中美元債融資成本僅3.77%，較上月下降3.6pct，境內債融資成本3.48%，較上月下降0.5pct。

1月TOP30中9家房企參與新債發行，較上月減少3家，上月參與發債的民企――碧桂園、龍湖、濱江本月持續發債，且合計融資規模較上月環比提升171%。國企發債規模占比有所降低，由上月的70.8%下降至 50.1%，且部分資金為收并購所用。有流動性壓力的民企仍處于融資劣勢，本月無新增發債，借新償舊已成為過去時，而現階段解決流動性的方法主要依賴債務置換/展期、資產處置等，如1月15日，富力地產的一筆本金總額為7.25億美元的高級無抵押票據成功展期半年；祥生通過要約交換將一筆規模2.92億元美元債成功延長至2023年1月17日；榮盛發展（002146）將金額分別為2.92億（票面利率8%）和4.87億（票面利率8.95%）美元債置換為2023年和2024到期的新票據；世茂集團就兩筆合計金額11.65億元的境內ABS成功獲得展期。

1月TOP30房企償債規模360.8億元，同比上升14.5%，環比上升97.9%。共有19家房企參與債券償還，較上月新增4家，其中奧園、旭輝、碧桂園、榮盛、龍光、中梁、陽光城、正榮8家涉及美元債償還。疊加美元債償債高峰、融資收緊、銷售下行預期，部分房企如融創、奧園、雅居樂、祥生、融信、富力、世茂評級被標普/穆迪/惠譽不同程度下調，19日奧園宣布實質性違約，保留有限現金資源以待債務重組。房企自救能力凸顯，除聯營項目處置、優質地塊項目處置外，1月房企多元化業務處置范圍由物業管理拓展至康養服務，如新城控股（601155）轉讓旗下新城養老服務有限公司20%予海南恒崧，祥生以3.37億元出售向日葵健康23.8095%股權予天成宏偉置業。

【銷售排名】

1月黯淡開局，銷售同環比下降近四成

受春節假期較早的影響及市場下行壓力，2022年1月房地產市場開局黯淡。29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降37%，同比跌幅擴至46%。百強房企1月銷售額同比下跌40.8%。TOP30 房企實現銷售額3954.7億元，同比下降34%，環比下降42%，明顯弱于2021年同期及月均水平，也低于2019年1月水平。2月受春節假期供應縮量的影響，且三四線返鄉置業或弱于往年，房企整體業績增長面臨較大壓力。

從增速看，僅濱江、華發、仁恒、中鐵建同比增長，其他房企均為下降。對比2021年1月排名，上升最快的是濱江（上升18位）、仁恒（上升17位）、中鐵建（上升20位），世茂、陽光城、融信排名下降最為明顯。

【市值表現】

TOP30整體市值延續上漲，民企經營分化加劇

1月TOP30房企市值整體延續上升趨勢，市值總額較月初上漲7.4%。具體來看，1月市值整體呈波動上升，期間經歷兩輪較為明顯的上漲：1）月初銀行證實針對出險房企的優質項目并購不計入“三道紅線”，TOP30房企市值首次普漲；2）17日5年期LPR利率時隔20個月首次下調，TOP30房企市值整體再次上漲，月末略有回落。隨著市值提升，1月中國鐵建（601186）入圍千億級市值房企梯隊，龍湖躍居TOP30房企市值排名首位。TOP30房企中國企市值漲幅整體大于民企，但民營房企分化明顯。一些優質民企，如濱江、龍湖1月再獲新增融資，流動性步入良性，月度市值漲幅超26%，處于TOP30前兩位；另外一些項目運營能力強、土地儲備優的民企在并購政策支持下，流動性預期回歸理性，市值也取得較大提升，如新城、佳兆業、世茂等；還有少數民企持續深陷流動性危機，市值不增反降。

1月TOP30房企市值管理行為以分拆物業上市、增厚現金流相關的配股募資、提振信心相關的增持回購為主。（1）龍湖智創計劃分拆上市： 1月7日，龍湖發布公告稱建議分拆龍湖智創于港股上市，該平臺匯聚了龍湖集團智慧服務、商業運營兩個航道的核心競爭力，是少數物業+商管聯合上市的品牌。目前以龍湖智創生活、碧桂園服務、萬物云為代表的頭部集中化加速，又恰逢一些優質物業項目被低估并購的關鍵期，此時分拆上市可為收購擴張集聚資金實力，加速規模化發展進程。在公司原有的規模、運營、科技優勢下，本次分拆上市受到資本市場廣泛關注，公告前后公司市值均出現正增長，龍湖集團當月市值漲幅也位列TOP30之首；（2）融創配股增發：1月13日融創發布公告稱將以15.3%折價配售4.52億股，合計募資約44.84億元HKD，其中一半用于歸還借款。去年11月融創曾以10.9%的折讓價配售3.35億股，此次配股折價力度更大、配售股份數更多，頻繁折價配股引發外界對公司流動性的擔憂，宣布公告當日市值跌幅超22%；（3）增持回購：1月保利、中南、佳兆業均參與高管/股東參與增持，從增持金額看，中南建設（000961）力度最大，在增持公告前后一周內市值反饋也最為明顯；相較于增持股份，龍光集團選擇回購股份以向市場表明公司現金流穩定訊息，繼上月配股發行后，龍光市值一路下跌，龍光對此陸續進行了7次股票回購，1月回購力度加碼，兩次合計回購400萬股，同時還積極回購了2000萬美元票據,多家機構對此解讀為利好，并給予其買入評級，公司市值在一周內漲幅超10%。 （4）業績預告：TOP30中綠地、保利、陽光城、中南、榮盛陸續發布2021年度業績預告/快報，除保利外，其余幾家凈利潤同比均出現較大下滑，陽光城預計虧損45-58億元，中南建設、榮盛發展凈利潤下滑約70%-98%。

【組織變革】

降本提效，區域整合，聚焦精簡是變革的主題

2021年以來房企新一輪的組織變革成為常規事件。2022年開年之初，TOP30房企中碧桂園、世茂、保利、中梁均對組織架構進行了調整。其中，碧桂園為適應行業變革和外部市場環境，通過合并強區周邊區域，將原有106個區域公司縮減至65個，此輪調整以推進區域合理布局、確保區域規模適度、提升資源配置效率為目標，通過有序推進跨區域整合，提升區域集中度和資源使用效率，降低運營成本，是2020年10月開啟的“極簡”行動的收官動作。1月5日，世茂宣布進行新一輪架構調整，一是集團職能部門的整合、集團定位的變化，即集團定位強控投資、直管審計和采購；二是區域和地區公司職能的轉變，由11個職能部門收縮為7個；三是區域范圍的變化，撤銷浙江區域公司、升級華東地區公司、重新劃分滬蘇區域公司等。

在人事變動方面，萬科繼2021年年末密集調整后，總裁祝九勝將兼任長租公寓BU首席合伙人，直管長租公寓業務，至此長租公寓BU成為萬科唯一由總裁直接管轄的事業部，體現了2021年年中以來萬科全面加速向“開發經營服務并重”轉型發展，以及長租公寓業務在經營性業務中的重要度。

數據說明

企業融資中的TOP30按克而瑞2020年全年全口徑銷售額統計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當月全口徑銷售額榜單統計。本月報于次月第一周發布，由于數據整理分析需要時間，數據統計截至時間為當月22-25日左右。

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