2021年重慶樓市有起有伏，上半程商品房市場和土地市場熱度均較高，隨著房地產市場進入調整期，下半程樓市進程放緩。根據中指研究院監測，2021年重慶中心城區成交商品房2554.2萬㎡，同比小幅上漲1.7%。其中商品住宅成交1859.2萬㎡，同比小幅回調。價格方面，2021年重慶中心城區商品住宅成交均價為14298元/㎡，受土地成本及降容等影響，商品住宅價格穩中有升。
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2021年重慶中心城區房企TOP30銷售金額為2480.4億元，其中21家房企中心城區銷售金額超50億，8家房企銷售金額超100億;4家房企銷售金額超150億，分別為融創、龍湖、金科和萬科。從銷售面積來看，重慶中心城區房企TOP30銷售面積為2003.2萬㎡，其中16家房企銷售面積超50萬㎡，5家房企銷售面積超100萬㎡，融創、金科和龍湖銷售面積超160萬㎡。
2021年大重慶房企TOP30銷售金額為3008.4億元，排名前六的房企銷售金額均超180億元，分別為金科、融創、龍湖、萬科、海成和恒大，TOP10銷售金額門檻超100億元。從銷售面積來看，2021年大重慶房企TOP30銷售面積為2845.3萬㎡，其中金科大重慶銷售面積以420.9萬㎡居榜首;其次為海成、恒大和融創，海成2021年大重慶銷售面積為254.5萬㎡。
2021年重慶中心城區及大重慶房企拿地TOP10
2021年重慶中心城區房企TOP10權益拿地金額為560.5億元，相比去年這一數值減少51.4億元，同比下跌8.4%。康田以93.5億元的權益拿地金額居第一，其次為龍湖和融創，權益拿地金額分別為91.7億元和60.1億元。大重慶房企TOP10權益拿地金額為601.1億元，同比也出現下跌，降低78.1億元，TOP10拿地金額門檻約40億元。
2021年重慶中心城區房企TOP10權益拿地面積為819.4萬㎡，TOP3房企權益拿地面積均超100萬㎡，分別為康田、重慶高新和龍湖，康田權益拿地面積達131.6萬㎡;TOP10房企權益拿地面積均超50萬㎡。2021年大重慶房企TOP10權益拿地面積為1187.8萬㎡，TOP5權益拿地面積均超120萬㎡，分別為涪陵新城區開發、康田、重慶高新、邦泰和海成。
2021年重慶樓市
▍政策關鍵詞：多維度調控，保障樓市穩定發展
2021年重慶房地產市場和土地市場波動較大，為保障房地產市場穩定健康發展，針對性的出臺了政策進行調整。租賃市場方面，加強住房租賃資金監管并保障租賃住房用地供應，促進租賃市場健康有序發展;學區房方面，要求商品房銷售不得與入學資格掛鉤宣傳;土地市場方面，二三批次適時調整土拍規則;預售資金監管方面，為保障購房者權益，預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定。
▍市場關鍵詞：成交持續縮水，價格穩中有升
◆商品住宅成交縮水，同比下跌5%
2016年底開始，重慶樓市駛入上升周期，持續3年快速攀升。2019年市場開始回調，2020年疊加疫情影響再度下滑，2021年受房地產環境調整等多因素影響，全年成交持續下滑至1859.2萬㎡。
2021年重慶中心城區商品住宅成交水平與2012、2013年相當。同比來看，2021年中心城區商品住宅銷售面積下降4.7%，較2020年跌幅收窄近10個百分點。全年成交17萬套商品住宅，月均成交1.4萬套。盡管成交量同比縮水，但成交水平在全國各城市中仍居前列。
◆月均成交155萬㎡，二季度為全年成交高峰
從月度成交數據來看，2021年重慶中心城區商品住宅月均成交面積為154.9萬㎡，較2020年再減少7.6萬㎡。其中二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市調控加碼影響，部分需求外溢，另一方面疊加土拍市場熱度，商品住宅成交量沖高。下半年由于房地產市場環境調整，成交量快速下降，房企雖積極促銷，但市場整體低迷，年底沖刺乏力，9-11月低谷期月均成交量不足85萬㎡。
◆成交集中在二環，大學城板塊成交穩居榜首
2021年重慶中心城區成交仍然集中在渝北區、巴南區和沙坪壩區，成交面積分別為700.8萬㎡、248.8萬㎡和248.6萬㎡，三區成交占比達64.4%。同比來看，渝北區成交量上漲12.6%，巴南區和沙坪壩區降幅均超29%。
從板塊成交來看，2021年內環內市場交易同比有所增長，但供應有限，成交量與二環區域相比仍然處于低位。成交量居首位的是大學城板塊，成交面積為134.9萬㎡，在“重慶向西、成都向東”發展的趨勢下，重慶西部區域地位不可替代。另外中央公園、兩路-空港和蔡家板塊成交量也超百萬方。
◆成交價格穩步上揚，渝中區價格穩居首位
從價格來看，2021年重慶中心城區商品住宅成交均價為14298元/㎡。受新推項目土地地價和建安成本上漲，以及改善型產品增加影響，商品住宅成交均價同比再度上揚。
2021年重慶中心城區各區成交均價皆高于11000元/㎡。渝中區穩居榜首，成交均價達24679元/㎡;江北區躍居第二，成交均價為17342元/㎡;南岸區和渝北區成交均價超15000元/㎡。
從各板塊來看，中心城區各板塊中有8個板塊成交均價超2萬元/㎡，均位于核心區域。其中朝天門-解放碑板塊成交均價保持第一，為26877元/㎡，大坪板塊和觀音橋板塊以2.3萬元/㎡水平緊隨。作為“兩江四岸”核心區，板塊價值不可動搖。
◆銷供比上揚，市場整體成交略勝一籌
2021年重慶中心城區商品住宅供應1662.1萬㎡，同比下降14.7%。2019年下半年開始銷供比出現下跌，2020年市場供應顯著縮水，由于成交連續兩年下滑超一成，因此總體上供需平衡。2021年市場供需繼續雙降，但成交降幅相對較小，故銷供比上揚。
▍土地關鍵詞：成交量降價漲，核心區價值凸顯
◆住宅成交用地面積下滑，成交量居全國第四
2021年中心城區住宅用地成交縮減，是近五年內出現的第二次明顯下調，上一次土地明顯縮水是2018年。今年的收縮，一方面由于供應減少，另一方面由于房地產市場環境影響，開發商拿地大幅縮水。在全國土地成交收縮的情況下，重慶中心城區住宅用地全年成交保有各城市市本級土地成交量第四的名次，排名前三的城市是上海、武漢和長春。
從供應來看，2021年重慶中心城區住宅用地供應1076.9萬㎡，比2020年減少192.8萬㎡，2020年全年供應量為1269.7萬㎡。2021年中心城區住宅用地供應減少，成交量在供應和市場環境的雙重影響下減量更加顯著，全年成交宅地建設用地面積884.6萬㎡，同比下降24.4%。
◆一批次土拍熱度高，拉升全年溢價水平
2021年2月下旬，住建部發布22城住宅供地“兩集中”政策，要求全年住宅用地公告不超過三次。隨后，相關城市陸續落實政策要求，重慶中心城區已推出待出讓宅地也于2月底緊急叫停。4月7日，市規自局發布重慶市轄區住宅用地兩集中出讓公告，確定2021年住宅用地三次集中公告時間。
2021年重慶中心城區住宅用地成交在第一批次表現突出，共成交46宗地，規劃建筑面積695.3萬㎡，占全年比例近四成，平均溢價率43.0%，處于年內高位。年初正是開發商一年增儲的開始，需求旺盛，而兩集中政策的推出給房企增添了些許恐慌和不確定性。在需求、恐慌和不確定的多重因素作用下，各家企業積極拿地，無論是成交量還是成交熱度，4月份均是熱情高漲。第二三批次供地，開發商逐漸變得理智，疊加市場低迷、政策收緊，土地市場熱度快速降溫，七成左右土地底價掛牌成交。
◆可建體量縮減，容積率維持低位
2021年住宅用地成交規劃建筑面積1470.6萬㎡，同比下降22.1%。自2014年以來，重慶中心城區住宅用地成交規劃建筑面積長期處于下滑趨勢。其中，2017年市場上行，宅地成交同比增長15.6%，隨后兩年供應收縮，2020年土地放量，同比增長52.8%。2021年中心城區宅地成交再次下滑，成交規劃建筑面積降至近十年內倒數第二，僅高于2019年，且二三批次出讓平臺公司收儲較多。
容積率維持1.6水平，深化打造市區品質住宅。2018年開始，重慶中心城區嚴控中心城區土地開發，首次將容積率下降至2以下，平均容積率為1.93。2019年調控不斷深化，降低土地開發強度和建筑高度、密度，全年住宅用地平均容積率快速下降至1.6，此后三年一直維持在這一水平，深化打造市區品質住宅理念不變。
從2021年重慶中心城區全年成交的107宗宅地來看，容積率在2.5以上的有9宗，不足總量一成，主要位于觀音橋組團、大楊石組團、南坪組團，均屬核心稀缺土地。容積率在1.5以下地塊有30宗，最低者僅1.01，低密宅地仍是供應主流。
◆核心區價值凸顯，北區價值普遍較高
2021年重慶中心城區內環以內土地成交大幅增加，外環以外地塊減少。今年中心城區住宅用地成交面積TOP10板塊均位于內外環之間，其中建橋-釣魚嘴、大學城、兩路-空港板塊成交體量位列前三，成交面積分別為173.9萬㎡、151.5萬㎡、146.4萬㎡。另外，蔡家和中央公園板塊作為北區的主力板塊之一，全年成交體量也超110萬㎡。
從成交樓面均價來看，2021年重慶中心城區住宅用地成交樓面均價TOP10板塊均破萬，北區價值普遍較高。其中，4個板塊成交樓面均價超13000元/㎡，3個位于北區。
結語
2021年重慶樓市在多重因素共同作用下，市場熱度前后不均，整體呈現量收價漲的態勢。土地市場三次集中出讓兩極化明顯，但三批次土地市場逐漸回歸理性。2022年在保障房地產市場平穩健康發展的基調下，重慶房地產政策將延續寬松態勢，針對性出臺政策完善住房保障體系。
2022年市場預期仍存較多不確定性，受土地成交縮水影響，預計供應水平將小幅收縮，成交量隨供應同比調整。價格方面，重慶中心城區商品住宅受產品結構調整、土地成本上漲等影響，價格剛性仍存。
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