業內人士指出，一方面相較個人普租市場淡旺季波動較大的現象，長租機構能更好的承擔市場“緩沖器”作用。另一方面，雖然北京市在持續加大保障性住房建設，但常住和新增市民對品質租住的需求壓力仍較明顯，專業化長租機構的市場增長潛力依舊可觀。

租金月均波動不足2%、年均波動不足5%，北京長租機構發揮市場“穩定器”作用

2021年北京住房租賃市場全年淡旺季明顯，同時長租機構房源租金價格平穩，呈現“量變價穩”特征。

從時間維度來看，北京租房市場成交量在3月份迎來第一次高點，隨后在畢業生群體進入租房市場的影響下，5、6月成為全年成交最頻繁的時段，占據了全年25%的成交份額。國慶之后租房市場逐漸回溫，預計至12月、1月間將出現量價降溫，對有換租、換房需求的租客更為友好。

從空間維度來看，雖然城六區（東城區、西城區、海淀區、朝陽區、豐臺區、石景山區）依舊承接了超7成租賃需求，但是東城、西城兩區之和僅占7%；而朝陽區作為經濟、人口雙密集城區，承接了全市超3成租賃需求，約為海淀區的兩倍；周邊區中，昌平區占比已超1成、通州區占比也超5%，北京人口、產業由內向外疏散趨勢正在逐步凸顯。

在租金表現上，2021年北京長租機構房源租金月均波動最大不足2%，年均波動也保持在3%到5%。實際上，結合2020年數據可見，自去年6月以來，北京市長租機構房源租金月均波動一直穩定在2%以內，租金全年表現持續穩定。

在租住消費習慣層面，作為全國市場化長租機構發展較早、租賃人口占比較高的超大城市之一，北京租住青年普遍更加信賴選擇長租機構。數據顯示，有超過80%的人會將長租機構作為“首選的租房方式”，同時，長租機構用戶滿意度也已穩步突破90%，達93%。

三分之一常住人口租房居住，每年至少新增15萬品質租住需求

據公開數據顯示，目前北京市常住人口有2189.3萬人，其中約三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市戶均人口2.31人計算，北京市當下約需租賃住房315萬套（間）。

同時，數據顯示，雖然在“十三五”期間北京市人口整體增長趨穩，但是作為全國500強企業、獨角獸企業最多的華北經濟中心的北京市，每年依舊有超過15萬應屆畢業生“進京”工作生活。

《觀察》分析，從今年7月北京人社局印發的《北京市引進畢業生管理辦法》可見，北京市正在重新回歸“人才搶奪的大戰”。粗略判斷，若以未來每年將有超過15萬高校畢業生有租房需求為基礎，結合北京市計劃于“十四五”期間籌建保障性租賃住房，北京市5年內至少新增有7000萬套（間）以上品質租住需求，機構化長租房發展潛力可觀。

存量改造、增量落地，專業化長租機構的“運營價值”發展空間

數據顯示，北京市20年以上老舊小區數量約5100個，共計約243萬套住房，其中82%分布在城六區。這些時下占據著北京市租賃住房供給主體的“老、破、小”，普遍存在著屋內設施陳舊、設計過時等問題，出租周期長達60天。

《觀察》指出，從需求層面來看，北京市住房租賃供給缺口主要有兩大表現，一是因三分之一常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供給數量缺口，二是因主要租房群體向高學歷、高素質、高生活品質要求轉變而帶來的供給質量缺口。

而從解決方法來看，提高有效供給的主要手段同樣也由兩方面構成，一是通過改造、更新老舊存量房源來盤活存量、提質現有供給。二是通過推進公共租賃住房、集體土地租賃住房等保障性租賃住房項目來投建增量。

據此，如何發揮運營優勢，協助“改造存量、落地增量”，成為專業化長租機構實現市場價值、挖掘市場空間的重要課題。

在今年初，自如等企業變革長租模式，推出“增益租”新委托方式，通過讓房屋煥發生機，將老舊存量住房變身有市場競爭力的搶手供給。目前，北京經過自如“增益租”模式改造再上市的超3萬套房屋中，有80%的房屋房齡超20年，但均實現出租周期降至5天內、綜合出租效益提升20%以上。

與此同時，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中，長租機構的運營能力同樣也在逐漸獲得認可。同樣以自如為例，此前由廣州地方國企與自如合作開發、擁有超過1500個居住單元的大型租賃社區“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實現100%滿租，并持續實現0空置周轉。

《觀察》認為，摸索發展模版、探索租賃形態無疑是一場長期且復雜的“運營之戰”，但這其中，對于成熟、專業的長租機構而言，也有著創新探索和價值實現的充分空間。長租機構應當總結、共享成功經驗，將自身納入到新一代城市住房生態與住房租賃市場運行體系中看問題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。

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