保障性租賃住房政策加速落地，進一步強化了房地產市場的“租賃”端，也為房企業務發展指引方向。

◎ 作者 / 朱一鳴、汪慧

在“房住不炒”總基調下，我國住房保障體系不斷完善。2021年7月國務院印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。

保障性租賃住房作為我國住房保障體系的重要一環，也是住房供給側改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持續釋放。在政策和市場需求支撐下，保障性租賃住房在房地產市場將占據越來越重要的地位，這也為房企業務發展帶來新機遇。

1 11月以來地方政策密集發布

保障性租賃住房步入“增量提速”階段

自2021年7月《關于加快發展保障性租賃住房的意見》出臺，為保障性租賃住房中長期發展奠定基調，各省市積極跟進，加快制定、落實地方政策與計劃。11月以來，浙江、廣東、山東、海南等省份，以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發布了相關實施意見或征求意見稿，政策發布進入密集期。可以預期，2022年保障性租賃住房將加速落地，成為房地產市場的重頭。

此外，根據住建部數據披露，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房達到93.6萬套。結合各省市“十四五”建設目標，保障性租賃住房市場增長空間不容小覷。以上海為例，“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，2021-2022年兩年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。12月15日，新一批保障性租賃住房也已經集中開工，共15個項目約115萬平方米、1.85萬套，“增量提速”勢頭強勁。

保障性租賃住房的加速發展，為市場帶來新的機遇，房企作為房地產市場主體，借助自身優勢參與其中，或將為業務發展打開新的局面。

2 房企切入保障性租賃住房領域的兩大路徑

一是，通過“改租”、“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。與根據國務院《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房、市場中現存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統。

目前對于房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體運營和盈利都面臨了困境，同時這些項目也圈定了企業部分資金，影響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目，有利于盤活存量資產。同時也能夠增加保障性租賃住房的供應，協助地方政府完成目標任務，作為參與主體分享稅收、補貼、融資等政策紅利。

二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產服務。保障性租賃住房的建設運營方一般為地方政府平臺公司，如城投公司、租賃國企。目前進入“增量提速”階段，后期運營管理效率尤為重要。地方政府平臺市場化運作水平整體相對偏低，可能會影響到項目進程，這也為引入房企合作提供了契機。房企與這些公司進行業務對接，在項目運營管理上進行合作，對于房企來說也打通了輕資產服務輸出的一條通道。

3 長租公寓或成有力抓手

運營優勢國企將受益更大

對于房企來說，是否選擇切入保障性租賃住房領域仍取決于效益，但是在保障性租賃住房政策的指引下，無疑強化了市場“租賃”端，為租賃業務發展創造了更大的空間。我們認為，長租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運營優勢房企也將受益更大，尤其具備國企背景的企業更有利于承接政府保障性租賃住房項目的建設與委托管理。今年首部《長租公寓綜合性能評價標準》發布，并于11月25日完成首批長租公寓綜合性能評價工作，評價體系的規范也將加速長租公寓品牌的分化，市場將更加關注長租公寓優勢品牌。

但同時，保障性租賃住房與長租公寓在相當程度是“競品”關系，保障性租賃住房的大力發展無疑會對長租公寓市場產生沖擊，為房企布局帶來難點。未來房企可從兩大方向突破，謀求二者共生發展，一方面是主動與保障性租賃住房對接，借助政策紅利實現降本增量，積極拓展細分領域的市場空間，提供差異化的產品與服務，掌握市場主動權；另一方面則是要創新業務模式，挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業務增長創造更多的增長空間。

相較前兩年以“剝離”、“暫緩”為主調的局面，今年以來長租公寓預期回升，品牌、融資、合作等方面動作加速跟進，也有一些新進國企品牌，如珠江實業，5月宣布正式進軍長租公寓市場，推出“珠實新寓”首個產品。盡管風向向好，但是長租公寓的探索仍需較長時間的沉淀，短期內或難有成效，房企在布局中仍需重點考慮資金投入、回報周期、盈利等要素影響，避免激進。

總結：保障性租賃住房政策加速落地，進一步強化了房地產市場的“租賃”端，也為房企業務發展指引方向。我們認為，長租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運營優勢房企也將受益更大。但同時短期內，長租公寓的發展仍面臨投資回報周期長、效益低等問題，不確定性較大，未來與保障性租賃住房對接或是一大突破口。

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