2021年，我愛我家（000560）北京區域住房租賃交易量微高于2018年市場最高規模，達到歷史新高；租金上下半年前升后降，總體與2019年租金水平相差不大；新增房客比以較低位運行，新增市場供不應求。預計2022年北京區域住房租賃市場將延續2021年向好趨勢，租金波動仍將保持平穩。

01

交易量達到歷史新高

市場回歸正常運行規律

2021年，我愛我家北京區域住房租賃交易量微高于2018年市場最高規模，達到歷史新高；同比較2020年增長超一成，略高于2019年5個百分點。整體來看，今年北京區域住房租賃市場基本消除2020年疫情影響，市場回歸正常運行規律。

分月度來看，1-2月受春節假期影響，交易量走低；3月小陽春如期而至，交易量走高；4月小幅下滑后，5-6月逐月增長；7月畢業旺季交易量創年內最高；82月市場平穩下行，逐漸進入租賃淡季。

02

租賃需求主要集中在朝海豐昌

石景山近兩年增長明顯

根據我愛我家北京區域交易數據，2021年，北京住房租賃交易量分布前四區分別為：朝陽、海淀、豐臺、昌平，占比分別為29.0%、17.8%、12.7%、11.0%，累計占比達到70.5%。

與上年相比，北京11個區的住房租賃交易量均有所增長。其中，石景山、房山、大興、豐臺四區的交易量同比漲幅較高，西城、東城、海淀交易量同比漲幅居中。與2019年相比，除昌平、通州、大興、順義四區交易量下降外，其余七個區交易量均有不同幅度的增長，石景山漲幅尤為明顯。

綜上可見，當前北京區域七成以上住房租賃需求集中在區域占地面積較大的三大城區——朝陽、海淀、豐臺以及交通、配套較為便利與完善的近郊區——昌平。值得注意的是，近兩年，石景山因其經濟發展、交通便利、位置優勢等，租賃需求有較明顯的提升；而昌平因人口、資源飽和度高，順義因配套不完善、地理位置較城區遠等因素，租賃需求有下行趨勢。

03

租金上下半年前升后降

總體租金水平與2019年相差不大

2021年，我愛我家北京區域的整租交易中，每平米的平均租金較上年有所上漲，總體租金水平與2019年相差不大；每套的平均租金略高于上年平均，但較2019年有所回落。因疫情影響，2020年北京區域整租租金下跌明顯，故2021年租金同比漲勢略顯明顯。

從月度數據來看，受交易量及市場季節因素影響，2021年，北京區域整租租金上半年逐月上升，下半年逐月下滑，7月達到年內最高水平；自此之后，連續數月下滑，截至年末租金略高于1月與2月，基本回落至全年較低水平。

04

新增房客比以較低位運行

新增需求較上年明顯增長

2021年，我愛我家北京區域住房租賃市場新增房客比為0.16，比上年明顯下滑0.15。2021年，新增房源量較上年有所下降；新增客源量較上年則有明顯增長，達到近幾年新高；新增房客比以較低位運行，新增市場供不應求。

05

九成需求集中在1-2居

中等戶型需求較上年明顯提升

2021年，我愛我家北京區域的整租交易中，兩居室市場占比最高，達到51.8%，較上年上升1.4個百分點；其次是一居室，交易占比39.1%，較上年下滑0.4個百分點；三居室與四居及以上交易占比較上年分別下滑0.9個百分點、0.1個百分點。

總體而言，2021年北京區域住宅租賃市場需求依然集中在1-2居室，占比超過九成。2021年，北京區域中等戶型需求較上年有較大幅度提升，而小戶型與大戶型需求量相對上年略有下滑，尤其是大戶型需求已連續四年下降。

06

八成以上需求集中在2000-8000元

中低租金住房需求提升明顯

2021年，我愛我家北京區域的住房租賃交易中，合同月租金段占比排名前三位的依次是2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元，占比分別為40.7%、28.1%、13.5%，累計占比達到82.3%。與上年相比，2000元以下、2000-4000元、4000-6000元租金段占比分別上升2.2個百分點、1.8個百分點、1.4個百分點；6000-8000元、80000000元、10000元以上租金段占比分別下滑2.8個百分點、1.5個百分點、1.1個百分點。

綜合來看，2021年北京區域住房租金需求主要集中在2000-8000元，占比超過80%，比上年提升0.4個百分點；其中，2000-6000元占比接近70%。2021年，北京區域6000元以下各租金段住房需求均有所提升，累計上升5.4個百分點；而6000元以上租賃需求則明顯下滑。中低租金價位住房需求提升明顯，中高端、高端租賃需求近三年持續下滑。

07

85后、90后成為當前租賃主力

30-35歲租客占比連續四年上升

2021年，我愛我家北京區域住房租賃交易中，租賃客戶年齡在25歲以下、25-30歲、30-35歲、35-40歲、40-45歲、45-50歲、50歲以上的比例分別為16.3%、32.0%、22.0%、11.4%、6.9%、4.8%和6.5%。其中，30-35歲、35-40歲、40-45歲以及50歲以上租客占比較2020年分別提升0.36個百分點、0.38個百分點、0.31個百分點和0.43個百分點；25歲以下、25-30歲租客占比較2020年分別下滑0.18個百分點、1.25個百分點。

綜上可見，2021年北京區域住房租賃市場，超7成以上租客集中在35歲以下，其中25-35歲租客占比達到54%，85后、90后成為當前租賃市場的主力軍。2021年，北京區域租賃市場進入正常運行軌道，2020年因疫情影響而明顯提升的25-30歲的租客占比今年已回落至2019年水平。

縱觀近四年數據可以發現，當前租賃市場30-45歲租客占比呈逐年上升趨勢，尤其是30-35歲租賃客戶，2021年占比較2019年上升了近2個百分點，近幾年占比提升幅度十分明顯。這與北京區域購房總價較高，消費者買房理念、居住觀念的轉變有較大關系。

我愛我家研究院分析表示，供求方面，2021年，北京區域住房租賃交易量相比近兩年均有一定的增長，且交易總量微高于2018年市場規模，達到歷史新高。北京住房租賃市場已完全恢復至疫情前的運行節奏，常規規律下的3月小陽春、7月畢業旺季均如期而至。2021年北京區域整租平米租金與套均租金呈現上下半年前升后降的趨勢，全年租金水平與2019年相差不大。新增房客比以較低位運行，新增市場依舊供不應求。

交易結構方面，2021年，北京區域九成以上住房租賃需求集中在1-2居室，且中等戶型需求較上年提升幅度較明顯。近七成租客的租金需求主要集中在2000-6000元，且近三年呈逐年上漲趨勢，中高端、高端租賃需求則持續下滑。2018年以來，北京區域租賃市場30-45歲租客占比呈逐年上升趨勢，尤其是30-35歲租客占比提升幅度十分明顯。這與北京區域購房總價較高，消費者買房理念、居住觀念的轉變有較大關系。

最后，我愛我家研究院認為，2022年，國家政策端主張堅持租購并舉，加快發展長租房市場，疊加北京良好的經濟活力、城市吸引力、較強的人口流動性等優勢，預計未來短期北京住房租賃需求依然較高，北京住房租賃市場依舊向好。

交易量方面，2022年，若不出現較大規模的疫情反復情況，預計北京區域住房租賃市場將延續2021年向好趨勢，交易總量有望高于2021年，但漲幅不會很大。2022年全年租賃市場將保持正常運行規律，1-2月因春節臨近，交易量走低，但受就地過年政策倡導影響，或有小幅反彈；3月交易量仍將達到年內較高水平；4月回落后，5-6月逐月回升；7-8月畢業季到來，交易量將達到年內最高水平；隨后，92月交易量逐月回落，市場進入租賃淡季。

租金方面，2022年，北京區域住房租賃市場全年平均租金仍將保持平穩波動趨勢。受交易量與季節因素影響，1-7月租金或呈小幅上漲趨勢，且漲幅將低于上年同期水平；8月開始市場下行，租金逐月回落，年末租金將達到年內較低水平。

關鍵詞： 常態