1月樓市慘淡供求跌幅超4成，地市流拍率高企。展望2月，房地產市場仍難言樂觀，成交或將持續下行。

1月，房地產市場跌勢依舊，29城成交環比再降4%，同比跌幅擴至32%。僅一線城市成交回升，6成以上二、三線城市成交疲軟，同比跌幅繼續擴大。土地市場持續慘淡，深圳、蘇州、寧波和無錫三輪集中土拍開啟，土拍熱度均低于二輪，溢價率再創歷史新低，流拍率仍處23%的高位。在房企資金壓力未見實質改善情況下，緩拿地甚至不拿地已是共識。

新增供應

縮量顯著同環比皆銳減43%以上

廈門大連等4城“零供”

1月開年，供應縮量顯著：29個重點城市新增供應面積1080萬平方米，同環比齊降，降幅分別達到了43%和58%，主要是受到年末基數較高和新冠疫情各地頻發等不確定性影響所致。

分能級來看，一線城市商品住宅新增供應面積228萬平方米，環比近乎“腰斬”。北京因當前新冠疫情的不確定影響，供應環比大降82%，房企推盤意愿不高，廣州、深圳整體供應也有了穩步下滑，環比跌幅均超7成，僅上海供應高位維持，因成交慣性猶存，房企供貨積極性也相對較高，上海本月供應164萬平方米，環比上漲46%，顯著好于去年同期。

二三線城市新增供應面積851萬平方米，環比下降60%，同比降幅也達到48%。從絕對量層面，僅成都單月供應突破100萬平方米，南京、徐州次之，也達到了90萬平方米以上。西安、長春、大連、廈門四城本月“斷供”，西安主要是受到新冠疫情“封城”影響。從變化趨勢來看，各城市環比均有了不同程度的下跌，同比跌多漲少，成都、徐州、海口、濟南供應階段性疲軟，環比回落，但仍顯著好于去年同期。同環比齊跌城市大體可分為兩類：一是東南沿海城市諸如杭州、寧波、蘇州、東莞、常州、無錫等，環比跌幅均在5成以上，二是中部城市諸如長沙、武漢、昆明、鄭州、南寧等，跌幅均在6成以上。

預判下月，我們認為，2月恰逢傳統春節假期加之新冠疫情的負面影響，總體供應規模預期還將小幅回落，尤其是疫情較為嚴重的京津冀和河南等區域，整體供應量大概率在低位徘徊。

新房成交

同環比下降約4成

近半城市同比腰斬僅成都增11%

從成交表現來看，如市場預期，熱度穩步回落。1月29個重點城市整體成交1429萬平方米，環比下降37%，同比下降46%，主要受到去年基數較高影響。分能級來看，

一線城市韌性較強，總成交為285萬平方米，同環比齊跌，降幅分別達到了38%和21%，不過回落幅度不及百城平均。其中上海購房需求旺盛，因供應放量帶動成交回升，2022年開年單月成交130萬平方米，環比上漲43%，達到了自去年2月以來的成交新高。北京受新冠疫情不確定性影響，成交同環比分別下降46%和31%，廣深成交保持低迷行情，主要受前期調控政策持續發酵影響，短期內難有起色。

二三線城市總成交1143萬平方米，環比下降了41%，同比下降47%。從絕對量層面，梯度分明，僅成都一城1月成交量均超150萬平方米，佛山、武漢屬第二梯隊，月成交在80-90萬平方米，半數以上二線城市單月成交不足50萬平方米。從變化趨勢來看，僅成都一城“高熱不退”，同環比齊增；寧波主要因上月成交未曾“翹尾”，購房需求于1月集中釋放致環比上升，不過同比跌幅依舊達到48%，市場延續低迷。其余城市均呈現出同環比齊降，中央降息降準的政策效果尚未在市場層面顯現。預判下月，我們認為，恰逢春節傳統假期，加之新冠疫情影響下春節返鄉“難”，整體成交量或將迎來小幅回調。

庫存周期

多城供應銳減后庫存小幅回落

滬穗杭等消化周期縮短

1月臨近春節，絕大多數城市受“就地過年”政策影響供應大幅回落，廈門、長春、大連和西安本月預計無新增供應。29城整體呈現供不應求的狀態，上海、徐州、南京、無錫和海口推貨積極，供求比大于1.2。

一線城市中，北京、廣州和深圳庫存面積均環比回落，其中廣州消化周期縮短至1年以內。二三線城市中成都、廈門、福州、濟南、大連、蘇州和合肥等庫存面積低于2021年同期，但其中僅成都和杭州消化周期同比縮短。結合各城市供求數據來看，2022年春節前樓市表現顯著弱于2021年。

成交結構

滬深高檔豪宅占比微升

京中低檔占比下降12pcts

從價格段分布來看，低檔產品占比北京上升15個百分點，上海和深圳分別下降2個和12個百分點；中低檔產品占比北京和深圳分別下降12和10個百分點，上海上升4個百分點；中檔產品占比上海和北京分別下降3和2個百分點，深圳占比上升16個百分點；中高檔產品和高檔產品北京下降2個百分點，上海和深圳分別上升1個和6個百分點。

從面積段分布來看，90平方米以下產品占比深圳下降8個百分點，上海和北京分別上升1和12個百分點；9020平方米產品占比深圳上升7個百分點，北京和深圳均下降1個百分點；120-144平方米產品占比上海、北京、深圳分別變化-1、-6、1個百分點；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比上海和深圳分別上升2和1個百分點。

二手住房

成交同比仍降45%但環比顯著收窄，蘇杭等止跌回升

2022年1月，二手房市場整體持續小幅回落，9個重點城市共計成交329萬平方米，環比微降5%，較去年同期相比規模減少45%。年初市場整體延續階段高位運行，但臨近春節市場供應顯著縮量帶動成交小幅下行，基于近期房地產支持性政策頻出，疊加當前市場規模較去年同期仍有空間，后市預期小幅回升。

具體到城市來看，9城環比表現跌多漲少，僅杭州、蘇州環比正增長，其中杭州漲幅近8成，一線市場中北京、深圳均有15以內小幅回調，其余城市均有不同程度回落；同比表現仍普遍回落，其中半數城市跌幅在50%以上，僅大連因前值較低市場翻倍增長，深圳、青島長期低位運行，本月同比均有70%以上降幅，其余城市均有不同幅度回落。

土地市場

成交環比驟降九成，寧波土拍回暖帶動溢價率升至4.3%

截至1月23日，全國300城經營性土地總成交建筑面積僅5478萬平方米，環比12月降幅近九成，同比降幅也接近七成；成交總金額降至1133億元，環比上月大降90%，同比也下降了75%。平均樓板價跌至2069元/平方米，環比降幅達15%。

市場熱度方面，在寧波土拍回暖的帶動下，平均溢價率小幅回升至4.3%。具體來看，由于成交主力寧波土拍規則放松、盈利空間提升，第三輪集中土拍熱度明顯回升，助推二線城市整體溢價率升至6.2%，環比上漲3.7個百分點；一線城市因成交地塊均為商辦用地溢價率降至冰點；三四線城市溢價率也進一步走低，平均溢價率僅3.8%。

土地流拍方面，以重點監測的城市來看，平均流拍率升至21%，除西安、石家莊等少數二線城市流拍地塊相對較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并以涉宅用地居多。究其原因主要還是由于當前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之這些城市的樓市下行壓力加劇，短期內房企投資態度愈加謹慎，高流拍也在意料之中。

一線城市成交建面僅85萬平方米，環比下降88%，同比下降85%。月內，一線城市合計成交10宗商辦地塊，均底價成交。值得注意的是，本月北京率先發布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計18宗地塊，總面積約83萬平方米，將于2月中下旬集中出讓。土拍規則方面，與其他城市三輪土拍政策放松不同，北京2022年首場土拍規則延續了2021年的“房地價聯動、重建設品質、競現房銷售”等細則，尤其是現房銷售方面，北京此次有9宗地需要競現房銷售，進一步強化現房銷售預期，對房企拿地的要求依舊比較高。

二線城市成交建面達820萬平方米，環比下降90%，同比下降76%；成交金額僅359億元，環比下降91%，同比下降79%；平均樓板價降至4382元/平方米。具體來看，本月僅寧波單城進行了集中土拍，土拍熱度逆勢而上，鄞州區多宗土地觸及最高限價進入搖號階段，整體溢價率增至7.1%，成為三輪土拍中溢價率最高的城市。

三四線城市成交建面不足5000萬平方米，同比下降63%。成交金額和平均樓板價也隨即下滑，分別為706億元和1544元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，南通、鹽城、淮安等成交建面均超100萬平方米，其中有集中土拍的南通，成交規模達到136萬平方米。值得一提的是，盡管南通第三輪集中土拍規則有所放松，但三輪土拍熱度仍處低位，已成交的19宗地全部底價成交，還出現了流拍現象。相比之下，嘉興的集中土拍熱度稍高，在上限溢價率進一步下調的影響下，有2幅地觸頂成交；不過，5幅涉宅地均由本土房企競得，外來品牌房企的參與度仍然較低。

關鍵詞： 樓市